Возможно ли забрать деньги с эскроу-счета

В 2019 году в России в полную силу заработала система проектного финансирования строительства жилых домов. Она предусматривает, что деньги покупателей недвижимости хранятся на эскроу-счетах в банках, финансирующих строительство, до момента регистрации в госорганах готовых зданий.

Но стройка — это не быстрый процесс. И за время нее ситуация в жизни дольщика может существенно измениться. Ему могут понадобиться на другие нужды средства, которые он планировал ранее потратить на жилье. Разбираемся, возможно ли и как забрать деньги с эскроу-счета, а также какие нюансы нужно учитывать.

Можно ли забрать деньги с эскроу-счета дольщику

Застройщик забирает деньги с эскроу-счета после завершения строительства, передачи жилья в собственность его владельцам и регистрации прав на него в Росреестре. До этого момента средства хранятся в банке и принадлежат дольщику. Однако распоряжаться ими до окончания строительства не вправе ни одна из сторон.

Но бывают ситуации, когда дольщик все же может получить обратно свои деньги с эскроу-счета:

• застройщик допустил нарушение сроков передачи жилья - более чем на 2 месяца;
• компания-застройщик ликвидируется;
• произошли серьезные изменения параметров объекта в ходе строительства;
• организацию-застройщик признали банкротом и открыли в отношении нее конкурсное производство;
• иные ситуации, предусмотренные договором или ч. 7 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ.

Теоретически дольщик и застройщик могут расторгнуть договор долевого участия также по соглашению сторон. Деньги с эскроу-счета в этом случае также вернутся физлицу — клиенту банка. Но такой шаг обычно невыгоден дольщику. Часто цена объекта после начала строительства возрастает, и выгоднее найти покупателя на него по договору переуступки прав требований по покупке жилья.

В любом случае возврат денег осуществляется в сумме, внесенной дольщиком на счет эскроу. Разницу между стоимостью недвижимости на дату покупки и текущий момент, а также проценты по ипотеке, рассрочке и т. д. банк компенсировать не будет.

Пошаговая инструкция, как забрать деньги с эскроу-счета дольщику

Порядок действий по возврату средств с эскроу–счета будет немного отличаться в зависимости от ситуации конкретного дольщика и причин отказа от дальнейшего участия в долевом строительстве. В общем случае порядок действий будет следующим:

1. Договориться о расторжении договора с застройщиком или получить соответствующее решение суда.
2. Зарегистрировать прекращение договора ДДУ в Росреестре.
3. Обратиться в банк, где открыт эскроу-счет с заявлением о возврате средств.
4. Дождаться, пока заявление будет обработано.

Точные сроки возврата средств указаны в договоре. Если объект дольщик покупал за собственные деньги, они вернутся ему на счет и дальше он вправе самостоятельно решать, куда их направить.

Немного сложнее будет ситуация при ипотеке. В этом случае заемщику придется также проконтролировать, чтобы правильно закрылся кредит.

Для этого часто нужно подать дополнительное заявление кредитору.

Кроме того, рекомендуем после погашения ссуды получать справку об отсутствии неисполненных обязательств.

В случае банкротства застройщика дольщик также может забрать деньги с эскроу-счета. В качестве альтернативы у него есть право попробовать дождаться завершения строительства и получить готовую недвижимость.

Этой возможностью разумно пользоваться, если проблемы у застройщика возникли на высокой стадии готовности объекта. Но в любом случае нужно предварительно проанализировать конкретную ситуацию и, возможно, проконсультироваться со специалистами.

Отдельный случай — банкротство банка, где открыт эскроу-счет. В этом случае гражданин может получить выплату от Агентства по страхованию вкладов (АСВ) в пределах 10 млн рублей. Но деньги переведут только на другой эскроу-счет, открытый в новом банке, указанном застройщиком.

Что делать, если отозвали лицензию у банка, где был открыт эскроу-счет

Открывать эскроу-счета имеют право только банки, соответствующие критериям постановлением правительства № 697. ЦБ РФ ведет перечень кредитных организаций, выполняющих все необходимые требования.

По состоянию на 1 января 2025 в него входило 68 банков. Причем часть из них не обслуживали счета для расчетов за жилье в строящихся объектах. Просто не считали нужным это делать. Это право банка.

В основном счета-эскроу открывают в крупных банках. Это Сбербанк, ВТБ, ГПБ и т. д. Однако даже у таких мощных кредитных организаций иногда могут отозвать лицензию из-за различных нарушений. На этот случай предусмотрена страховка средств дольщиков от государства.

Инструкция, как получить деньги с эскроу-счета при отзыве лицензии у банка

1. Уточнить у застройщика, через какой банк будут осуществляться расчеты в новых условиях.
2. Открыть эскроу-счет в новом банке-агенте.
3. Обратиться в АСВ с заявлением на страховую выплату.
4. Дождаться перевода денег.

Снять средства наличными с эскроу-счета дольщик при отзыве лицензии у банка не сможет. Ведь ему необходимо будет рассчитываться с застройщиком.

Кроме того, нужно учитывать, что есть лимит страховой выплаты по договорам эскроу — 10 млн рублей.

Если на момент отзыва лицензии сумма средств на балансе дольщика больше, АСВ выплатит ему только 10 млн рублей.

Остальные деньги можно попробовать получить в ходе процедуры банкротства кредитной организации, но на практике требования кредиторов в полном объеме удовлетворяют далеко не всегда.

АСВ страхует деньги на эскроу-счете только на определенное время: до окончания строительства и регистрации покупателем прав недвижимость в Росреестре. Если в одном банке у гражданина было несколько эскроу-счетов, то страховое возмещение по всем ним не будет превышать лимит в 10 млн рублей.

Отдельная ситуация, если в банке, где открыт эскроу-счет, у дольщика также были вклады, накопительные счета или дебетовые карты. В этом случае он вправе рассчитывать на две выплаты от АСВ:

• до 10 млн рублей по суммам на счету эскроу;
• до 1,4 млн рублей по остальным счетам и вкладам.

Иногда информация об открытых счетах и остатках средств в банках с отозванной лицензией оказывается неполной. В этом случае клиенту придется доказывать, сколько у него было денег в кредитной организации с помощью документов, а иногда и путем обращения в суд. Но по счетам эскроу такие ситуации маловероятны.

Зачем нужны эскроу-счета

Эскроу-счет — это специальный вид банковских счетов, которые открываются участникам долевого строительства. На них размещаются средства дольщика, внесенные в качестве оплаты жилья, которое должен возвести застройщик. Главная задача эскроу-счетов — защитить покупателей жилья на этапе строительства.

Схема строительства и продажи жилья с использованием эскроу-счетов:

• Застройщик находит собственные средства для финансирования стройки или договаривается о кредите с банком. Иногда ссуды могут быть получены сразу от нескольких финансовых учреждений, но для дольщика этот момент не играет особой роли.
• Выбирается банк — эскроу-агент. Если застройщик финансирует стройку самостоятельно, он выбирает банк, в остальных случаях его укажут кредиторы строительной компании.
• Потенциальный покупатель выбирает объект застройщика и находит деньги на приобретение жилья. С помощью эскроу-счетов можно приобретать недвижимость за счет как собственных, так и заемных средств. Причем ипотеку разрешено оформить в любой кредитной организации. Которая в принципе кредитует покупку жилья.
• В банке-агенте покупатель открывает эскроу-счет и переводит на него оплату за жилье. Первый взнос при ипотеке также вносится на него.
• Застройщик строит дом и вводит его в эксплуатацию. Все это время деньги дольщика хранятся в выбранном банке в полной безопасности.
• Покупатель получает ключи и регистрирует права на недвижимость в Росреестре.
• Эскроу-агент переводит деньги со счета дольщика застройщику.
• Происходит окончательный расчет. Никто ничего никому больше не должен.

Все услуги по счету эскроу для участника долевого строительства бесплатные. Однако на остаток на нем не будут начислять проценты.

Приставы и счета эскроу

Для эскроу-счетов действует особый порядок проведения операции. Согласно ст. 860.8 ГК РФ, по нему не могут приостановить движение средств, списать деньги или наложить арест на них по долгам перед третьими лицами. Причем это правило распространяется на обязательства как дольщика, так и застройщика.

Фактически приставы не смогут списать деньги с эскроу-счета. Но это не означает, что они не будут предпринимать действия для взыскания долгов в принудительном порядке. По закону № 229-ФЗ сотрудники ФССП для исполнения решения суда вправе:

• списывать деньги с вкладов, накопительных и карточных счетов;
• встречаться с должником по месту проживания, работы или вызывать его на прием;
• арестовывать, изымать и продавать с торгов имущество;
• удерживать 50, а иногда и 70% от зарплаты или иного дохода;
• запрещать гражданину выезд за пределы РФ.

Права требования к застройщику, в отличие от денег на эскроу-счете, не обладают по умолчанию исполнительским иммунитетом.

Судебные приставы также могут обратить на них взыскание, арестовать, а затем продать строящуюся недвижимость. Вырученные за нее деньги пойдут на расчеты с кредиторами.

Лучше все же своевременно погашать долги и не дожидаться возбуждения исполнительного производства.

Но даже если его уже начали, можно попробовать урегулировать вопрос о порядке погашения задолженности с кредитором. Оформляются такие договоренности с помощью мирового соглашения.

Если же договориться не удается, а платить по долгам реально нечем, то стоит задуматься о банкротстве. Эта процедура полностью законна и позволяет гражданину списать непосильные обязательства перед банками, МФО, налоговыми органами и т. д. Фактически эта возможность для человека в сложной ситуации выбраться из долговой ямы и начать финансовую жизнь заново.

Запишитесь на консультацию к нашим юристам, чтобы получить больше информации о банкротстве. Они расскажут, как проводится процедура, с какими последствиями придется столкнуться должнику и как их минимизировать. А главное, специалисты помогут вам составить план для избавления от долгов.