Дифференцированный платеж — один из возможных вариантов погашения кредита, предусматривающий постепенное снижение ежемесячного взноса по кредиту. В большинстве случаев при такой схеме переплата по ипотеке окажется ниже. Но есть ряд особенностей, из-за которых дифференцированные платежи применяются редко.
Что такое дифференцированные платежи
Дифференцированным называют график платежей по кредиту, при котором ежемесячный платеж уменьшается со временем. Основные особенности дифференцированных платежей:
- Сумма основного долга в составе взноса всегда остается неизменной.
- Проценты в составе платежа каждый месяц уменьшаются.
- В первые месяцы финансовая нагрузка на заемщика выше и она постепенно уменьшается.
- Ближе к концу срока кредитования суммы дифференцированных платежей будут ниже по сравнению с аннуитетом.
Предлагают дифференцированные платежи по ипотеке далеко не все банки. Но все же ее можно найти, например, в Россельхозбанке. Этому есть 2 причины: аннуитет выгоднее для кредитной организации, а также позволяет снизить риски возникновения проблем с выплатами у заемщика.
Формула для расчета дифференцированного платежа
В общем случае для расчета дифференцированных платежей сумму кредита делят на срок, а затем к каждому взносу прибавляют проценты за месяц. Чтобы самостоятельно прикинуть примерный размер выплат, при выборе способа погашения кредита уменьшающимися частями можно воспользоваться формулой:
Сумма платежа = Общая сумма ссуды / срок договора + (остаток долга на дату платежа*процентная ставка по кредиту/100*количество дней в месяце)/количество дней в году
Для определения размера каждого платежа достаточно подставить свои данные в формулу. Но часто проще и быстрее воспользоваться онлайн-калькуляторами. Они позволяют быстро сформировать график выплат.
Пример расчета
Выбирая дифференцированный платеж по ипотеке, заемщик может неплохо сэкономить на процентах по сравнению с более привычным аннуитетным графиком выплат. Однако в первом случае будет выше размер платежей в начале срока кредитования. Для наглядности в таблице приведем пример расчета для ипотеки на 5 млн рублей со сроком 3 года, оформленной в октябре 2024 года под 12% годовых.
| Месяц выплат | Аннуитетный график | Дифференцированный график |
|---|---|---|
| 1 | 166 071,55 | 189 708,56 |
| 2 | 166 071,55 | 186 703,10 |
| 3 | 166 071,55 | 186 991,29 |
| 4 | 166 071,55 | 185 601,22 |
| 5 | 166 071,55 | 179 802,13 |
| 6 | 166 071,55 | 182 770,17 |
| 7 | 166 071,55 | 179 984,78 |
| 8 | 166 071,55 | 179 939,12 |
| 9 | 166 071,55 | 177 245,05 |
| 10 | 166 071,55 | 177 108,07 |
| 11 | 166 071,55 | 175 692,54 |
| 12 | 166 071,55 | 173 135,47 |
| 13 | 166 071,55 | 172 861,49 |
| 14 | 166 071,55 | 170 395,74 |
| 15 | 166 071,55 | 170 030,44 |
| 16 | 166 071,55 | 168 614,92 |
| 17 | 166 071,55 | 164 459,67 |
| 18 | 166 071,55 | 164 459,67 |
| 19 | 166 071,55 | 163 546,42 |
| 20 | 166 071,55 | 162 952,82 |
| 21 | 166 071,55 | 160 806,70 |
| 22 | 166 071,55 | 160 121,77 |
| 23 | 166 071,55 | 158 706,24 |
| 24 | 166 071,55 | 156 697,11 |
| 25 | 166 071,55 | 155 875,19 |
| 26 | 166 071,55 | 153 957,38 |
| 27 | 166 071,55 | 153 044,14 |
| 28 | 166 071,55 | 151 628,62 |
| 29 | 166 071,55 | 149 117,20 |
| 30 | 166 071,55 | 148 797,57 |
| 31 | 166 071,55 | 147 108,07 |
| 32 | 166 071,55 | 145 966,52 |
| 33 | 166 071,55 | 144 368,34 |
| 34 | 166 071,55 | 143 135,46 |
| 35 | 166 071,55 | 141 719,94 |
| 36 | 165 570,46 | 140 258,71 |
| Итого сумма выплат | 5 978 075 ₽ | 5 924 636,00 |
При отсутствии досрочных погашений и просрочек переплата по кредиту с дифференцированными платежами будет меньше на 53 439 рублей. А если сроки будут дольше и суммы ссуды — выше, то выбирая такой тип выплат, сэкономить получиться еще больше.
Хотя аннуитет подразумевает равные платежи по кредиту, в отличие от дифференцированного графика, последний взнос при нем все же может отличаться от остальных в сторону уменьшения.
Риски при дифференцированных платежах по ипотеке
Дифференцированный платеж по ипотеке может показаться более привлекательным. Особенно если планируется взять кредит на длительный срок. Но нужно учитывать, что такая схема выплат подразумевает дополнительные риски:
- В первые месяцы выше вероятность допустить просрочку. Первые платежи при дифференцированном графике существенно отличаются от последующих в сторону увеличения. Не у каждого заемщика найдутся средства, чтобы вносить их.
- Выше риски отказа. При выборе дифференцированного графика платежей банк будет тщательнее проверять доходы заемщика и обращать внимание на их размер. Это опять же связано с увеличенными размерами платежей в первой части срока кредитования.
- Сложнее найти выгодную ставку. Предлагают дифференцированные платежи по ипотеке только отдельные банки. Из-за ограниченного набора предложений найти выгоднее окажется сложнее.
В любом случае брать ипотеку необходимо обдумано. При принятии решения следует ориентироваться не только на сумму переплаты, но и на возможные риски.
Какой график выплат по ипотеке выбрать
Простыми словами дифференцированный платеж по ипотеке выгоднее для заемщика, но требует более тщательного финансового планирования и более высокого уровня дохода для исключения проблем с погашением задолженности. В частности, рекомендовать такой тип графика выплат можно заемщикам в следующих ситуациях:
- Высокий уровень дохода, при котором платежи по ипотеке не дают существенной долговой нагрузки.
- Есть четкий расчет и резервы на случай непредвиденных обстоятельств.
- Ставка при дифференцированном графике существенно ниже, чем по аннуитету и есть возможность платить увеличенные платежи.
В остальных случаях лучше все же остановить свой выбор на более понятном аннуитете. Он позволит легче спланировать финансы и избежать просрочек из-за просчетов и большой суммы взноса. А чтобы снизить переплату по кредиту, всегда можно воспользоваться досрочным погашением. Оно позволяет вернуть раньше срока часть или весь долг и сэкономить на процентах.
Сравнение ипотеки с аннуитетными и дифференцированными платежами
Чтобы было проще определиться с подходящей схемой погашения ипотеки рекомендуем воспользоваться кредитными онлайн-калькуляторами и оценить размеры ежемесячных платежей. Кроме того, рекомендуем сравнить нюансы ипотеки с дифференцированным и аннуитетным графиком выплат. Для наглядности особенности обеих схем мы сравнили в таблице.
| Параметр | Ипотека с дифференцированными выплатами | Ипотека с аннуитетными выплатами |
|---|---|---|
| Нюансы определения размера регулярного платежа | Каждый платеж включает фиксированную часть основного долга и начисленные проценты. Со временем размер выплат уменьшается. | Все платежи одинакового размера. В начале срока кредита большая часть внесенной суммы уходит на погашение процентов. |
| Возможность досрочного погашения |
Да |
|
| Требования к доходу заемщика | Высокие | Стандартные |
| Риск допустить просрочку из-за большого размера ежемесячного взноса | Высокий | Стандартный |
| Вероятность отказа | Высокая | Стандартная |
| Требования по первоначальному взносу |
Стандартные (от 5–20%) |
|
| Количество предложений на рынке | Мало, предлагают только отдельные банки | Много |
| Возможность взять ипотеку с господдержкой | Да, в отдельных банках (например, РСХБ) | Да |
Альтернатива ипотеке с дифференцированными выплатам
К сожалению, из-за ограниченного количества предложений на рынке найти выгодную ипотеку с дифференцированными выплатами может оказаться нелегко. Но заемщик может воспользоваться альтернативным вариантом, оформить кредит с аннуитетным платежом и ежемесячно увеличивать взнос до того размера, который был бы при дифференцированных выплатах. Сделать это можно благодаря возможности досрочного погашения. Такой подход имеет ряд плюсов:
- Проще найти подходящее предложение и удобный банк.
- Меньшие требования к доходу заемщика и другим параметрам.
- В случае финансовых проблем всегда можно продолжать погашать ипотеку аннуитетными платежами по графику, не опасаясь просрочки.
- Переплата будет такой же, как при оформлении кредита с дифференцированным графиком.
Однако у использования в качестве альтернативы уменьшающимся платежам досрочного погашения есть ряд минусов:
- Самостоятельно придется рассчитывать суммы платежей с учетом своих финансовых возможностей и других параметров.
- Для проведения досрочного погашения нужно подавать заявление в банк, а сделать это онлайн получиться не во всех кредитных организациях.
- Есть риск забыть о подаче заявления и увеличить переплату.
Читайте также
- Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду
- Как купить ставку по ипотеке и кому выгодна эта услуга
- Кому доступно жилье в кредит: требования к заемщику по ипотеке
Что делать, если возникли финансовые проблемы и нечем платить кредиторам
Иногда заемщик может выбрать график с дифференцированными платежами без тщательного расчета и анализа рисков. В этой ситуации есть большая вероятность столкнуться с проблемами уже в первые месяцы. У должника может просто не хватить доходов на увеличенные ежемесячные платежи. Для выхода из ситуации можно воспользоваться следующими инструментами:
- Реструктуризация. Она позволяет изменить условия первоначального договора. Например, можно договориться о переходе на аннуитетный график или увеличение срока договора. Но следует понимать, что банк имеет полное право отказать в реструктуризации. Причины такого решения финансовая организация объяснять не обязана.
- Ипотечные каникулы. Они предоставляются по закону № 76-ФЗ. Заемщики, столкнувшиеся с финансовыми проблемами, могут воспользоваться льготным периодом до 6 месяцев. Но есть определенные условия, например, в ипотеку должно быть куплено единственное жилье. Во время льготного периода платить по кредиту не требуется, но срок договора увеличивается на его продолжительность.
Кроме того, в некоторых банках есть собственные программы с льготными периодами. Подходят каникулы только на случай, если финансовые проблемы кратковременные и должны скоро решиться.
- Рефинансирование. Эта процедура предусматривает получение нового займа для погашения задолженности по существующему. Как и реструктуризация, она позволяет изменить условия первоначального договора, например, срок, тип платежей или даже ставку. Но обычно рефинансирование проводиться только в другом банке и оформить его не вряд ли получиться, если уже допущена просрочка.
Кроме того, рефинансирование кредита, в первую очередь, подразумевает снижение текущей ставки, что в современных условиях России нереально — учетная ставка ЦБ РФ последние годы непрерывно повышается.
Если не подходит ни один из вариантов решения проблемы, не удается найти компромисс с кредитором или из-за больших задолженностей уже нет возможности самостоятельно выбраться из долговой ямы, то стоит задуматься о банкротстве. Эта процедура проводится в соответствии с законом № 127-ФЗ.
Она позволяет легально, с минимумом негативных последствий, списать обязательства по кредитам, штрафам и т. д. Причем с сентября 2024 года ипотечные заемщики получили возможность сохранить ипотечное жилье при банкротстве. Главное, чтобы оно было единственным для должника. Обращайтесь, наши юристы вам обязательно помогут!
Запишитесь на консультацию к нашим юристам. Специалисты тщательно изучат вашу ситуацию, проведут ее финансовый и правовой анализ, расскажут, подходит ли банкротство в вашей ситуации для списания долгов, а также помогут выработать детальный план действий.
