При переуступке права и обязательства переходят другому лицу. Вплоть до недавнего времени такая возможность была и у заемщиков по ипотеке, хотя и не во всех банках. Также банк вправе уступить право требования по любому кредиту коллекторским компаниям, что является альтернативой взыскания задолженности.
В статье мы расскажем обо всех подводных камнях указанных сделок, и, главное, ответим на вопрос — можно ли сделать переуступку ипотеки прямо сейчас.
В чем суть переуступки ипотеки
С точки зрения закона, переуступка является обычной гражданской сделкой. Ее суть заключается в переводе обязательств или права требования на другое лицо. В сфере недвижимости переуступка возможна по следующих схемам:
- уступка права требования по договору долевого участия (ДДУ) — новое лицо сможет получить квартиру в будущем, а на момент заключения договора получает право на часть площади в строящемся доме;
- уступка существующих обязательств по ипотеке — покупатель приобретает уже готовый объект, заложенный банку, и становится новым заемщиком по ипотечному договору;
- уступка задолженности по кредитному договору в пользу коллекторов — банк выбирает такой вариант действий, если взыскание долга своими силами неэффективно или нецелесообразно (для ипотеки это не столь актуально, о чем поясним ниже).
Пару слов скажем о первой схеме из списка. У банков до сих пор есть предложения о выдаче ипотеки не на готовую квартиру, а для выкупа права требования по ДДУ.
Но условия таких программ серьезно ужесточают в последние годы. В частности, фактически под запретом теперь уступка права требования у физических лиц. Одобрить ипотеку могут по субсидируемым программам с господдержкой и участием аккредитованных застройщиков.
Саму ипотеку тоже можно переуступить. Сразу скажем, что на момент написания статьи (декабрь 2024 года) эта услуга недоступна, по крайне мере, у Сбера. При этом в материале, где достаточно подробно описан сам процесс переуступки, об этом сказано всего одним предложением и без обоснования причин.
Если говорить простыми словами, то схему с переуступкой действующей ипотеки можно рассматривать как аналог договора купли-продажи:
- изначально заемщик сам выбирает объект под ипотеку (первичка или вторичка, квартира или дом), проходит проверки в банке;
- в период действия ипотечного договора заемщик может найти покупателя на объект;
- для одобрения заявки на переуступку новый заемщик тоже обязан пройти проверки, что может завершиться отказом;
- если заявка одобрена, то ипотеку переоформляют на покупателя с сохранением всех условий договора.
Залог на недвижимость не снимают. Он будет переоформлен на нового заемщика при регистрации договора, а у продавца больше не будет обязательств перед банком.
Риски и преимущества для заемщика
Заемщика никто не заставляет искать покупателя, чтобы переуступить ипотеку. Он сам принимает такое решение, руководствуясь различными мотивами. Вот несколько плюсов и минусов данной сделки:
- на уступке можно заработать, особенно если договор с банком оформлен достаточно давно — ввиду повышения стоимости недвижимости в последние годы это позволит не только компенсировать все расходы по ипотеке, но и получить приличный доход;
- не придется больше платить банку — для заемщика, у которого сложная финансовая ситуация, это может стать неплохим решением;
- приобрести новую квартиру будет намного сложнее — не только из-за подорожания недвижимости, но и по причине резкого роста кредитных ставок. А растут они из-за повышения учетной ставки Банка России.
Избавляться от квартиры или дома, чтобы приобрести новое жилье — не самый лучший вариант в текущих условиях. Средств от переуступки наверняка не хватит на покупку недвижимости (если речь идет о том же населенном пункте). Новый кредит сейчас можно взять только на гораздо худших условиях. Это относится не только к высоким ставкам, но и значительному размеру первоначального взноса.
Исключением можно назвать только льготные программы. К примеру, в период действия договора с банком у заемщика может возникнуть основание для получения «семейной ипотеки» под 6% (с государственным субсидированием). Если текущая ставка больше, то за счет переуступки можно рассчитывать на выгоду. Но нужно просчитать, хватит ли вырученных средств на первоначальный взнос, есть ли на рынке недвижимость, подходящая семье.
Читайте также
- Если созаемщик по ипотеке не платит кредит — что будет с квартирой?
- Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду
- Кому доступно жилье в кредит: требования к заемщику по ипотеке
Плюсы и минусы для покупателя
Оформляя ипотеку, заемщик сам подбирает квартиру в новостройке или на вторичном рынке.
У покупателя при переуступке такой возможности нет. Он получит именно тот объект, который является предметом по ипотечному договору.
Это можно считать минусом, ведь придется рассматривать ограниченный список предложений (если они вообще есть).
Главным преимуществом станет сохранение действующих условий ипотечного договора.
Прежде всего, нового заемщика будет интересовать размер процентов.
Если они ниже текущих ставок, то переуступку можно признать выгодной. Банк в данном случае ничего особо не теряет, ведь первоначальный заемщик платил бы аналогичные суммы.
Еще относительным минусом станет комиссия, которую возьмет банк за переоформление ипотеки. К примеру, у Сбера она составляла 1% от остатка задолженности по ипотеке, но не менее 12 000 и не более 30 000 рублей (у других банков она может быть в иных суммах). Комиссию берут с продавца после одобрения заявки.
Но выгода на процентах наверняка с лихвой перекроет такие расходы, а максимальная сумма сбора в 30 000 рублей несопоставима с общим размером ипотечного кредита. Поэтому комиссия вряд ли остановит продавца, если он нашел хорошее предложение и получил согласие банка.
Как сделать переуступку ипотеки на квартиру
Для продажи квартиры по переуступке ипотеки не обойтись без согласия банка. Но сначала сторонам нужно «найти друг друга», согласовать условия сделки. В этом плане они сами определяют стоимость объекта (она может быть больше или меньше, чем указано в ипотечном договоре), порядок и сроки оплаты.
Сразу скажем, что переуступка не распространяется на льготные программы с господдержкой (в том числе и по семейной ипотеке). По ним бюджет компенсирует разницу между рыночной и сниженной ставкой только конкретным категориям заемщиков. Это сокращает круг предложений, но, с другой стороны, ставит заслон перед злоупотреблениями.
К примеру, семья могла бы получить ипотеку под 6% и сразу уступила бы обязательства по ней лицу, у которого нет права на льготы. В итоге, государство субсидировало бы кредит с участием граждан, у которых вообще нет детей. Это противоречило бы самой сути программы.
Когда стороны согласовали условия сделки между собой, им необходимо обращаться в банк-залогодержатель. Покажем алгоритм действий на примере Сбера (даже несмотря на то, что услуга сейчас приостановлена):
- заемщик в личном кабинете выбирает опцию «Продать недвижимость» и подтверждает, что на квартиру уже есть покупатель;
- далее нужно заполнить анкету на нового заемщика и загрузить документы, которые требует банк;
- заявка поступает на рассмотрение банка (учитывая специфику ипотеки и переуступки, на проверку может уйти несколько дней);
- если заявка одобрена, банк уведомит о порядке переоформления документов;
- новому заемщику предстоит выполнить обязательные условия по программе банка (как минимум, оформить страховку на недвижимость).
После завершения всех процедур банк переведет ипотечный кредит на покупателя. Также на него переоформят право собственности. Все основные условия договора ипотеки останутся без изменения.
Даже если заемщик нашел покупателя, радоваться рано. Банк проводит проверку по общим правилам. Если у продавца плохая кредитная история или у него нет работы (дохода), то вполне может последовать отказ. Еще причиной для этого наверняка станет высокий показатель долговой нагрузки. Тот факт, что обязательство по ипотеке обеспечено недвижимостью, не освобождает от проверок.
Переуступка долга по ипотеке коллекторам
Выше мы описали правила переуступки ипотеки, если она инициирована заемщиком.
Но такое право есть и у банка. Он может уступить право требования по кредиту коллекторам, если возникла задолженность, а ее взыскание своими силами нецелесообразно.
Но сразу отметим, что долг по ипотеке вряд ли продадут.
При возникновении большой и длительной просрочки у банка всегда есть возможность обратить взыскание на заложенное имущество.
Это наверняка компенсирует не только сумму долга, но и позволит закрыть штрафные санкции, остаток по договору.
Еще переуступка возможна, если банк-залогодержатель ликвидирован или объединяется с другой кредитной организацией. Для заемщика это ничего не изменит — ставка и размер ежемесячных платежей останутся на прежнем уровне. Важно лишь вовремя уточнить новые реквизиты для внесения средств.
Если долг возникнет после переуступки по ипотеке, его будут взыскивать только с нового заемщика. Кстати, в 2024 году в законах появились важные нормы, которые помогут должнику защитить свои интересы.
Прежде всего, теперь он вправе сам продать квартиру в процессе взыскания. Деньги по такой сделке поступят в банк, но остаток (после погашения всех долгов) получит заемщик. При прохождении банкротства можно заключить соглашение с банком, чтобы вывести квартиру из-под реализации. Это допускается даже при наличии просрочек по ипотеке.
Если вам нужна помощь в решении проблем с долгами или вы хотите подать на банкротство, обращайтесь к нашим юристам!
