Когда у заемщика есть ипотека, банки регулярно направляют ему предложения ее переоформить «с более выгодной ставкой». Не все знают, что даже если ранее перекредитование уже проводилось, «обновить» жилищный кредит еще раз все равно можно. И по заявке на второе рефинансирование не обязательно будет получен отказ. Более важный вопрос — действительно ли предлагаемые по новому договору условия будут выгодны заемщику.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Что дает рефинансирование ипотеки
Суть перекредитования заключается в том, что заемщик оформляет ипотеку заново.
Процесс почти не отличается от заключения первоначального договора: подается заявка, все необходимые документы.
Банк принимает решение на основании полученных данных и состояния кредитной истории.
Если ответ положительный, действующая ипотека гасится досрочно за счет новой ссуды.
Кроме того, многие банки предлагают рефинансировать не только жилищный, но и объединить все имеющиеся кредиты. И даже получить дополнительно сумму наличными на руки для собственных нужд.
При рассмотрении заявки кредитная организация рассчитывает финансовую нагрузку потенциального заемщика без учета действующей ипотеки и всех кредитов, которые он планирует закрыть. Это увеличивает его шансы на получение положительного решения.
Не всегда необходимо идти за рефинансированием в сторонний банк. Некоторые кредитные организации не хотят терять своих клиентов. Они могут и сами предлагать перекредитоваться. Особенно если есть чем заинтересовать. Например, если появились подходящие льготные программы или снизились ставки.
Кто может оформить повторное рефинансирование ипотеки
В действующем законодательстве не существует никаких ограничений на количество переоформлений действующих кредитов — как обычных, так и жилищных. Как и указаний на то, сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки. А значит, теоретически, заемщик может подавать заявки и заключать новые договоры на получение кредита любое количество раз за весь срок ссуды.
Однако банк — коммерческая организация. Это означает, что он подчиняется законодательным актам и отчитывается перед регулятором. Но при этом имеет право утверждать собственные внутренние регламенты и правила, если они законам не противоречат. Это касается и вопросов рефинансирования.
- Сложности с перекредитованием могут возникнуть из-за параметров действующего договора ипотеки. Некоторые банки включают дополнительные условия: например, начисление комиссии при досрочном погашении.
- Большинство кредитных организаций имеют собственные программы для первого, но запрещают второе рефинансирование. Например, такой политики придерживается Т-банк.
- Другие банки не ограничивают клиентов в количестве процедур перекредитования. Но и у них есть ряд определенных требований и к заемщику, и к действующей ипотеке. Среди них — срок, качество погашения. А самое главное — сумма. Некоторые кредитные организации не готовы предоставлять новый договор размером больше, чем на 60-70% от стоимости жилья.
Для банков рефинансирование — источник новых, качественных клиентов, пришедших от конкурентов. Но даже это не говорит о том, что перекредитование будет одобрено без рассмотрения. Это новая полноценная процедура с полной оценкой залога и заемщика. И если договор переоформляется уже не в первый раз, это повод для настороженности и более серьезной проверки. Особенно если плательщик часто подает заявки и времени с покупки жилья прошло совсем немного.
Зачем рефинансировать ипотеку
Так как перекредитование равносильно первичному оформлению, весь процесс от начала и до конца необходимо повторить снова. Также понадобится страхование объекта залога — и возможно его придется переоформить. Если в списке аккредитованных компаний нового банка вашего страховщика нет.
Придется проводить оценку недвижимости, заново собирать все документы на заемщика, созаемщика, поручителей. Ждать решения, оформления и подписания договора. А затем зарегистрировать изменения в Росреестре. Какие преимущества в итоге дает такая непростая процедура, как рефинансирование?
К рефинансированию ипотеки прибегают в том случае, если хотят снизить переплату
Нужно понимать, что выгода возможна лишь в том случае, что условия нового договора будут выгоднее действующих.
Согласно расчетам, перекредитование не поможет снизить затраты на обслуживание ипотеки, если разница между новой и старой процентными ставками не составляет хотя бы 1-2% годовых.
Например, у заемщика в 2019 году был оформлен жилищный кредит на сумму 5 млн. рублей сроком на 20 лет.
Процентная ставка по договору 10,5% годовых, ежемесячный платеж 49 тыс. рублей. Общая переплата 6,9 млн. рублей.
В 2022 году в семье заемщика родился ребенок, и супруги получили право воспользоваться льготной программой. Было оформлено рефинансирование на остаток суммы: 4,8 млн. рублей по ставке 6% годовых.
Даже без увеличения срока, при оформлении на те же оставшиеся 17 лет, ежемесячный платеж снизился до суммы 37 тыс. рублей. А общая переплата составит всего 2,8 млн. рублей.
Если в этом же примере рефинансироваться под 10% годовых, платеж снизится всего на 200 рублей. А такая выгода, с учетом затрат на оформление новой сделки, может в конце концов себя не оправдать.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Рефинансирование может помочь в случае снижения доходов семьи
В том же примере, что мы рассмотрели выше, сделаем расчет рефинансирования на более длительный срок.
Если тот же остаток в 4,8 млн. рублей по ставке в 6% годовых будет оформлен на 25 лет, сумма ежемесячного платежа составит 30 тыс. рублей.
Это освободит 19 тыс. рублей от первоначального платежа для семейного бюджета.
Если же оформлять рефинансирование в банке, который кроме ипотеки готов включить в сумму и другие кредиты, освободившихся денег может быть еще больше.
Когда цель — снизить ежемесячный платеж, влияние оказывает не только процентная ставка, но и срок нового кредита. Например, даже при сохранении первоначальной ставки в 10,5% годовых, но увеличении срока до 27 лет, свободных средств у семьи будет оставаться на 5 тыс. рублей больше.
Однако при этом варианте увеличится и переплата: если до рефинансирования она составила бы за весь срок 6,9 млн. рублей, то с перекредитованием она возрастет до 10,5 млн. рублей. Поэтому экономисты не советуют прибегать к рефинансированию, с целью снижения платежа — в первую очередь правильнее ориентироваться на размер процентной ставки.
Кроме переоформления ипотеки и ссуд, можно получить еще и деньги на руки
Некоторые банки, например, Сбербанк, предлагает помимо перекредитования действующей ипотеки получить деньги на личные нужды.
Это может помочь реализовать новые цели — например, сделать ремонт или купить автомобиль.
Рефинансирование такого плана практически всегда ведет к росту переплаты за счет увеличения размера основного долга. Исключение может составить перекредитование с небольшой суммой сверху под ставку, значительно ниже действующей.
Если вам действительно нужны средства, изучите все предложения и сделайте расчеты с помощью кредитных калькуляторов. Если заключение нового договора не снижает переплату на ощутимую сумму, выгоднее оформить отдельно простой потребительский кредит.
Грамотно подобранная программа рефинансирования может значительно улучшить жизнь заемщика. В разы уменьшить переплату, облегчить финансовую нагрузку и даже реализовать давно поставленные цели.
Но только в том случае, если вы не верите на слово рекламным предложениям банка, а все тщательно просчитываете. Ведь на практике далеко не всегда перекредитование заканчивается выгодой.
Рассчитайте полную стоимость кредита
Когда рефинансировать ипотеку не выгодно
Ипотека — кредит чаще всего длительный, а потому дорогой. Принятие решений по нему необдуманно и импульсивно может привести не к снижению, а к росту переплаты и регулярных платежей. Поэтому перед тем, как рефинансировать жилищную ссуду как впервые, так и повторно, необходимо тщательно изучить все условия и просчитать различные варианты.
И все же есть ряд стандартных ситуаций, когда прибегать к перекредитованию ипотеки специалисты не советуют.
Личные особенности заемщика
Во-первых, возраст. Чем меньше у человека времени до выхода на пенсию, тем выше для банков риски того, что выплатить все в срок он не сможет.
Это не говорит о том, что в перекредитовании откажут. Но как и по любому кредиту, процентная ставка может варьироваться в рамках определенного диапазона.
В рекламном буклете указывается наиболее привлекательный вариант — самое низкое значение.
В реальности же, чем выше риски у банка, тем менее выгодные условия он вам предложит. В итоге перекредитование не будет эффективным.
Кроме того, в возрасте за 40 лет резко вырастет стоимость всех страховых полисов по ипотеке — как обязательных (например, страхование самого объекта недвижимости), так и рекомендуемых — страхование жизни и здоровья и тд. Это тоже увеличивает сумму переплаты.
Во-вторых, есть еще ряд других причин, по которым банк может повысить ставку. Самое очевидное — несоответствие льготным программам. Кроме того, это может быть опасная или вредная работа, отсутствие созаемщиков и поручителей и другие.
Ограничения банка
Препоны могут найтись и в действующем договоре, и в новых условиях. Самая очевидная — отсутствие в линейке банка вариантов повторного рефинансирования. Какие еще могут быть ограничения:
- Штраф или комиссия при досрочном погашении.
- Дополнительные требования к недвижимости для оформления рефинансирования.
- Ограничение по сумме, которая может быть одобрена по новой программе.
- Высокая плата за предоставление услуги.
Как упоминалось ранее, кредитная организация имеет право устанавливать свои правила. Это не всегда говорит о том, что перекредитоваться не получится совсем. Однако итоговый результат может оказаться хуже ожидаемого.
Способ расчета платежей, остаток по действующей ипотеке
Может оказаться невыгодным рефинансирование и в том случае, если существующая ипотека выплачивается аннуитетными платежами. На настоящий момент договоров с этим типом расчета большинство. Это кажется удобным, ведь сумма каждый месяц одинакова, и не меняется из года в год. Но на самом деле это не выгодно, так как первую половину срока большая часть регулярного взноса уходит на погашение процентов.
Тем более невыгодным будет рефинансировать такую ипотеку в ситуации, когда уже прошло больше половины срока. Максимальная доля процентов банку выплачена. Новый договор приведет к новому аннуитету и вам снова придется отдавать большую часть кредитной организации. В итоге вы переплачиваете дважды.
Неблагоприятная экономическая обстановка
В экономике обстоятельства могут складываться так, что какое бы то ни было рефинансирование, а особенно перекредитование жилищных кредитов, становится совершенно невыгодным.
Банки не берут процентные ставки «из воздуха» — эти значения напрямую связаны со ставкой рефинансирования.
Например, так происходит сейчас, в середине 2025 года. И такая ситуация не новость — рефинансирование перестало быть выгодным уже два года назад.
Если кратко, кредитные организации не хранят бесконечное количество собственных денег.
Кредиты выдаются за счет привлеченных средств. Глобальных источника два: вкладчики и Центробанк. ЦБ не только регулятор, но и главный банк страны. Он тоже выдает кредиты, но не физическим лицам, а кредитным организациям. И делает это, взимая плату, рассчитанную по ставке рефинансирования.
Коммерческому банку в этой ситуации важно получить прибыль — а значит ставка, которую он предлагает клиентам, должна быть выше, чем ключевая. Но не слишком сильно — чтобы не остаться за границами рынка из-за конкуренции.
Условия по кредитам и ипотеке всегда будут следовать за ставкой рефинансирования. Если на сегодняшний день она составляет 21%, то заемные средства с более низкой переплатой ни в одном банке вы не найдете. И хотя за последние десять лет этот показатель менялся неоднократно, но выше двадцати он поднялся в середине 2022 года, а потом — в 2025 году. А значит, что любая ипотека, оформленная ранее, имеет более выгодные условия, чем те, которые можно получить сейчас.
Когда экономическая обстановка неблагоприятна для финансирования, не получится перекредитоваться не только чтобы снизить переплату — уменьшить платеж и финансовую нагрузку тоже не удастся. Возьмем пример, который мы использовали ранее. Действующий платеж составляет 49 тыс. рублей.
Предположим, что клиенту удалось найти очень выгодную с учетом ключевого значения в 21% ставку. Всего у него осталось 4,8 млн. рублей. Новые условия — 22% годовых. Если срок взять оставшиеся 17 лет, платеж подскочит до 90 тыс. рублей в месяц. Переплата вырастет почти вдвое, до 13,7 млн. рублей. И даже если «растянуть» возврат долга до 30 лет, платеж не изменится ощутимо и останется значительно выше первоначального: 88 тыс. рублей.
Когда банк может отказать в повторном рефинансировании
Даже если кредитная организация готова перекредитовывать ипотеку второй, третий и далее разы, это не говорит о том, что в ответ на заявку клиент не может получить отказ. Как и с обычной жилищной ссудой проводится проверка заемщика. И если что-то банку не понравится, он может отказать без объяснения причин.
И все же существует перечень наиболее часто встречающихся ситуаций, ведущих к отказу:
- Клиент, созаемщики, поручители не соответствуют требованиям банка. Это может быть возраст, отсутствие постоянной работы, серая зарплата или доход, который нельзя подтвердить.
- Неблагонадежность заемщика. Если в кредитной истории, а особенно по действующему договору, который он хочет перекредитовать, много просрочек или есть действующие задолженности, на положительное решение рассчитывать не стоит.
- Недвижимость не соответствует условиям. Например, по обновленной оценке ее стоимость снизилась и не покрывает запрашиваемую сумму. Или если в процессе проверки выяснится, что имела место незаконная перепланировка.
- Действующий договор не соответствует условиям — например, еще не истек минимально необходимый срок с прошлого рефинансирования или есть конфликты между созаемщиком и титульным заемщиком.
Как и в случае с обычным кредитом, чаще всего отказ связан с проблемами на стороне заемщика. Это недостаточный доход или его критичное падение по сравнению с заявленным ранее.
Чрезмерная кредитная нагрузка — когда человек за последнее время набрал много новых долгов. Либо негативная кредитная история.
Рефинансировать ипотеку можно неоднократно — не все банки позволяют это делать, но подобные предложения на финансовом рынке есть.
Но если вы хотите перекредитоваться, вашим первым шагом должен стать анализ ситуации. Важно рассмотреть все действующие предложения, сделать минимально необходимые расчеты, чтобы понять, сколько эта процедура реально поможет сэкономить.
Если же вы хотите пойти в рефинансирование, чтобы уменьшить текущую финансовую нагрузку, это не лучшее решение. Во-первых, далеко не всегда это удастся сделать без роста общей переплаты. Во-вторых, высок риск того, что освободившиеся средства через некоторое время не будут использованы на погашение новых ссуд.
Если же вы столкнулись с финансовыми трудностями, и платить ипотеку вам сложно, правильнее будет рассмотреть такие инструменты, как кредитные каникулы или реструктуризация.
Если же делать регулярные взносы возможности совсем нет, и тем более при наличии других долгов, правильнее будет обратиться к процедуре банкротства. Тем более с учетом того, что последние изменения в законодательстве позволяют в ряде случаев сохранить даже квартиру, купленную в ипотеку. Обратитесь к нашим юристам за бесплатной консультацией, чтобы получить необходимую помощь.
