Правила добросовестности при совершении сделок распространяются как на продавца, так и на покупателя. Это будет важно для банкротства, где кредиторы могут попытаться оспорить продажу, дарение или обмен имущества должника. Доказав добросовестность своих действий, у приобретателя появляется хороший шанс избежать аннулирования сделки.
Если же требования кредитора удовлетворят, то можно подать иск о возмещении убытков с продавца, а в некоторых случаях и с государства. Подробнее об основаниях и последствиях признания сделки добросовестной при банкротстве граждан читайте ниже.
Что такое добросовестность покупателя
При совершении гражданских сделок стороны обязаны действовать добросовестно, разумно и осмотрительно. Добросовестность при купле —продаже подразумевает следующее:
- продавец и покупатель не нарушают нормы законодательства, не совершают противоправных действий;
- обе стороны сообщают друг другу все сведения, которые могут повлиять на возникновение и исполнение обязательства;
- сделка не нарушает законные интересы третьих лиц, в том числе кредиторов.
Должник может продавать, дарить или скрывать имущество перед банкротством, чтобы избежать его реализации. Такие действия будут признаны недобросовестными по требованию кредиторов в банкротстве. Это повлечет аннулирование сделки, возврат всего полученного сторонами, отказ в списании долгов, привлечение к ответственности.
В этом случае может пострадать и покупатель, который отдал свои деньги продавцу. Но есть возможность доказать свою добросовестность, чтобы рассчитывать на сохранение имущества или возмещение убытков.
Единого закона о добросовестном покупателе нет. Основные нормы о защите при оспаривании сделок содержатся в ГК РФ. Дополнительные разъяснения можно найти в судебной практике. Вот несколько важных правил:
- покупатель считается добросовестным, если не знал и не мог знать о том, что продавец не имеет права распоряжаться имуществом (ст. 302 ГК РФ);
- запрещены сделки с целью причинить ущерб другим лицам (в том числе кредиторам продавца), в обход закона или со злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ);
- признаки добросовестности и недобросовестности проверяются при рассмотрении дел по искам надлежащих собственников, кредиторов или иных лиц;
- если сделку все же отменят, имущество вернется продавцу, а покупатель сможет требовать возврата или взыскания денег, возмещения иных убытков.
В постановлении Пленума ВС РФ № 63 разъяснены правила оспаривания сделок при банкротстве. Они применяются по аналогии и для банкротных дел с участием граждан. Помимо прочего, там указаны признаки, при которых действия сторон сделки могут признать добросовестными или недобросовестными.
Читайте также
- Дарение единственного жилья в банкротстве: разбор судебной практики
- Незаявленный кредитор в процедуре банкротства
- Дадут ли ипотечный кредит жене, если ее муж банкрот?
Почему добросовестность сделки важна при банкротстве
Банкротство может повлечь освобождение должника от обязательств, т.е. кредиторы утратят право на взыскание. Для защиты их интересов в законе № 127-ФЗ предусмотрено несколько вариантов действий, в том числе:
- участие в распределении конкурсной массы, за счет чего можно закрыть хотя бы часть долга;
- оспаривание сделок, совершенных должником до банкротства (в некоторых случаях и после возбуждения дела);
- признание действий должника недобросовестными, после чего суд может отказать в освобождении от обязательств.
Указанные действия будут затрагивать интересы приобретателя активов должника. Его привлекут участником в дело об оспаривании сделки. Если покупатель докажет свою добросовестность, то получит шанс сохранить приобретенное имущество.
Кредиторы наверняка заинтересуются сделками с дорогостоящими активами — жилая и нежилая недвижимость, земельные участки, транспорт. Сведения о них достаточно просто проверить по ЕГРН, базе данных ГИБДД. Но интерес может представлять и продажа движимого имущества (драгоценности, предметы роскоши и т.д.). Чем больше активов удастся вернуть в конкурсную массу, тем лучше для кредиторов.
Рекомендации по совершению сделок
Если в отношении должника уже возбуждено банкротство, то сразу возникнет запрет на распоряжение имуществом. При таких условиях продать недвижимость, транспортные средства и иные активы будет невозможно, если сделка требует государственной регистрации. Покупатель тоже может легко проверить данные о наличии открытого банкротного дела на Федресурсе, по картотеке арбитражных дел.
Если должник еще не подал на банкротство, он наверняка не поделится своими планами с приобретателем имущества (кроме заведомо фиктивных и притворных сделок). Получив деньги, недобросовестный продавец не будет отдавать их кредиторам, а потратит на свое усмотрение, передаст третьим лицам, сокроет каким-либо способом. Чтобы избежать обвинений в недобросовестности и оспаривания сделки, покупатель может проверить данные:
- о наличии прав на имущество (по выписке ЕГРН на недвижимость и т.д.);
- о долгах продавца, судебных делах и исполнительных производствах (по карточкам на сайтах судов, в банке данных ФССП);
- об отсутствии запретов и ограничений (по справке или иным документам, которые продавец может получить через пристава).
Наличие больших долгов свидетельствует о возможных признаках несостоятельности, при которых продавец может подать на банкротство. В таких случаях лучше отказаться от сделки, найти другое предложение.
Чтобы быстро избавиться от имущества и получить деньги, продавец может значительно уменьшать цену (ниже рыночных значений). Такое предложение должно насторожить покупателя, поскольку противоречит принципу разумности. При любых признаках подозрительности сделки риски ее оспаривания существенно возрастают. Поэтому лучше привлекать к проверкам юристов или других специалистов, хотя это тоже не дает полноценной гарантии от претензий и исков.
Что делать добросовестному покупателю недвижимости при банкротстве продавца
Если кредиторы и управляющий не подадут иск об оспаривании сделки, покупатель может не волноваться. Сам продавец вряд ли будет делать это. Но если иск заявлен, то приобретатель имущества станет участником судебного дела. Он сможет:
- защищаться всеми доступными способами (подача отзывов и возражений, представление доказательств и т.д.);
- действовать через юриста или иного представителя;
- предъявить встречное исковое заявление о признании добросовестным покупателем;
- обжаловать судебный акт, если иск удовлетворили;
- взыскать компенсацию причиненного ущерба.
Признание сделки недействительной влечет возврат денежных средств покупателю. Но получить их с банкрота крайне сложно, даже если вовремя заявить свои требования в реестр, либо как текущие платежи. Поэтому лучше доказать свою добросовестность при рассмотрении иска, чтобы избежать аннулирования сделки.
Как избежать отмены сделки и возврата недвижимости продавцу
Согласно статье 302 ГК РФ, у добросовестного покупателя могут изъять приобретенное имущество только в том случае, если оно было утеряно или похищено у собственника, либо выбыло из владения иным путем, помимо его воли. Так как при заключении договора продавец выражает согласие на сделку, то по указанным основанием ее не отменят.
Чтобы доказать недобросовестность покупателя, кредиторы и управляющий могут указывать:
- что приобретатель обязан был знать о наличии у продавца признаков несостоятельности (например, если в дело будет представлена переписка между сторонами сделки);
- что имущество приобретено после подачи документов в арбитраж, но до принятия решения о возбуждении банкротства (подразумевается, что покупатель может проверить это по картотеке судебных дел);
- что сделка была изначально фиктивной или притворной, не сопровождалась реальной передачей денежных средств (например, при отсутствии договоров между сторонами сделки, расписок, платежных документов через банк);
- что договор купли-продажи был заключен уже после возбуждения банкротства (это актуально для движимого имущества, которое должник мог скрыть от управляющего).
Общий срок на оспаривание сделок составляет 3 года, а его восстановление допускается только при уважительных причинах. На данный факт тоже необходимо ссылаться при защите в суде, если с момента заключения договора прошло больше времени.
В состав документов добросовестного покупателя, которые облегчат защиту интересов, может входить:
- договор купли-продажи, все приложения и соглашения к нему;
- расписка, либо иной документ, подтверждающий полный расчет с продавцом;
- возражения, отзыв на исковое заявление;
- встречный иск о признании добросовестным покупателем (обычно подается, если требуется регистрация прав по оспоренной сделке);
- жалобы на решение суда первой инстанции.
Как указано в п. 5 постановления № 63, сделку могут оспорить по признакам подозрительности. Помимо прочего, к таковым относится умышленное причинение ущерба кредиторам, иным лицам. Но Верховный суд РФ указывает, что если покупатель не знал или не обязан был знать о таких планах должника, то иск об оспаривании необходимо оставить без удовлетворения.
Важное правило содержится в п. 5 постановления № 48. Оно защищает интересы покупателя жилья, которое было единственным для должника и членов его семьи. Такая недвижимость защищена от реализации, если банкрот фактически проживает в квартире. Оспаривание сделки с указанным объектом ничего не даст кредиторам. Поэтому Верховный суд РФ разъясняет, что удовлетворение иска при указанных условиях недопустимо.
Взыскание убытков с продавца или государства
Если суд признал сделку недействительной, то у покупателя возникнут серьезные проблемы с возвратом средств. Должник не сможет их отдать, так как в период банкротства распоряжение деньгами осуществляется управляющим. В указанной ситуации доступны следующие действия:
- взыскание компенсации в судебном порядке, получение решения и исполнительного документа;
- заявление требований в банкротное дело (покупатель будет признан кредитором);
- подача обращения о привлечении продавца-должника к ответственности за недобросовестные действия.
Если банкрот действовал недобросовестно, в том числе при распоряжении имуществом, суд откажет ему в списании долгов. Соответственно, приобретатель по отмененной сделке сохранит возможность дальнейшего взыскания, как и другие кредиторы.
Дополнительная мера защиты добросовестного покупателя жилого помещения предусмотрена статьей 68.1 закона № 218-фз. Если сделка аннулирована, то он может действовать следующим образом:
- сначала подается иск к продавцу о возмещении ущерба, после чего исполнительный документ направляется в ФССП;
- если в течение 6 месяцев долг не взыскан, покупатель вправе предъявить иск о возмещении ущерба к Российской Федерации;
- размер компенсации определяется по кадастровой стоимости (на дату вынесения решения);
- после вступления судебного акта в силу нужно обратиться с заявлением в казначейство, которое перечислит деньги из бюджета.
После выплаты компенсации государство станет правопреемником по требованию к должнику.
Наши юристы помогут защитить ваши интересы при прохождении банкротства, в том числе при оспаривании сделок!
