Рефинансирование семейной ипотеки: как оформить и платить меньше

Если супруги оформили ипотечный кредит по рыночной ставке, то при рождении ребёнка они могут претендовать на рефинансирование семейной ипотеки и снизить расходы. Чтобы получить одобрение, необходимо соблюсти несколько требований. Об условиях льготного рефинансирования, порядке оформления и предложениях банков — в нашей статье.

Зачем рефинансировать ипотеку

Семейная программа помогает молодым семьям с детьми купить собственное жильё на приемлемых условиях — под 6% годовых на срок до 30 лет. Для ипотечных кредитов, взятых ранее под больший процент, возможно рефинансирование под семейную ипотеку.

Ключевая ставка ЦБ РФ с ноября 2024 года держится на отметке 21%. Посмотрим актуальные предложения банков: максимальная процентная ставка по ипотеке сейчас 30% и выше. Первоначальный взнос стартует в среднем от 20%, а в некоторых предложениях — от 30%. На их фоне господдержка даёт ощутимую выгоду.

В чём смысл рефинансирования

Рефинансирование ипотечных кредитов предлагают многие банки. В сущности, это новая ипотека на других условиях.

Алгоритм рефинансирования такой:

1. Заёмщик, который уже выплачивает ипотечный кредит по стандартной ставке, подаёт в тот же или другой банк заявку на рефинансирование.
2. Банк оценивает заявку на соответствие условиям госпрограммы.
3. Если всё в порядке, то одобряет рефинансирование кредита по семейной ипотеке и перечисляет деньги на ипотечный счёт. Предыдущий договор закрыт, текущий активирован.
4. Заёмщик начинает вносить платежи по новым условиям. Учитывая сниженную процентную ставку и возможность пролонгации до 30 лет, есть возможность сэкономить на переплате и заметно снизить ежемесячный платеж.

Чтобы увидеть выгоду рефинансирования, рассчитаем ежемесячный платёж и переплату на ипотечном калькуляторе.

При условии, что недвижимость стоит 6 млн рублей, срок ипотеки 30 лет, а первоначальный взнос 2,5 млн рублей:

• при рыночной ставке 24% — ежемесячный платёж 70,1 тыс. рублей, переплата 21,7 млн рублей;

• при ставке 6% после рефинансирования по семейной программе — ежемесячный платёж упал до 21 тыс. рублей, а переплата снизилась до 4,1 млн рублей.

Условия рефинансирования

С 1 июля 2024 года условия программы скорректировали. Теперь право на государственную поддержку имеют семьи:

• с одним ребёнком младше 6 лет;
• с двумя и более несовершеннолетними детьми — в местностях с низкими объёмами застройки и в малых городах;
• с ребёнком с ограниченными возможностями.

Первоначальный взнос от 20% — можно использовать собственные средства и материнский капитал.

Кроме того, рефинансирование подходит не под любую недвижимость. Требования к объекту такие:

• квартира или частный дом от застройщика;
• дом, построенный заёмщиком по договору подряда — с перечислением средств через эскроу счёт;
• вторичное жильё в местностях, где нет застройки по информации ЕИСЖС — только для семей с детьми с ограниченными возможностями.

Есть и другие нюансы. Например, семьи, где дети старше 7 лет и нет ребёнка с ограниченными возможностями, могут взять жильё в 35 регионах или в населённых пунктах, где проживает до 50 тыс. человек, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. Но правило не действует при покупке или строительстве дома.

Когда банк получает заявку на рефинансирование, то учитывает следующие факторы:

• состав семьи и характеристики объекта недвижимости подходят под требования госпрограммы;
• остаток задолженности — до 80% от цены объекта и в пределах лимита: 6 млн рублей для регионов, 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга;
• семья не пользовалась другой льготной программой или закрыла кредит, и в семье родился ребёнок.

Дополнительную сумму сверх максимума по программе можно взять по стандартной ставке — до 15 млн рублей в регионах и 30 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге. То есть почти под 30% годовых.

Как получить рефинансирование

Процесс рефинансирования под семейную ипотеку не отличается от первичного оформления ипотечного кредита. Основные этапы:

1. Выбрать банк с наиболее выгодными условиями — в случае семейной ипотеки можно выиграть на минимальном первоначальном взносе. Стоит направить заявки в несколько банков, чтобы увеличить шансы на одобрение. Полный список из 70 банков представлен на Дом.РФ.
2. После получения предварительного одобрения необходимо предоставить документы — конкретный перечень устанавливает банк, но обычно это:
   • оригинал действующего кредитного договора;
   • документы на заёмщика и детей;
   • трудовая книжка и справка о заработной плате;
   • документы на недвижимость;
   • справка от кредитора об остатке долга и отсутствии просрочек;
   • военный билет, если заёмщику-мужчине меньше 27 лет.

   Список короче, если рефинансирование будет в том же банке, который выдал первоначальный кредит. Если в другом, то понадобятся документы на недвижимость:

   • отчёт об оценке;
   • полис страхования;
   • выписка из ЕГРН.

После финального одобрения заёмщик подписывает новый договор и получает график платежей, а банк переводит средства на погашение предыдущего кредита.

В теории можно рефинансировать семейную ипотеку неограниченное количество раз, но банки на это не пойдут. Также отказ возможен, если кредитная история испорчена просрочками.

После подписания договора о рефинансировании следует поторопиться с переоформлением обременения недвижимости. Пока не соблюдены все формальности, банк может назначить рыночную ставку. Чтобы избежать таких неприятностей, стоит внимательно изучить кредитный договор.

Что происходит с лимитами по семейной ипотеке

Семейная ипотека — это не благотворительная акция от банков. При ключевой ставке ЦБ РФ 21% разницу с 6% по льготной программе кто-то должен компенсировать — эти средства берут из госбюджета.

В ноябре 2024 года Сбербанк сообщил, что лимит финансирования по семейной программе на текущий год исчерпан, а потому выдача средств приостановлена.

То же самое сделал ВТБ. Хотя фактически оставались неизрасходованными 390 млрд рублей — проблема в том, что они были распределены между другими банками.

Сложилась ситуация, когда деньги в бюджете есть, но людям они доступны только в некоторых банках.

Чтобы не лишать россиян возможности приобрести жильё, Минфин увеличил лимит и изменил механизм его выборки банками.

По новым правилам банки выдают средства из общего объёма финансирования (ранее годовое ограничение по сумме действовало для каждой кредитной организации).

Утверждены бюджеты с постепенным уменьшением плановых сумм: на 2025 год — 637 млрд рублей, а на 2027 год уже 358,3 млрд рублей. При этом действие программы продлили до 2030 года.

Теперь под 6% можно купить и вторичное жилье

Минфин расширил доступ к семейной ипотеке. С 1 апреля 2025 года под 6% можно приобрести вторичное жильё в местностях, где новостройки практически не возводят. Условия следующие:

• ребёнку до 6 лет;
• купить вторичку можно только один раз;
• дом не аварийный и моложе 20 лет;
• покупка не у взаимозависимых лиц;
• в городе строится не более двух домов.

Таким образом, правительство стремится сделать условия помощи более адресными и поддержать жителей регионов, где почти нет нового жилья. Раньше они фактически были лишены доступа к программе.

Бывает, что выплачивать семейную ипотеку, кредиты и выполнять остальные обязательства становится сложно, и человек тонет в долгах. В таком положении есть смысл подумать о банкротстве. Суд спишет большинство долгов, а ипотечное жильё теперь можно сохранить даже в статусе банкрота. За подробностями и анализом вашей ситуации ждём на бесплатной консультации.

Частые вопросы