Практически любой человек, который проходил через процедуру оформления ипотеки, оценивает ее как достаточно сложную, долгую и затратную. Действительно, приобретение недвижимости в кредит — по моральным и физическим затратам далеко не то же самое, что получение кредитной карты или займа в МФО.
Это наличие повышенных требований к заемщику, жилью и документам, плюс ряд обязательных опций, нюансов и затрат, которые «всплывают» неприятным сюрпризом уже в процессе. В этом материале разберем все по шагам и расскажем, какие подводные камни есть у ипотеки в Сбербанке и что за неприятности могут ожидать вас на этом пути.
Купить недвижимость с ипотекой Сбербанка: главное
Согласно заявлению сервиса «Домклик», каждая вторая ипотечная сделка в нашей стране проходит в Сбербанке. Этому банку доверяют многие, да и выбор кредитных программ в нем достаточно широк. Преимуществом этой кредитной организации является также и то, что многие процессы по оформлению максимально автоматизированы.
Но как бы далеко не шел прогресс, перед заемщиком всегда встает выбор: заплатить больше и провести сделку «под ключ», или разбираться во всем самостоятельно без привлечения специалистов и оформления сопутствующих услуг. Какой путь выбрать? Каждый решает самостоятельно. Но в любом случае перед принятием решения стоит изучить ипотечный вопрос, чтобы быть готовым к любым неожиданностям. А они могут поджидать вас на каждом этапе.
Подача заявки и получение решения
Люди часто начинают процесс покупки жилья в кредит с поиска идеальной квартиры. Но первое, что действительно нужно сделать — это выбрать подходящее ипотечное решение и удостовериться, что оно доступно конкретному заемщику.
Вот что предлагает Сбербанк:
- Базовые программы для покупки новостроек и вторичного жилья. Первоначальный взнос 10/15 процентов от стоимости жилья, ставки от 19,5 до 23,9% годовых. Доступны любому заемщику.
- Программы с господдержкой. На текущий момент открыты к оформлению не все: решение по продлению сроков выдачи «Семейной» ипотеки еще не принято, срок некоторых мер уже истек.
Но на ставку можно влиять — даже при условии оформления по стандарту есть ряд дополнительных опций, которые помогут снизить переплату. Рассмотрите возможность их подключения заранее.
Другой нюанс, который стоит учитывать на этом этапе — подготовка документов. Согласно отзывам клиентов, сотрудники Сбербанка дотошно относятся к качеству предоставляемого пакета бумаг. Чтобы не затянуть процесс, уточните требования до его начала.
Также будьте готовы к тому, что вас будут атаковать продажей множества дополнительных услуг. Слепо доверять в этом специалистам банка не следует — можно ощутимо переплатить. Часть из этих опций действительно необходима, другая может помочь сэкономить или обезопасить себя. Но некоторые могут оказаться просто бесполезными.
Подготовка к сделке и заключение кредитного договора
Только когда Сбербанк даст решение о том, какую сумму кредита готов предоставить и на каких условиях, есть смысл переходить к поиску подходящего объекта недвижимости.
Здесь важно учесть и стандартные требования (например, отсутствие незаконных перепланировок в квартире или официально оформленное межевание земельных участков, их соответствие правильному типу и так далее), и те, которые предъявляет сам банк.
Одним из подводных камней ипотеки в Сбербанке, с которым заемщики столкнулись на данном этапе — это завышение стоимости объекта недвижимости по результатам оценки. Это может привести к тому, что подготовленного первоначального взноса окажется недостаточно.
После того, как жилье будет одобрено со стороны банка, можно приступать к сделке и подписанию договора. Только на этом этапе оформляется страховка и оплачиваются любые выбранные дополнительные услуги. Делать это раньше — значит подвергать себя риску выбросить деньги на ветер, если в итоге по каким-то причинам соглашение не будет достигнуто.
Регистрация недвижимости и залога
Это стандартная процедура при любой ипотеке. Важным нюансом здесь является то, что жилищный кредит — целевой, и использование средств банка по назначению требуется подтвердить. И лучше знать заранее, какие документы и в какие сроки для этого понадобится банку предоставить.
Обслуживание ипотеки
Взять ипотеку — непростая задача, но на этом все только начинается. Ряд подводных камней при оформлении кредита на жилье обнаруживается именно тогда, когда заемщик начинает долг выплачивать. Например, необходимость правильно оформлять взносы на частичное досрочное погашение (ЧДП) или внезапное повышение ставки и увеличение размера ежемесячного платежа.
Подача заявки на ипотечный кредит
Сбербанк, в целях автоматизации части процессов по оформлению и выдаче ипотеки, предлагает проводить их через информационный сервис «Домклик». Ресурс является частью экосистемы Сбера и изначально был предназначен для поиска объектов недвижимости. Но постепенно банк перевел сюда все операции, которые не требуют непосредственного обращения в офис — и в первую очередь, подачу заявки на ипотеку.
Обратиться за получением ипотеки можно, если вы соответствуете следующим условиям:
- Возраст от 18 до 75 лет, при этом жилищная ссуда должна быть погашена до достижения крайнего порога в 75.
- Гражданство РФ (но для нерезидентов существует своя ипотечная программа).
- Наличие прописки на территории РФ.
- Трудовой стаж (согласно сайту Сбербанка, не менее трех месяцев на последнем месте работы) и наличие постоянного источника дохода, который можно подтвердить.
В сервисе прописаны условия по всем типам программ, действующим в Сбербанке в настоящий момент. Рассчитать предварительные условия — ставку и платеж, — можно в специальном калькуляторе. Определяться с конкретной программой не обязательно — в «Домклик» реализована возможность подать единую заявку. Авторизуйтесь через Сбербанк ID, внесите недостающие данные и получите предварительное решение по всем доступным к оформлению вариантам.
Документы, необходимые для проверки заемщика
В процессе подачи заявки, как и в случае с обычным кредитом, необходимо прикрепить документы. Сайт Сбербанка предлагает, в том числе, вариант подачи заявки без подтверждения дохода, однако это не означает, что в процессе рассмотрения у вас не запросят догрузить справку по форме 2 НДФЛ. Предоставлять или просто отказаться — решение клиента.
И все же лучше подготовить полноценный пакет документов, с подтверждением трудового стажа и дохода:
- Паспорт и дополнительный документ (СНИЛС, права на управление автомобилем, загранпаспорт и другие).
- Бумаги и выписки, подтверждающие трудовой стаж.
- Документы и справки о полученном за последний год доходе.
Полный пакет бумаг необходимо предоставить не только самому заемщику, но и его созаемщикам и поручителям, если такие имеются. Не забывайте о сроках действия документов — например, справка о доходе действительна 30 дней.
Все бумаги должны соответствовать требованиям: законодательства или внутрибанковским. Перечень принимаемых форм документов можно найти в информационных материалах, размещенных на сайте «Домклик». Но, согласно отзывам клиентов, уже на этом этапе могут возникнуть проблемы.
Риски: Сбербанк очень критично относится к документам, необходимым для получения кредита.
Решение: Используйте все возможности самого банка и «Домклика» — постоянно консультируйтесь и просите предварительной проверки документов у специалистов. Сами проверяйте корректность заполнения. Изучите все требования до того, как прикрепите документы в заявку.
Если ошибка выявляется в процессе рассмотрения заявки, это менее опасно и грозит вам лишь потерей времени на корректировки. Например, Петру пришлось переделывать документы четыре раза перед тем, как заявку наконец-то рассмотрели. Правда, в итоге мужчина все равно получил отказ.
А вот с другим потенциальным заемщиком ситуация оказалась сложнее. Из-за некорректного заведения заявки с ошибкой в фамилии (по вине апострафа) данные в системах Сбербанка задвоились, что привело к невозможности завершить сделку в дальнейшем. Информацию исправили, но в процессе было потеряно много времени и нервов, да и не всякий продавец будет ждать, пока банк покупателя исправит, наконец, все свои ошибки.
Документы, необходимые для проверки недвижимости
Когда заявка рассмотрена и получено положительное решение, приходит время определиться с объектом недвижимости, который вы хотите приобретать — его также должен проверить Сбербанк до выхода на сделку.
Основные требования к приобретаемой собственности у банка следующие:
- она должна иметь статус жилой,
- жилье не должно находиться в залоге или под арестом,
- дом, в котором размещена квартира, или целиком приобретаемый, должен находиться в нормальном состоянии: не быть признанным ветхим, подлежащим расселению или сносу,
- в помещении не должно быть незаконных перепланировок,
- должны отсутствовать юридические риски,
- в случае с покупкой участка должно быть проведено и оформлено по документам межевание, границы точно определены.
Чтобы Сбербанк мог провести проверку и одобрить недвижимость, заемщик должен предоставить банку пакет документов на объект, который он хочет приобрести в ипотеку. Какие конкретно бумаги нужны, поможет опрос в личном кабинете «Домклик». Нужно ответить на ряд вопросов о том, какую именно недвижимость и где вы хотите купить, и в результате сформируется требуемый список.
Бумаги различаются в зависимости от того, что именно приобретается, однако основными являются следующие:
- У собственника жилья запрашиваются: выписка ЕГРН о документах основания права владения и само основание, свидетельство о собственности, бумаги о приватизации (проведении или отказе от нее), выписки из домовых книг.
- Результаты оценки приобретаемого объекта недвижимости.
Оценка проводится и оплачивается той стороной, которой она необходима, то есть покупателем. Затраты на оценку лучше заранее заложить в расходы на оформление ипотеки, в среднем стоимость составит от пяти до двадцати тысяч рублей в зависимости от объекта.
Риски:
- Ошибки в документах на недвижимость.
- Отказ Сбербанка в принятии результатов оценки.
- Завышение стоимости объекта по итогу проведения оценки.
Решение: Застраховаться на 100% от того, что Сбер отклонит документы, невозможно — слишком много нюансов. Однако что точно стоит сделать, так это внимательно отнестись к выбору компании для проведения оценки. Банк примет отчет только от той, которая им аккредитована — найти такую можно в списке на «Домклик». Другая альтернатива — заказать услугу в личном кабинете самого информационного ресурса.
Еще одним решением в помощь заемщику будет подготовка большей суммы денежных средств, чем рассчитано заранее. Во-первых, деньги понадобятся на оплату дополнительных услуг.
Во-вторых, в случае завышения стоимости жилья по оценке, у заемщика два выхода: либо отказаться от сделки, либо увеличить первоначальный взнос.
Если второй вариант возможен, это позволит все же завершить оформление ипотеки, не повторяя весь процесс по новой и не тратя время на оспаривание результатов оценки.
Все документы подгружаются в личном кабинете заемщика на сайте «Домклик». Согласно отметке ресурса, проверка должна занимать 3-5 дней. В соответствии с официальными условиями Сбербанка, вся процедура от подачи заявки до одобрения должна укладываться в 8 дней.
Однако по факту момент проверки бумаг на недвижимость — это то самое «слабое звено» процесса, на котором теряется связь с менеджерами банка и затягиваются сроки. Например, у этого заемщика прошло три дня с момента подачи документов, результата нет, как и возможности дозвониться до сотрудников и уточнить информацию. А в ситуации Виктора истекли все положенные 5 дней, и внятного ответа от банка также не поступило.
Опытные риэлторы, которые давно работают с разными банками, и со Сбером в том числе, советуют не ждать звонка от специалиста. При наличии любых вопросов нужно пробовать выходить на связь с сотрудниками кредитной организации самостоятельно.
Всего на подбор жилья и сбор необходимых документов по предодбренной заявке у заемщика есть 90 дней. Если в приобретении выбранного варианта Сбербанк откажет, можно найти другой — на это установлен срок в 30 дней.
Проект договора
Когда получено одобрение и по заемщику, и по недвижимости, в личном кабинете сервиса «Домклик» формируется предварительный ипотечный договор. Как и в случае с обычным кредитом, согласно статье 5 закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите», в бумагах должны быть отражены ставки, сроки возврата и полная стоимость кредита.
Ставке стоит уделить внимание. Дело в том, что у Сбербанка есть ряд опций, с помощью которых ее можно снизить:
- Зарплатным клиентам банк готов уменьшить процент на один пункт. Но есть одно условие — на эту скидку имеют право только те заемщики, чей работодатель заключил договор со Сбербанком на выдачу зарплаты через счета этой кредитной организации. Второе условие — пройти должно не менее трех платежных периодов. То есть переходить в Сбер самостоятельно и непосредственно перед оформлением ипотеки смысла не имеет.
- Услуга «Своя ставка» позволяет снизить процент на 0,5-5 пунктов на срок от одного года до полного периода действия ипотеки. Опция эта платная, стоимость будет зависеть от того, как сильно и как долго применяется пониженная ставка. Оплачивается единоразово при подписании договора.
- Выбирая и приобретая жилье через сервис «Домклик», можно выиграть еще 0,3% от общей ставки.
- На 1% Сбербанк уменьшит процент в том случае, если у заемщика оформлена подписка «Домклик плюс». Сервис дает скидку на ряд платных услуг, предоставляет доступ к возможностям «Сбер Прайм» и включает в себя страхование жизни и здоровья заемщика. Обратите внимание — полис защиты самой недвижимости остается необходимым, его в любом случае придется приобретать отдельно.
- Покупка дополнительных услуг, например, онлайн-регистрация сделки или подготовка договора купли-продажи, также может позволить сэкономить 0,3%.
Но не стоит спешить приобретать все платные дополнения, которые предлагает Сбербанк и менеджеры «Домклик». Предварительно необходимо просчитать реальную выгоду с учетом всех условий и нюансов.
Риски:
- Сбербанк при одобрении часто озвучивает ставку с учетом подключения дополнительных опций. Если вы планируете от них отказаться, итоговый процент будет повышен.
- Некоторые варианты снижения ставки — временные. Например, сервис «Домклик Плюс» придется продлевать и оплачивать до полного погашения ипотеки. В противном случае ставка возрастет.
Решение: Уточняйте ставку и условия ее снижения до того, как примете решение, оформлять ли ипотеку в Сбербанке или нет. Рассчитайте, какие опции будет выгодно применять именно вам. Например, постоянно продлевать подписку может быть неудобно, особенно если вшитые в нее услуги вам не требуются.
Читайте также
- Не плачу кредиты, но плачу ипотеку: что будет с долгами и как идет взыскание
- Сбербанк аннулировал кредиты: фейк или реальность?
- Реструктуризация кредита в Сбербанке — какому клиенту банк пойдет навстречу
Внесение изменений до подписания договора
Может произойти ситуация, что в процессе рассмотрения заявки и подготовки к сделке вы примете решение что-то изменить. Сделать это можно в любой момент до подписания, но в ряде случаев это может повлечь дополнительные риски.
Что можно менять без опасений:
- сумму кредита в сторону уменьшения,
- ставку за счет приобретения дополнительных опций,
- размер первоначального взноса в сторону увеличения.
В указанных выше случаях достаточно обратиться с запросом к менеджеру, который ведет ваш договор — все необходимые изменения будут внесены. При прочих ситуациях высока вероятность повторного рассмотрения заявки — и гарантий, что вы вновь получите положительное решение, нет. Какие изменения без нового рассмотрения внести не получится:
- изменение срока кредита,
- увеличение суммы ипотеки, если первоначально одобренного лимита оказалось недостаточно,
- смена программы, по которой оформляется жилищный кредит.
Например, Дарья первоначально подавала заявку на покупку вторичного жилья. По ошибке Сбербанка одобрение было получено по программе покупки первички. И хотя вины заемщика в этой ситуации нет, при повторном рассмотрении уже корректного запроса был получен отказ.
Риски: сам Сбербанк может в процессе подготовки к сделке изменить свое решение. Ипотека, по которой первоначально был получен положительный ответ, может внезапно окончиться отказом и срывом всех договоренностей.
Решение: по возможности не менять ничего в период оформления не только в части условий самого жилищного кредита, но и по заемщику — адрес регистрации и проживания, место работы, уровень дохода, размер долговой нагрузки.
Если в процессе оформления окажется, что подготовленных к сделке денежных средств на первоначальный взнос и дополнительные услуги недостаточно, спешно бежать за дополнительной ссудой не стоит. Информация о новых запросах в банки быстро отразится в кредитной истории, и одобрение может быть изменено на отказ.
Если в текущем моменте вам не хватает денежных средств для погашения долгов по обычным кредитам, начните решать вопрос немедленно и обратитесь к процедуре банкротства физических лиц. Это единственный способ законно списать имеющиеся задолженности, чтобы начать отношения с банками с чистого листа. Обратитесь за консультацией к нашим юристам — они подскажут, как проходит банкротство, что для этого требуется и какие возможности в будущем это дает.
