Ипотека — затратный проект для большинства людей. Выплачивать кредит приходится долго, а ежемесячные взносы существенны для кошелька. Не всем гражданам банки одобряют ипотеку на нужную сумму. Но часто соглашаются предоставить денег больше, если участников сделки будет несколько. Перед тем, как оформить отношения с банком, узнайте, кто такой созаемщик и чем он может быть полезен.
Статус созаемщика
Любой кредитный договор предусматривает две стороны сделки — кредитора и заемщика. Но на каждой стороне теоретически может возникнуть несколько участников. Чаще — на стороне того, кто берет заем.
Основной заемщик еще называется титульным. Как правило, именно на него оформляется:
- Сам кредит,
- Счет для выдачи и погашения,
- Недвижимость, если кредит выдается на ее приобретение.
Созаемщик — это дополнительный, но полноценный участник ипотечной сделки.
Он подписывает договор (или его представитель по доверенности), а при отсутствии у основного кредитополучателя денег — расплачивается по ссуде.
Оба лица становятся солидарными ответчиками, несущими одинаковую ответственность.
У созаемщика довольно странный статус. С одной стороны, его банк как бы «не замечает»: не открывает ему отдельный счет, его имя не фигурирует в программах банка по учету ипотечных платежей.
При наличии вопросов сотрудники кредитора в первую очередь звонят титульному заемщику.
С другой стороны, он имеет право на долю в недвижимости и даже может владеть 100% купленной квартиры или никакой ее частью. Многое зависит от условий брачного контракта, заключить который при ипотеке требует подавляющая часть кредитных организаций.
В большинстве случаев купленный объект недвижимости оформляется на заемщика и второго участника кредита в частях — равных или неравных.
Получается, что партнер по ссуде все время находится в статусе запасного. Его не замечают и не обращают внимания до особой надобности. Но этот участник сделки — не одно и то же, что поручитель.
В чем разница между созаемщиком и поручителем
Положение соучастника кредита существенно отличается от статуса поручителя.
Поручитель:
- Не имеет никаких прав на жилье, купленное в ипотеку,
- Его сложно поменять в процессе исполнения обязательств,
- К нему предъявляют претензии о взыскании в случае невозможности погашения долга самим заемщиком.
Вообще поручитель — еще более дальний запасной вариант для кредитора. Его привлекают только в случае невозврата задолженности самим заемщиком и его созаемщиками.
От поручителя не требуется никакого исполнения обязательств по кредиту: ни вовремя вносить платежи, ни предоставлять страховые полисы. Единственная его функция — гарантия возврата долга.
Если заемщик не сможет выплатить ипотеку, и ее придется взыскивать принудительно, то банк имеет право потребовать оплатить все начисленные суммы поручителем. Если их несколько — то требовать погашения долга можно от всех сразу.
Созаемщик:
- Принимает непосредственное участие в праве собственности на квартиру (если иное не оговорено брачным контрактом) и в исполнении графика платежей.
- Он вправе запрашивать выписки, обращаться в банк по поводу договора, ходатайствовать о кредитных каникулах.
- Имеет льготу на имущественный налоговый вычет, если в купленном жилье есть его доля, и он не использовал это преимущество ранее.
- Партнера в процессе исполнения можно исключить из состава участников сделки. И сделать это проще, чем «убрать» поручителя.
Любая ипотека может обойтись и без созаемщика, и без поручителя. По закону нет обязательных требований для привлечения этих лиц в сделке по кредитованию. Но банки сами разрабатывают правила предоставления займов. И в них часто фигурирует необходимость добавления второго заемщика.
Когда нужен созаемщик
В основном созаемщик привлекается тогда, когда размера заработка титульного заемщика недостаточно для запрошенной суммы кредита.
При рассмотрении заявки на кредит каждое финансовое учреждение проводит анализ кредитоспособности заемщика.
И если его кредитная нагрузка по их расчетам превышает 50-60 % от дохода, то запрошенную сумму банк откажется выдавать и порекомендует привлечь в ипотечный кредит дополнительного плательщика.
Иногда второго должника приходится добавлять в одобренную ипотеку.
Например, когда требуется увеличить финансирование в связи с ростом цен на недвижимость, а одобренной суммы уже не хватает на покупку.
Имейте в виду, что нагрузка рассчитывается по всем обязательствам, а не только по запланированной ипотеке. И по кредиткам, и по микрозаймам и потребительским ссудам.
Если существует опасность, что совокупность всех обязательств в месяц превысит порог в 50% дохода заемщика, лучше заранее подготовиться и увеличить тем самым шансы получить столько денег взаймы, сколько нужно, а не столько, сколько банк согласен дать.
Положительную роль сыграют следующие факторы:
- Закрытие кредитной карты. Лимит по ней учитывается в полном объеме независимо от того, пользуется ли человек кредиткой или нет.
- Отсутствие иных действующих кредитов (наилучший вариант).
- Небольшой остаток долга по текущей потребительской ссуде, маленький ежемесячный платеж по ней.
При таких условиях шансы одобрения заявки в нужной для человека сумме увеличиваются. Но привлечение созаемщика ценится кредиторами больше. Поэтому можно просто сразу заняться поиском дополнительного участника сделки.
Когда планируется сделка с соучастниками по ссуде, банк рассматривает материальное положение каждого, изучает их кредитные отчеты. В расчетах финансовой нагрузки участвуют заработки обоих лиц. И пакет документов от того и другого участника сделки требуется одинаковый.
Кто может стать созаемщиком
В большинстве случаев созаемщиком становятся родственники: супруги, братья, сестры, родители. Но ограничений только по близкородственным связям нет. Участниками сделки могут быть и друзья, и знакомые. Банк рассмотрит кандидатуру любого человека. И если откажет, то не по причине дальнего родства или его отсутствия.
Частыми причинами неодобрения выбранного созаемщика являются:
- Финансовое положение лица (низкая зарплата, наличие собственных обязательств перед банками),
- Низкий рейтинговый балл кредитной истории, примерно 200-300,
- Отсутствие постоянной работы или заработка,
- Маленький срок работы на последнем месте,
- Незакрытые исполнительные производства о взыскании долгов в отношении предполагаемого участника сделки (любых, кроме алиментов),
- Наличие незаконченных судебных споров (не обязательно),
- Иные причины, которые кредитор обычно не раскрывает.
Самое главное для созаемщика — возможность подтвердить доход. В зависимости от типа занятости и требований кредитующего финансового учреждения это могут сделать следующие документы:
- Справка о доходах и НДФЛ (форма КНД 1175018 применяется, начиная с отчетности 1 квартала 2024 года). Сейчас электронный вариант такого документа пользователь может заказать на сайте Госуслуг или в личном кабинете налогоплательщика.
- Справка по форме банка.
- Справка самозанятого о состоянии расчетов. Формируется в приложении Мой.налог, выгружается в любой удобный ресурс (например, на электронную почту).
- Декларация по налогу с извещением о приеме — для ИП.
- Иногда кредитор не требует никаких дополнительных документов, если зарплатный счет открыт именно в этом учреждении. Тогда банк видит обороты по нему и справедливо оценивает платежеспособность клиента.
Обратите внимание: берутся в расчет только доходы, полученные в РФ. Доход от иностранных активов учесть не получится.
При этом нет требований об отсутствии каких-либо денежных обязательств у созаемщика.
Если у того высокий уровень дохода, он может платить хоть по двум ипотекам одновременно, быть созаемщиком и поручителем по разным договорам.
Но все-таки эти факторы будут отягчающими для организации, например, третьего договора на созайм.
Играет роль также возраст потенциального созаемщика. Он должен быть старше 18, максимальный предел не регламентирован.
Часто банки повышают возрастной ценз до 21 года, полагая, что в более молодом возрасте граждане не в состоянии оплачивать большие платежи по ипотеке.
Как ни странно, максимальный возраст обычно не связан с выходом на пенсию. Но ограничения по своему внутреннему регламенту кредитор все равно устанавливает.
Например, 75 лет на момент планового погашения кредита по графику. Одобрение кандидатуры заемщика и, соответственно, членов его «команды» зависит от длительности договора. Если ипотека оформляется на 20 лет, при упомянутом условии заемщику должно быть не более 55 лет на момент подписания договора.
К созаемщику претензия о предельном возрасте может и не выставляться или быть мягче. Например, допускается и более преклонный возраст для лица, выступающего в роли не основного заемщика.
Таким образом, созаемщиком может стать любой совершеннолетний гражданин РФ, который не достигнет на момент окончания выплаты ипотеки 75 лет (этого ценза может и не быть в каком-либо банке), платежеспособный, чья кредитная нагрузка с учетом погашения планируемого кредита не превысит 50-60% его дохода.
Иногда для одобрения кредита банк рекомендует пригласить соц. заемщика — человека, обладающего льготой по какой-либо ипотечной программе. Банки разрешают привлекать не больше 2 созаемщиков без учета основного подписанта договора.
Читайте также
- Ипотечные каникулы в Сбербанке: кому они доступны и как оформить
- Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду
- Мировое соглашение по ипотеке при банкротстве как способ избавиться от долгов и сохранить жилье
Супружество, созаемщики и ипотека
Многих интересует вопрос о связи брака и ипотеки. Если основной заемщик в браке, то банк потребует привлечь мужа или жену к заключению ипотеки. И может даже одобрить сделку в случае не очень оптимистичной кредитной истории последнего (если в прошлом были факты небольших просрочек по кредитам).
Такая лояльность объясняется тем, что созаемщик — это «запасной вариант», а все внимание сосредоточено все-таки на титульном участнике сделки. Но вот если у супруга имеется лишь неофициальный доход, то такого созаемщика банк не одобрит. Попросит привести другого.
Очень редки случаи, когда жена может взять ипотеку без участия мужа:
- Если супруг не имеет гражданства РФ,
- Между ними заключен брачный контракт, предусматривающий режим раздельной собственности,
- Имеется нотариальное согласие мужа на заключение женой договора (и наоборот).
Не все кредитные организации соглашаются выдавать ипотеку в обход супруга. Например, Сбербанк придерживается более строгих правил и неохотно от них отступает.
Созаемщиком может стать и гражданский супруг
Но семейное положение можно и не афишировать. И тогда кредитор вполне может одобрить сделку с единственным заемщиком (без иных участников).
Таким образом, при наличии официального мужа или жены, в большинстве случаев его придется включать в договор. Взять ипотеку без созаемщика при нахождении в браке получится только при составлении дополнительных документов и получении согласия кредитора на такую сделку.
А при нахождении не в браке никто не заставляет раскрывать личную жизнь. В случае отсутствия информации о зарегистрированном союзе считается, что заемщик холост. Или не замужем.
Сколько должен зарабатывать созаемщик
На удивление не всегда высокий размер заработка созаемщика – обязательное условие для одобрения ипотеки.
Банк вполне устроит и мама-пенсионер, и брат-рабочий с окладом в 20 000 рублей, если оба эти человека получают доход на счет, открытый в той же кредитной организации.
В этом случае у кредитора есть крепкая гарантия, что при возникновении финансовых неурядиц у титульного заемщика, он спишет нужные суммы с карт у созаемщиков, предварительно получив такое согласие при подписании сделки.
Обычно менеджер кредитной организации заранее озвучивает требования к созаемщикам по ипотеке, исходя из планируемой суммы договора, срока кредитования и внутренних регламентов организации.
Банки все лояльнее относятся к самозанятым и ИП, и уже склонны рассматривать их доходы как постоянные, наравне с зарплатой у бюджетников.
Иногда финансовое учреждение рассматривает кандидатов на статус созаемщика и поручителя даже без дохода. Например, в случае привлечения созаемщика, обладающего льготой для получения ипотеки по определенной программе. Либо в качестве второго поручителя. Или если ипотека уже оформлена, но дисциплина исполнения оказалась не на высоте, и кредитор потребовал усилить гарантии.
Как освободиться от созаемщика
Выплата ипотеки — многолетняя задача, в течение срока решения которой в жизни получателей кредита происходит много событий. Например, развод с созаемщиком.
Известно, что бывшие супруги большей частью стремятся максимально дистанцироваться. В том числе разделить обязательства. Поэтому возникает необходимость «убрать» второго участника кредита из договора. Но просто отказаться от своей роли, написав об этом банку, содолжник не может.
Выйти из сделки у созаемщика получится только:
- С согласия кредитора,
- По судебному решению,
- Если человек умер.
Как правило, кредитная организация не против поменять соучастника кредита при разводе при условии замены этого лица на другого.
Например, на родственника. Главное — чтобы материальное положение, кредитная нагрузка у кандидата на замещение была в нужных пределах, а кредитная история — приличной.
Для решения вопроса о замене созаемщика в финансовое учреждение подается заявление и необходимый пакет документов.
У каждого банка он примерно одинаков: паспорта участников, договор ипотеки, свидетельство о разводе, справки о зарплате заемщика и кандидата на замену, иногда — брачный контракт и/или соглашение о разделе имущества.
После этого банк примет решение. Если оно положительное, стороны подписывают дополнительное соглашение и передают его на регистрацию в Росреестр. И выбывший созаемщик перестает участвовать в обязательстве.
Если вывод второго заемщика состоялся по судебному решению, то дальнейшее переоформление, действия сторон и Росреестра будут основаны уже на этом акте.
Таким образом, поменять созаемщика в течение действия ипотечного договора допустимо, а в случае его смерти — и вовсе получится остаться единственным исполнителем обязательства.
Чем «опасен» созаемщик
Самое неприятное, с чем может столкнуться титульный заемщик при привлечении созаемщика:
- необходимость выдела доли в покупаемой недвижимости.
- банкротство второго (или даже третьего) должника.
Подписание договора с банком для созаемщика не гарантирует получение заветных квадратных метров. Все зависит от условий документов: кредитного договора, брачного контракта и договоренности между участниками сделки. Второй заемщик может быть и без права собственности.
По умолчанию оформлять часть недвижимости на партнера по кредиту не потребуется. В силу закона такая обязанность возникает при использовании маткапитала. Но тогда на жилье вправе претендовать не только супруг. Дети, состоящие в составе семьи на момент распоряжения сертификатом, также имеют право на квартиру. Вернее, на ее часть.
То есть собственниками жилого помещения, приобретаемого в ипотеку, могут стать:
- Титульный заемщик,
- Два собственника: основной займополучатель и его комппньон,
- Названные лица и их дети.
- Только созаемщик (редкое допущение, на которое не всякий банк соглашается).
В период действия договора и залога, банки не позволяют включать в число собственников иных лиц, кроме перечисленных. Но после погашения долга и снятия обременения владельцы недвижимости вправе перераспределить доли, предоставить их кому-либо еще, с соблюдением порядка выдела. Например, брату или сестре, любым лицам, которые не участвовали в ипотеке.
Банкротство любого из числа получателей заемных денег влечет включение недвижимости (или доли) в конкурсную массу. В таком случае заемщик рискует получить неожиданные проблемы в виде утраты части имущества или необходимости выплаты ее стоимости за банкротящегося созаемщика. Возможно, это обстоятельство заставит досрочно погасить ипотеку или рефинансировать кредит в другом банке.
Каждая ситуация неплатежеспособности имеет свою специфику. Мы перечислили лишь общие риски и самые негативные последствия из возможных.
С целью исключения этой угрозы кредитные учреждения требуют от клиентов страховать риски не только уничтожения имущества и утраты жизни и здоровья, но и от потери работы. Чтобы материальные проблемы не отразились негативно на исполнении графика по кредиту.
Банкротство при наличии незакрытой ипотеки — сложный процесс с множеством рисков. Для того, чтобы их избежать, нужно заранее подготовиться, узнать нюансы и спланировать правильную стратегию. В этом помогут юристы нашей компании. Первичная консультация по несостоятельности граждан — бесплатно.
