Продав квартиру, комнату или частный дом, бывший собственник получает выгоду (доход). Почти со всех видов доходов государство взимает налог. Общая ставка по НДФЛ составляет 13%. При продаже недвижимости она может применяться ко всей цене, указанной в договоре, либо к разнице между доходом и расходами на приобретение недвижимости.
Уменьшить сумму НДФЛ можно за счет налогового вычета, а в некоторых случаях продавцу вообще не придется платить в бюджет. Со своей стороны, покупатель может уменьшить налог на имущество, если добьется снижения кадастровой стоимости, применит льготы и вычеты. Подробнее о нюансах налогообложения для продавца и покупателя расскажем ниже.
Какие налоги нужно платить после продажи квартиры
Продажа жилой или нежилой недвижимости — это гражданская сделка. Для ее совершения сторонам нужно оформить договор, согласовать его существенные условия. Обязательным требованием для перехода прав на квартиру или иной объект является регистрация в Росреестре.
За регистрацию договора и переход прав налогообложение не предусмотрено. В зависимости от особенностей сделки и условий договора, сторонам придется оплатить пошлину в Росреестр, а в некоторых ситуациях — госпошлину за нотариальное удостоверение.
Так как в результате продажи недвижимого имущества образуется доход, то с него необходимо заплатить НДФЛ. Это будет обязанностью продавца, которому придется заполнить декларацию 3-НДФЛ, самостоятельно рассчитать налог в бюджет, правильно использовать льготы и вычеты.
Общие правила налогообложения операций с продажи недвижимости:
- доходом будет являться полная стоимость объекта по договору, либо разница между ценой продажи и приобретения недвижимости;
- рассчитать НДФЛ и подать декларацию нужно в следующем году после регистрации сделки;
- при декларировании доходов можно воспользоваться вычетом, который позволит уменьшить налоговые платежи;
- в некоторых случаях продавец вообще освобождается декларирования и уплаты НДФЛ (например, при отсутствии дохода, по периоду владения имуществом).
Если продавцами выступали сразу несколько лиц, они самостоятельно определяют необходимость оплачивать налоги, используют льготы. В отношении несовершеннолетних продавцов декларирование осуществляет законный представитель (опекун, родитель).
Налоговая инспекция имеет доступ к базе данных недвижимости ЕГРН. Если состоялась сделка продажи, а прежний собственник не задекларировал доход, ИФНС проведет проверку. По ее итогам продавца могут привлечь к ответственности за неподачу декларации и неуплату налогов, начислить штрафные санкции.
Налоги для нового собственника недвижимости
Налогов на покупку квартир или иной недвижимости в России нет. После регистрации сделки и перехода прав у нового собственника возникнет обязанность платить налог на имущество. Он рассчитывается налоговой инспекцией на основании кадастровых сведений ЕГРН и уплачивается один раз в год.
Покупателю не нужно подавать декларацию или какой-либо иной документ. ИФНС направит ему уведомление и требование по имущественному налогу, самостоятельно применит положенные вычеты и льготы. Если налогоплательщик будет не согласен с расчетом, он сможет подать заявление о применении льгот, оспорить стоимостью имущества по кадастру ЕГРН.
Как рассчитывается налог после продажи
НДФЛ исчисляется с доходов от продажи квартиры, дома, комнаты или иного объекта, поставленного на кадастровый учет. Для отчуждения некапитальных построек, не поставленных на учет как недвижимость, налоговая обязанность не возникает.
Есть несколько вариантов для определения дохода и расчета НДФЛ на проданную квартиру:
- если у продавца нет документов, подтверждающих понесенные расходы на приобретение недвижимости, доход будет считаться по цене в договоре купли-продажи;
- если указанные выше документы есть, доход для НДФЛ будет определяться как разница между ценой приобретения и продажи;
- если объект продан дешевле, чем приобретен ранее, то налог не уплачивается (но есть ряд исключений, связанных с показателем стоимости по кадастру).
Цена в договоре может быть любой, в том числе выше или ниже стоимости по кадастру. Государство не вправе вмешиваться в порядок определения рыночной цены недвижимости.
Но если доход от продажи получится ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0.7, будут применяться специальные правила налогообложения. В этой ситуации доход для НДФЛ будет определен по кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0.7. Указанные правила введены, чтобы исключить существенное занижение рыночной цены по договору для уменьшения сумм налогов.
Приведем несколько примеров исчисления НДФЛ, если квартира продана за 2 млн. руб., а ее кадастровая стоимость равна 3 млн. руб. Для этого нужно учесть, что продавец вправе использовать вычет на сумму 1 млн. руб. (подробнее о применении этого вычета смотрите ниже).
Вот как может рассчитываться налог с проданной квартиры:
- Если у продавца нет подтверждающих документов о расходах на покупку недвижимости, то ему придется заплатить 13% от 2 млн. руб., т.е. 260 тыс. руб. Но так как доход от продажи (2 млн. руб.) ниже кадастровой стоимости с коэффициентом 0.7 (2.1 млн. руб.), то для расчета налога применяется показатель 2.1 млн. руб. Следовательно, НДФЛ составит 273 тыс. руб. (2.1 млн. руб. * 13%).
- Продавец предъявил документы о расходах на покупку квартиры на сумму 1.5 млн. руб. Следовательно, он должен заплатить НДФЛ с разницы 500 тыс. руб. Но в данном случае опять применяется сравнение с ценой объекта по кадастру, умноженной на коэффициент 0.7. Поэтому налог нужно рассчитывать от 2.1 млн. руб., а к оплате в бюджет будет 273 тыс. руб.
Если в кадастре стоимость ниже цены продажи, то она никак не повлияет на определение дохода и исчисление налога. Поэтому для заполнения декларации будет применяться только договорная цена.
При отсутствии документов на расходы по приобретению объекта, доход можно снизить на вычет 1 млн. руб. Следовательно, для расчета налога в такой ситуации будет учитываться доход 1.1 млн. руб. Сумма к оплате в бюджет составит 143 тыс. руб.
Как снизить налог при продаже
Есть сразу несколько законных вариантов, как уменьшить налог с продажи квартиры, либо вообще освободиться от платежей в бюджет. Все они описаны в НК РФ. Еще до заключения договора можно заранее просчитать сумму НДФЛ, которую придется отдать государству. Это позволит спланировать расходы, либо отложить сделку на некоторое время, чтобы вообще не платить налог.
Налоговый вычет
Продавцу жилья дается вычет для оплаты НДФЛ. Он составляет 1 млн. руб. На указанную сумму можно уменьшить доход, вырученный от продажи имущества. Вычет можно использовать в отношении рыночной цены объекта по договору (если нет документов, подтверждающих расходы на покупку).
Вычет применяется при заполнении декларации 3-НДФЛ. Это должен сделать сам собственник. Налоговая инспекция проверит правильноcть расчетов, а также наличие неиспользованного права на вычет. Так как вычет дается только один раз в жизни, то при его повторном использовании ИФНС откажет в снижении суммы налога.
Если квартира продана за 2 млн. руб., а у продавца нет подтверждающих документов на расходы, то с учетом вычета НДФЛ составит 130 тыс. руб. ((2 млн. руб. – 1 млн. руб.) * 13%). Если квартира продана за 1 млн. руб. и меньше, то после применения вычета НДФЛ вообще не придется платить.
Расходы на приобретение имущества
Это аналог указанного выше налогового вычета. При декларировании можно заявить сумму расходов, понесенных при покупке квартиры, дома. На нее можно уменьшить договорную цену продажи (доход). Например, если ранее вы приобрели недвижимость за 1 млн руб., а продали уже за 1.5 млн. руб., то после применения данного вычета НДФЛ платиться от суммы 500 тыс. руб.
Рыночная цена объекта при продаже может быть меньше, чем стоимость приобретения. В этом случае у продавца не будет дохода, если он представит подтверждающий документ. Но ИФНС обязательно применит правило о кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0.7. Поэтому умышленно занижать цену в договоре не имеет смысла.
Подтверждающими документами на расходы могут быть договоры, расписки. При декларировании можно просто указать ссылку на документ и суммы ранее понесенных расходов. У ИФНС есть все документы и сведения по предыдущим сделкам, поэтому проверка не вызовет проблем. При необходимости, налоговый орган вправе запросить у налогоплательщика дополнительные данные и документы.
Когда можно вообще не платить НДФЛ
Освобождение от оплаты НДФЛ связано с определенным периодом владения недвижимым имуществом. Общий период владения, после которого не придется платить налог, составляет 5 лет.
Срок 3 года распространяется на следующие виды объектов и ситуации:
- если имущество перешло в собственность в процессе приватизации;
- если недвижимость ранее унаследована или подарена от члена семьи, близкого родственника;
- если квартира ранее приобретена по договору ренты;
- если в собственности продавца нет иного жилья, либо долей на недвижимое имущество.
Для последнего пункта из списка есть дополнительная льгота. Срок владения 3 года для освобождения от НДФЛ применяется даже в случае, если иное жилье приобретено в течение 90 дней до регистрации сделки продажи. Обычно данная льгота подходит для граждан, которые сразу приобретают иное жилье, либо будут оплачивать его стоимость за счет дохода от продажи.
Срок владения недвижимостью проверяются по данным ЕГРН. Там указаны даты регистрации прав собственности и совершения всех сделок. Налоговая инспекция сама запросит данные ЕГРН при проверке декларации.
Специальные льготы
Региональные власти могут вводить дополнительные льготы по расчету и уплате НДФЛ после продажи жилья. Например, они могут уменьшить минимальный срок владения квартирой или домом, сделать меньше понижающий коэффициент к стоимости по кадастру.
С 2021 года появилась новая федеральная льгота для продавцов недвижимости. НДФЛ с дохода от продажи не уплачивается при следующих условиях:
- если у продавца и его супруга есть не менее 2-х несовершеннолетних детей (для льготы могут учитываться дети до 24 лет, обучающиеся очно в ВУЗах, техникумах и т.д.);
- если в этом же году, либо не позже 30 апреля следующего года, семья приобрела иное жилье, либо оплатила квартиру по ДДУ;
- если площадь или стоимость по кадастру вновь приобретаемого жилья больше площади или стоимости проданной квартиры (дома);
- если цена по кадастру для проданного имущества не превышает 50 млн. руб.;
- если в собственности продавца и членов его семьи нет другой недвижимости или долей более 50% на квартиры, дома.
Данная льгота введена специально для семей с детьми, улучшающих жилищные условия. ИФНС будет проверять соответствие сразу по всем перечисленным условиям.
Можно ли скрыть продажу дарением
Это очень плохой вариант, как для продавца, так и для покупателя. Если вместо продажи оформить договор дарения, то прежний собственник не будет платить НДФЛ. Но расторгнуть договор дарения намного сложнее, даже если приобретатель откажется передать обещанные деньги по расписке. При определенных условиях сделку можно признать фиктивной, но за это продавца и покупателя привлекут к ответственности.
Для покупателя такой вариант тоже чреват рисками. Ему придется платить НДФЛ на доход, полученный в виде объекта недвижимости. Передав деньги по расписке, без указания сумм в договоре, очень сложно предъявить какие-либо претензии к прежнему собственнику. Также при дарении нельзя воспользоваться вычетами, которые даются за покупку недвижимости.
Как уменьшить налог на имущество физических лиц
Налог на дом или квартиру покупатель начнет платить со следующего года после купли-продажи. С 2020 году все субъекты РФ начали рассчитывать имущественные налоги по показателям стоимости объектов в кадастре. Она отражена в ЕГРН, увеличивается после каждой государственной оценки недвижимости.
Чтобы снизить налог на имущество физических лиц, можно попробовать оспорить стоимость объекта по кадастру, воспользоваться вычетами и льготами по НК РФ.
Налоговый вычет
Вычет дает возможность частично уменьшить налог на недвижимость, либо полностью освободиться от платежей в бюджет. Прежде всего, в ст. 407 НК РФ указан перечень лиц, которые могут вообще не платить налог. К ним относятся:
- Герои РФ и СССР;
- граждане с инвалидностью I и II групп, дети-инвалиды;
- участники войн и боевых действий в состав вооруженных сил;
- льготники после аварии на ЧАЭС;
- пенсионеры и предпенсионеры;
- военные пенсионеры по выслуге лет, по состоянию здоровья или оргштатам;
- собственники хозпостроек для личного хозяйства, если их площадь не превышает 50 кв. м.;
- ряд иных категорий налогоплательщиков.
Льгота предоставляется в отношении только одного объекта из следующих групп — квартиры и комнаты (или их части), дома (или их части), хозпостройки, гаража или машино-места. Если у гражданина есть объекты из нескольких перечисленных групп, он получит льготы по каждому их них.
Но в регионах могут быть и свои льготы, введенные дополнительно к общегосударственным. Так, например, в Московской области инвалиды второй группы не платят налоги на недвижимость, невзирая на ее площадь. И льгота в 0 рублей налога действует на квартиры, гаражи и дачи.
Также в НК РФ есть льготы по площади недвижимости, на которую не будет начисляться налог на имущество:
- 20 кв. м. — для квартиры, части дома;
- 10 кв. м. — для комнаты, части квартиры;
- 50 кв. м. — для частного дома.
Если у семьи есть три и более несовершеннолетних ребенка, налог не будет дополнительно начисляться на 5 кв. м. площади квартиры (комнаты) или на 7 кв. м. частного дома на каждого из детей. Например, если в семье 5 детей, то налог дополнительно не начисляется на 25 кв. м. квартиры или на 35 кв. м. частного дома.
Снижение кадастровой стоимости
Собственник может попробовать оспорить кадастровую стоимость, чтобы уменьшить размер имущественного налога. Общие правила оспаривания:
- нужно заказать отчет эксперта-оценщика о рыночной цене недвижимости, сравнить его с показателем стоимость по ЕГРН;
- если рыночная цена существенно выше кадастровой, заявление на оспаривание можно подать в комиссию при Росреестр или в суд;
- на основании решения комиссии или суда в ЕГРН будет указано, что стоимость по кадастру приравнивается к рыночной цене.
Оспорить кадастровую стоимость можно только в отношении текущего налогового периода. За предыдущие годы ИФНС налог не пересчитает.
Как уменьшить площадь дома для уменьшения налогов
Для расчета имущественного налога ИФНС берет данные о площади объекта и его кадастровой стоимости. Следовательно, уменьшив площадь недвижимости, можно снизить налоговые платежи. Однако сделать это очень сложно:
- площадь квартир и комнат в МКД изначально нельзя уменьшить;
- для уменьшения площади частного дома нужно делать реконструкцию, направлять уведомления в местную администрацию, заказывать проект и т.д.;
- стоимость расходов на реконструкцию, документы и согласования будет наверняка выше, чем экономия на налогах.
Также нужно учитывать, что размер площади напрямую влияет на рыночную цену дома. Если ее уменьшить, то при последующей продаже объекта вы потеряете в рыночной цене.
Если у вас возникли вопросы, связанные с налогообложением при продаже недвижимости, применении льгот и вычетов, проконсультируйтесь у наших специалистов. Мы поможем оформить документы в ИФНС, разъясним нормы судебной практики и законодательства.
