Ипотека самозанятым гражданам 2024 году большинством банком выдается на стандартных условиях. В самой простой ситуации для ее оформления достаточно получить одобрение от банка, выбрать недвижимость, подписать договор с финансовым учреждением и продавцом, а также внести первый взнос. Но даже если у человека сейчас все прекрасно, то в процессе погашения кредита могут возникнуть различные нюансы. Разбираемся по шагам, как оформить ипотеку, а также что нужно учитывать при ее получении.
Пошаговая инструкция, как взять ипотеку самозанятому гражданину
Оформление ипотеки самозанятым и гражданином, работающим по найму, практически ничем не отличается. Но, тем не менее, стоит заранее изучить процесс по шагам, чтобы избежать ошибок. Первым делом рекомендуем сравнить условия по разным программам в различных банках. Например, Сбербанк предлагает при самозанятости оформить семейную ипотеку, ставка по которой существенно ниже базовой. Кроме того, часто плательщикам НПД доступны различные программы со специальными условиями от застройщика.
Когда банк и предложение выбраны, можно приступить к оформлению ипотеки. Происходит оно в несколько шагов:
- Сбор необходимых документов.
- Подача заявки и получение одобрения.
- Выбор недвижимости.
- Оценка и согласование объекта.
- Заключение сделки и ее регистрация.
В идеальной ситуации можно купить недвижимость в ипотеку при самозанятости за 2–4 недели, но часто на это уходит пара месяцев. При этом основное время занимает выбор недвижимости и сбор необходимых документов.
Рекомендуем заранее оценивать свои финансовые возможности по погашению ипотеки, а также риски наступления неблагоприятных ситуаций.
Пакет документов
Минимум для оформления ипотеки при самозанятости потребуется только паспорт и данные СНИЛС. Обычно этого пакета будет достаточно, если человек получает деньги от клиентов на карту банка, где он собирается оформить кредит. В остальных случаях финансовое учреждение попросит представить еще справку о доходах из приложения «Мой налог». Дополнительно банки могут запрашивать:
- военный билет (у мужчин до 30 лет);
- свидетельства о браке, перемене фамилии, рождении детей и т. д.;
- справки о доходах по месту работы, если человек зарабатывает не только самозанятостью, но еще и трудоустроен;
- другие документы.
Полный перечень документов можно уточнить на сайте выбранного банка в описании конкретной программы. Но рекомендуем помнить, что большинство справок действует не более 30 дней. Лучше всего их получать непосредственно перед обращением за ипотекой.
Подача заявки и получение одобрения ипотеки
Заявку на ипотечный кредит можно оформить в отделении банка. Но удобнее отправить ее онлайн через сайт финансовой организации. Обычно она представляет собой небольшую анкету, в которой нужно указать:
- Ф.И.О. и данные паспорта;
- адрес проживания;
- семейное положение и количество детей или других иждивенцев;
- примерную стоимость недвижимости, которую планируется приобрести, и желаемый размер первого взноса;
- удобный срок кредита;
- сведения о доходах.
Иногда банк может запросить сразу и другие данные или задать вопросы позднее. Предварительно ипотеку часто одобряют за 15–60 минут, независимо от того трудится человек по найму или зарабатывает самозанятостью. Но это решение еще может измениться после проверки всех документов. Окончательный ответ обычно приходит за 1–3 дня. Тогда же банк сообщит сумму, которую он готов предоставить в кредит и все остальные условия: ставку, требования по страхованию, возможный срок и пр.
Главное: перед оформлением ипотеки правильно рассчитать свои возможности по ее своевременному погашению. А если финансовые проблемы все же возникли, стоит не скрываться от банка, а постараться решить сложности, оформив реструктуризацию или ипотечные каникулы. В крайнем случае стоит рассмотреть вариант с банкротством, тем более, что с сентября 2024 года есть возможность даже сохранить ипотечную квартиру, если она является единственным жильем. И по ипотечному кредиту нет просрочек.
Выбор и согласование недвижимости
Подбирать подходящий объект можно самостоятельно или с помощью риелторов. Главное, не забывать о требованиях банка к ним, ведь выбранную квартиру или дом придется согласовывать с финансовой организацией.
Например, купить жилье в аварийном доме под снос в ипотеку кредитное учреждение не разрешит. Для него такой залог будет неликвидным.
Если приобретается недвижимость на вторичном рынке, перед согласованием объекта с банком потребуется заказать его независимую оценку.
Обычно список компаний, чьи отчеты принимает финансовая организация, можно найти на ее официальном сайте. Оценка не нужна, если покупается жилье в новостройке и в некоторых других случаях.
После получения отчета от эксперта, его вместе с документами о собственности продавца на недвижимость нужно передать на согласование в банк. Сотрудники кредитной организации проверят объект на соответствие формальным требованием и сообщат ответ обычно в течение 3–5 дней.
Банк рассматривает недвижимость только как потенциальный предмет залога и проверяет исключительно на соответствие своим требованиям. Он не гарантирует ее юридической чистоты и отсутствие в дальнейшем проблем с продавцом. Их возникновение не избавит от обязанности платить ипотеку. Если есть хоть какие-то сомнения по поводу выбранного объекта, лучше заказать экспертизу по нему у специализированных компаний.
Читайте также
- С какой зарплатой дают ипотеку? Факторов много, но вы должны отдавать за кредит не более половины дохода
- Долговая нагрузка россиян в 2024 году: сколько составляет и растет ли ее объем
- Путь к собственному жилью: дают ли ипотеку с плохой кредитной историей?
Заключение и регистрация сделки
Если банк и покупателя полностью устраивает жилье, а продавца — цена и порядок расчетов, то можно назначать сделку. Она проводится в офисе банка. Обычно одновременно подписываются следующие договоры:
- купли-продажи недвижимости;
- кредитный;
- залога (ипотеки);
- страхования.
Часто банки договоры о залоге недвижимости и кредите объединяют в один документ. Для клиента это ровным счетом ничего не меняет. В момент проведения сделки покупателю жилья придется также оплатить страховку и внести первый взнос по ипотеке.
Все операции с недвижимостью подлежат государственной регистрации в Росреестре. Но сейчас продавцу и покупателю обычно не приходится заниматься этим вопросом. Почти все крупные банки предлагают услугу по электронной регистрации договора купли-продажи.
Что такое самозанятость и кто может ей заниматься
Самозанятость появилась в России в 2020 году. Она предусматривает специальные налоговые условия для людей, которые зарабатывают оказанием услуг, продажей товаров собственного производства или сдачей недвижимости в аренду. Человек, самостоятельно зарабатывающий на свое деятельности, платит государству от 4 до 6% налогов с каждого поступления и освобожден от сложной отчетности.
Лучше всего самозанятость подходит для следующих видов деятельности:
- репетиторство;
- уборка и помощь по хозяйству;
- ремонт и оказание бытовых услуг;
- фото- и видеосъемка;
- дизайн и IT-услуги;
- косметические услуги;
- сдача жилья в аренду.
Перепродажа товаров чужого производства, добыча полезных ископаемых и некоторые другие виды деятельности запрещены для этой категории налогоплательщиков. Есть и еще одно существенное ограничение — максимальный заработок от самозанятости не должен превышать 2,4 млн рублей.
Какие требования для оформления ипотеки предъявляют банки к самозанятым
Банки предъявляют к самозанятым стандартные требования для оформления ипотеки. Рассчитывать на положительное решение может любой гражданин РФ, подходящий под следующие параметры:
- возраст от 18–23 лет;
- отсутствие ограничений в дееспособности;
- регистрация в регионе, обслуживаемом банком.
Для некоторых программ могут быть установлены дополнительные ограничения. Например, семейная ипотека доступна только семьям с одним ребёнком до 6 лет, с двумя или более детьми младше 18 лет, а также родителям ребенка-инвалида.
На какую сумму ипотечного кредита можно рассчитывать при самозанятости
Однозначно ответить на вопрос, какую сумму ипотеки может одобрить банк самозанятому гражданину или любому другому человеку, невозможно. Каждая кредитная организация рассчитывает лимиты по-разному с учетом собственной рисковой модели, а также следующих факторов:
- Выбранная программа кредитования и ограничения по ней. Например, льготная семейная ипотека на базовых условиях не позволяет взять больше 6 млн рублей при покупке жилья в регионах или 12 млн — при приобретении квартиры в Москве и Санкт-Петербурге.
- Уровень дохода заемщика и созаемщиков. Здесь все просто. Чем больше суммарный доход клиентов, тем больше они могут платить по кредиту без ущерба для себя.
- Кредитная история. Наличие просрочек в прошлом отрицательно влияет на решение банка, даже если они давно погашены. Учитываться будет КИ как основного заемщика, так и всех созаемщиков.
- Наличие другой собственности у клиента. Если у потенциального заемщика есть достаточный объем другой собственности, которая не заложена, то даже при сложных финансовых обстоятельствах ему будет проще погасить долги перед банком.
- Наличие официального трудоустройства. Самозанятость можно совмещать с работой по найму. Часто если человек не только зарабатывает собственным трудом, но и трудоустроен в крупной «белой» компании, то это положительно скажется на одобренной сумме ипотечного кредита.
Повлиять на решения и одобренную сумму по ипотеке могут и другие факторы, например, насколько долго клиент зарабатывает самозанятостью, в какой сфере конкретно он ведет свое дело.
В любом случае не стоит рассчитывать, что банк одобрит ипотеку на 100% заработка самозанятого.
Например, в Сбербанке в августе 2024 года при оформлении ипотеки на вторичное жилье по базовой программе со сроком 30 лет на покупку квартиры за 15 млн рублей с первым взносом 4 млн рублей ежемесячный платеж составит примерно 204 600 р.
А для ее одобрения нужен доход 261 364 рублей в месяц или выше.
При самозанятости стоит также помнить о лимите на доход плательщика НПД. Он не может быть выше 200 000 рублей в месяц или 2,4 млн в год. Это ограничивает рост доходов самозанятого, т. к. не все хотят переходить в статус ИП или оформлять собственную фирму.
Как повысить шансы на одобрение ипотеки самозанятому
Самозанятость сама по себе не является стоп-фактором для одобрения ипотеки. Однако заемщиков, получающих доход исключительно от самостоятельной профессиональной деятельности, банки часто проверяют тщательнее.
Чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки, можно воспользоваться следующими советами:
- Откройте счет для ведения самозанятости в банке, где планируется получать ипотеку, и начните получать оплату от клиентов на него. Это покажет финансовой организации стабильность доходов и их источники.
- Постарайтесь увеличить первоначальный взнос. Чем большую часть стоимости жилья клиент готов оплатить своими деньгами, тем меньше рисков у банка и выше шансы на одобрения заявки.
- Проверьте кредитную историю и, если в ней есть ошибки, добейтесь их исправления. Стоит также закрыть неиспользуемые кредитные карты.
- Не скрывайте информацию о другой собственности. Если у человека есть автомобиль или недвижимость, то банк ему больше доверяет.
- Привлеките созаемщиков. Это могут быть родственники. Главное, чтобы у созаемщика было официальное трудоустройство и желательно хороший уровень дохода.
Даже получив отказ в одном банке, не стоит отчаиваться. Отрицательное решение по заявке часто может быть вызвано рисковой политикой или отношением к самозанятости в конкретном финансовом учреждении. Вполне вероятно, что ипотеку одобрят в другом банке.
Рефинансирование ипотеки для самозанятых: возможно ли и как оформить
Самозанятость не препятствует не только получению нового кредита на покупку жилья, но и рефинансированию оформленного ранее. Эта процедура подразумевает получение новой ссуды для погашения уже имеющейся.
Причинами для рефинансирования могут стать:
- Желание снизить процентную ставку. Это помогает снизить переплату и сэкономить. Но по данным корпорации Дом.РФ, по состоянию на 23 августа 2024 года средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составляла в России 20,87%, на вторичное жилье — 20,83%, а по ипотечным кредитам на рефинансирование — 20,72%. Это очень высокий показатель и сэкономить на процентах сейчас маловероятно, обращаться за перекредитованием смысла не имеет.
- Изменение срока кредита. Это может потребоваться, например, при возникновении финансовых трудностей и желании уменьшить платежи за счет увеличения продолжительности выплат.
- Получение дополнительных средств. Некоторые банки при рефинансировании ипотеки готовы выдать дополнительную сумму наличными. Эти средства можно потратить на любые цели. При самозанятости такой вариант представляет интерес, если нужны деньги на развитие своего дела, крупную покупку, лечение или в других случаях.
Оформляется рефинансирование достаточно просто. Необходимо подать заявку, дождаться ее одобрения, если все условия устраивают, заключить договор с новым кредитором, погасить первоначальную ипотеку и перегистрировать залог.
Что делать, если самозанятый не может платить по ипотеке
Самозанятость еще не является полноценным бизнесом, но риски при занятии ей существенно выше, чем при работе по найму. Человек, ведущий профессиональную деятельность, может столкнуться с потерей части или даже всего дохода по различным причинам: из-за конкуренции, изменении спроса и т. д. Но это не освободит от необходимости платить по ипотеке.
В сложной ситуации не стоит паниковать и скрываться от кредитора. Это только усугубит ее и приведет к потере жилья. Лучше попробовать договориться и найти решение проблемы. Для этого можно предпринять следующие действия:
- Обратиться в банк за реструктуризацией.
- Взять ипотечные каникулы.
- Оформить банкротство.
Каждый из вариантов требует тщательной оценки и подходит в строго определенных ситуациях.
Реструктуризация ипотеки
Реструктуризация — это изменение условий кредитного договора с банком. Она возможна как до возникновения просрочки, так и после. В ходе реструктуризации со стороны банка чаще всего могут быть предложены следующие уступки:
- увеличение срока договора для снижения ежемесячных платежей;
- списание неустойки;
- предоставление отсрочки.
Иногда могут применяться и другие меры, вплоть до прощения части процентов. Но это скорее исключение из правил.
Подать заявку на реструктуризацию может любой заемщик. Но банк не обязан соглашаться на нее. Однако если человек действительно оказался в сложной ситуации, часто ему пойдут на уступки. Главное, чтобы он смог дальше платить по ипотеке, пусть и с измененными условиями.
Ипотечные каникулы
1 мая 2019 года был подписан закон №76-ФЗ. Он внес изменения в ФЗ об ипотеке и в другие законодательные акты, позволив заемщикам обращаться в банк за ипотечными каникулами. Они доступны и для тех, кто получает доход от самозанятости. Но только при определенных условиях:
- потеря работы;
- установление инвалидности I или II группы;
- больничный сроком от 2 месяцев;
- снижение дохода на 30% и более;
- увеличение количества детей и снижение дохода.
Обязательное требование — сумма кредита должна быть не больше 15 млн рублей. Предоставляются ипотечные каникулы 1 раз и, если клиент подходит под требования программы, отказать в них банк не может.
По ипотечным каникулам заемщику предоставляют льготный период на срок до полугода. Во время него платежи могут снижаться или приостанавливаться. Подать заявление на ипотечные каникулы можно в офисе банка, а иногда и на сайте.
Банкротство
Если накопилось много долгов и платить их больше нет сил и возможностей, то стоит задуматься о банкротстве в рамках ФЗ 26.10.2002 №127-ФЗ. Эта процедура позволяет законно списать задолженность по кредитам, займам, налогам и многим другим обязательствам и восстановить свое финансовое положение.
Раньше при банкротстве практически гарантировано гражданин терял ипотечную квартиру. Но в сентябре 2024 года вступил в силу ФЗ от 08.08.2024 №298-ФЗ. Он вносит изменения в ФЗ №127-ФЗ и теперь сохранить жилье, купленное в ипотеку, если оно является единственным, будет возможно. Это хорошая новость для тех, кто хочет освободиться от долгов, но опасался потерять квартиру.
Запишитесь на бесплатную консультацию к нашим юристам. Они проведут тщательный анализ вашей ситуации, оценят возможные последствия и риски, расскажут, как сохранить ипотечную квартиру и помогут выработать план действий для полного освобождения от долгов в соответствии с законом.
