Банкротство позволяет законно избавиться от непосильных долгов с минимальными последствиями. Однако если у человека есть квартира в ипотеке, то в недалеком прошлом гражданин ее практически гарантированно лишался в ходе процедуры. Но постепенно ситуация меняется и государство начинает оказывать дополнительную поддержку ипотечникам.
Теперь сохранить заложенную квартиру вполне реально и у должников для этого даже есть несколько способов: мировое соглашение, реструктуризация долга, переоформление кредита на другое лицо и т. д. Теперь сохранить ипотечную квартиру станет возможно через мировое соглашение с банком, если по этому кредиту у гражданина нет просрочки. Остаются у должников и другие возможности сохранить жилье в ипотеке.
Как спасти ипотечную квартиру при банкротстве: все способы
Квартира в ипотеке выступает обеспечением по кредиту. В случае банкротства ее изымают, передают в конкурсную массу, продают, а вырученные деньги идут на погашение долгов. Основная часть при этом достается банку, выдавшему ипотечный кредит. Однако есть несколько вариантов все же сохранить заложенное жилье:
- Заключить мировое соглашение с банком — кредитором.
- Переоформить ипотеку на родственников или близких.
- Пройти реструктуризацию в банкротстве.
- Договориться с третьим лицом о досрочном погашении кредита.
Однако ситуация каждого должника по-своему уникальна. Чтобы выбрать оптимальный способ действий, требуется провести тщательный анализ документов и фактов. Рекомендуем перед началом банкротства проконсультироваться с юристами. Они помогут оценить все возможные риски и выработать план действий.
Мировое соглашение
Банкротство может завершаться не только реализацией имущества и списанием долгов, но и заключением мирового соглашения. В нем должник и кредиторы могут определить изменение порядка погашения задолженности, указать иные сроки и другие параметры.
Это один из лучших выходов для всех участников дела. Но в прошлом, чтобы сохранить ипотечную квартиру, приходилось договариваться со всеми кредиторами. Что весьма сложно, особенно если таких набралось немало. И среди них встречаются не только банки, выдавшие должнику потребительские ссуды или кредитные карты, но и коллекторы или физические лица.
Однако в Обзоре судебной практики по делам о несостоятельности за 2023 год ВС РФ указал, что если ипотека оформлена на единственное жилье и по ней нет просрочек, то суд может утвердить мировое соглашение (локальный план реструктуризации) с банком, выдавшим такой кредит. Согласие других кредиторов не требуется. При этом должник сохраняет жилье, но будет вынужден платить ипотеку и дальше.
С 7 сентября 2024 года вступил в силу ФЗ от 08.08.2024 № 298-ФЗ. Он вводит возможность мирового соглашения с ипотечным банком уже на законодательном уровне, внося изменения в ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ. Рассмотрим, как теперь работает схема банкротства с сохранением ипотечной квартиры:
- По заявлению должника или кредиторов возбуждается дело о несостоятельности физического лица.
- Гражданин обращается в суд с просьбой об утверждении локального плана реструктуризации в отношении ипотеки.
- Должник и банк, выдавший ипотечный кредит, согласовывают порядок выплат и оформляют его в виде мирового соглашения или плана.
- Суд утверждает план погашения в отношении него.
В остальном процедура пойдет по стандартной схеме. Но утверждение мирового соглашения по ипотеке будет возможно только при соблюдении следующих условий:
- залогом является единственное жилье;
- по ипотеке отсутствуют просрочки;
- банк-кредитор не возражает против мирового соглашения;
- у должника есть возможность погашать задолженность, не затрагивая интересы других кредиторов. Вот этот пункт вызывает наибольшие сомнения у других кредиторов.
Фактически без привлечения третьего лица, например, родственника, согласного платить ипотеку за потенциального банкрота во время процедуры, исполнить такой план не выйдет. Ведь из своих доходов или за счет конкурсной массы будущий банкрот вносить платежи по жилищному кредиту не сможет.
Переоформление ипотеки
Если ипотечное жилье не является единственным или мировое соглашение в суде не устраивает банк, выдавший кредит на него, то придется искать варианты. Конечно, идеально договориться со всеми кредиторами, но на практике это почти нереально. Для решения проблемы иногда рекомендуют перед банкротством переоформить ипотеку на родственников. Но собираясь так поступить, нужно помнить о следующих нюансах:
- Банк может отказать в переоформлении, например, из-за высокой долговой нагрузки или низких доходов нового заемщика. Заставить учреждение идти на уступки нереально.
- Если переоформить не только кредит, но и права собственности на недвижимость, есть риск лишиться квартиры. Вполне вероятна ситуация, когда после завершения банкротства близкий человек поведет себя некрасиво и откажется возвращать имущество. Заставить его сделать это будет сложно и лучше заранее продумать, как защитить свои интересы.
- Существуют риски оспаривания сделки кредиторами или финансовым управляющим. Особенно они велики, если переоформить ипотеку незадолго до подачи заявления в суд, а жилье не является единственным.
В любом случае, меняя заемщика по кредиту, далеко не всегда получается сохранить квартиру. Лучше заранее просчитать все риски в конкретной ситуации совместно с опытными юристами.
Реструктуризация вместо реализации имущества
Ст. 213.2 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ предусматривает введение в деле о банкротстве не только реализации имущества с последующим списанием долгов или без него, но и реструктуризации. Эта процедура предусматривает, что финансовый управляющий, кредиторы и должник составляют план погашения задолженности, который утверждается судом.
Особенности реструктуризации:
- Проценты во время процедуры начисляют по ставке рефинансирования. Которая в 2024 года отнюдь не низка, и даже превышает ставки кредитов, выданных в 2013-2022 годах.
- При этом штрафы или неустойки с должника не взимают.
- Максимальная продолжительность этапа — 5 лет. Если финансовое положение потенциального банкрота явно не позволяет выполнить все обязательства за этот срок, то лучше обойтись без судебной реструктуризации.
- Если должник не сможет или не захочет выполнять план, то его действия могут прекратить. После этого суд может перейти к продаже имущества на торгах.
При реструктуризации сохранить можно не только квартиру в ипотеке, но и другое имущество, например, автомобиль. Ограничения в ходе самой процедуры будут значительно мягче, например, суммой до 50 тыс. рублей в месяц должник сможет распоряжаться сам, без получения согласия финансового управляющего. Другие последствия, предусмотренные ст. 213.30 ФЗ №127-ФЗ также не применяются. Но для введения реструктуризации в суде должнику нужно соответствовать целому ряду требований:
- наличие официального дохода, достаточного для выполнения плана;
- отсутствие судимостей за преступления в сфере экономики, а также административных нарушений;
- в течение 8 лет гражданин не проходил реструктуризацию в судебном порядке;
- должника не признавали несостоятельным как минимум 5 последних лет.
Подходит эта процедура в основном должникам по 1–2 кредитам, которым просто не удалось без суда договориться с банками об изменении условий по займам.
Досрочное погашение
Если в ипотеку приобретено единственное жилье, то самым логичным кажется досрочно погасить кредит, чтобы сохранить недвижимость, а уже затем подавать заявление о своей несостоятельности.
Ведь в соответствии со ст. 446 ГПК РФ на единственную квартиру должника не могут обратить взыскание. Однако все не совсем просто, как кажется.
Во-первых, далеко не всегда есть деньги, чтобы полностью закрыть ипотеку. Тем более, если она оформлена недавно и сумма долга еще приличная.
А во-вторых, если досрочно погасить кредит решит сам должник, а затем быстро он же подаст заявление на банкротство, то такая операция вызовет подозрения финансового управляющего и он постарается ее оспорить.
С большой вероятностью суд в такой ситуации решит защитить остальных кредиторов и сделку отменят. А в итоге должник будет рисковать не только лишиться недвижимости, но и получить отказ в списании долгов.
Единственный рабочий вариант — погашение ипотеки третьим лицом. Но здесь важно правильно оформить все документы, чтобы исключить даже сомнения в том, что это сделка совершена за счет денег должника. Лучше не рисковать, пытаясь сделать это все самостоятельно, а заранее обратиться к юристам. Надо только отметить, что чаще всего текущую ипотеку за должников гасят работоспособные родители или же ровно такие же дети.
Выбирать конкретную стратегию действий для сохранения недвижимости нужно с учетом множества факторов: от реального финансового положения должника до рисков оспаривания сделок. Лучше всего еще до начала процедуры банкротства обратиться за помощью к профессиональным юристам.
Отличия ипотеки от потребительского кредита
Главная особенность ипотеки — наличие обеспечения в виде залога недвижимости, чаще всего квартиры, приобретаемой за счет заемных средств. Для банка это дополнительная гарантия возврата средств, позволяющая снизить риски. Для заемщика же наличие обеспечения позволяет получить ряд плюсов:
- более высокие суммы кредита;
- относительно невысокие ставки;
- длительные сроки кредитования.
При этом всю сумму на покупку жилья банк в кредит обычно не предоставляет, часть стоимости клиенту необходимо оплатить собственными деньгами.
Хотя ипотечное кредитование отличают выгодные условия по сравнению с потребительскими ссудами без обеспечения, перед оформлением займа нужно хорошо просчитывать свои финансовые возможности. Иначе есть риск потерять квартиру, купленную в ипотеку.
Можно ли сохранить при банкротстве ипотечную квартиру в совместной собственности
Часто квартиры в ипотеку покупают семейные пары. В этом случае муж и жена выступают созаемщиками, а недвижимость оформляется в их совместную собственность. Перед банком супруги при этом несут солидарную ответственность. Кредитной организации неважно, кто из них вносит платежи, да и в каком размере. Главное, чтобы сумма, указанная в графике платежей, поступила своевременно. Если же допущена просрочка, то взыскивать долг банк вправе с любого из созаемщиков.
В случае банкротства совместная собственность, в т. ч. квартира в ипотеке, подлежит включению в конкурсную массу и продаже. Однако доля второго супруга должна быть выплачена после реализации недвижимости. Но в большинстве случаев такой расклад не устраивает должника и членов его семьи. (Да и вообще — никого...)
Сохранить ипотечное жилье, нажитое совместно, не всегда просто, но вполне возможно. Для этого может применяться одна из следующих схем:
- Вывод потенциального банкрота из ипотеки. Есть шанс, что банк одобрит такой запрос без дополнительных условий, если выплачена достаточно большая часть кредита или были привлечены поручители или солидарные заемщики, например, из числа родственников. В остальных случаях будет предложено только заменить потенциального банкрота на другого созаемщика.
Важно, чтобы новый участник договора соответствовал всем требованиям банка, имел постоянный доход и нормальную или хорошую кредитную историю. Если что-то в данных о предложенном созаемщике не понравиться финансовому учреждению, то тогда придется снова искать другого. А людей, согласных гарантировать выплату чужого долга, обычно немного.
- Погашение ипотеки третьим лицом. Такая схема пройдет, только при условии, что ипотечная квартира — единственное жилье. Суть операции в том, что кто-то из родственников или близких друзей погашает задолженность перед банком перед банкротством должника. Если оформить все правильно, есть все шансы сохранить квартиру.
- Раздел имущества. Если можно в натуре определить, кому остается та или иная часть квартиры, супруги вправе заранее разделить ее через суд. В этом случае на продажу будет выставлена только доля должника, а муж или жена сохранит свою собственность. Однако в реальности реализовать такую схему довольно проблематично.
- Заключение мирового соглашения. Если квартира — единственное жилье, а по ипотеке еще нет просрочек, то можно попробовать сохранить ее, договорившись с кредитором. При успешных переговорах в рамках дела о банкротстве составляют и утверждают локальный план реструктуризации по ипотечному кредиту. После чего заемщик продолжает погашать задолженность уже в соответствии с этим соглашением.
Согласие других кредиторов на такие действия не требуется.
В любом случае лучше продумать, как сохранить квартиру еще до начала процедуры банкротства. Финансовые управляющие или кредиторы вполне могут попытаться оспорить раздел собственности, сделки по погашению долга и т. д. Рекомендуем обратиться за консультацией к нашим юристам, чтобы заранее оценить и учесть все риски.
Внесудебное банкротство и ипотечная квартира
Внесудебное банкротство ипотечного заемщика практически невозможно. И на это есть как минимум 2 причины:
- Максимальная сумма долга для списания его через МФЦ составляет до 1 млн рублей. Часто долг по ипотеке — значительно выше.
- Обязательное условие для банкротства через МФЦ — отсутствие имущества, на которое можно обратить взыскание. Но в соответствии со ст. 446 ГПК РФ квартира в ипотеке не имеет исполнительского иммунитета, даже если она единственная.
Если все же попытаться подать документы на внесудебное банкротство при наличии ипотечной квартиры, то с большой вероятности их просто не примут. Но даже если сотрудники МФЦ не обратят внимание сразу такое нарушение, его могут заметить кредиторы, которые постараются перевести процесс признания гражданина несостоятельным в арбитражный суд и добиться удобных для себя условий.
Лучше все же не пытаться обойти нормы закона, а при непосильных долгах и ипотеке сразу готовиться подавать заявление в арбитражный суд. А чтобы не так сильно переживать из-за судебных процедур и не наделать ошибок, лучше заранее проконсультироваться с юристами по банкротству.
Как платить ипотеку при банкротстве, чтобы не лишиться жилья
Банкротство не самая простая процедура, если требуется сохранить квартиру в ипотеке. Даже платежи по ней нужно вносить с учетом следующих нюансов:
- Все доходы должника во время реализации будут поступать в конкурсную массу и далее распределяться на выплаты кредиторам. Единственное, что может сделать банкрот — подать заявление о сохранении прожиточного минимума. Но этих средств на жизнь и выплаты по ипотеке явно не хватит.
- Средства из конкурсной массы, поступающие от реализации другого имущества, также не получится использовать на платежи по кредиту на жилье. Это могло бы ущемить интересы других кредиторов.
- Если должник имеет неофициальный доход или скрыл от финансового управляющего накопления, а потом собирается платить ипотеку за счет них, то тут есть риски лишиться недвижимости и получить отказ в списании долгов за недобросовестные действия при банкротстве. Обнаружить такие факты относительно легко может финансовый управляющий.
Фактически единственный вариант для должника — договорится с третьим лицом, что оно будет платить по ипотечной ссуде во время его банкротства. Это может быть родственник или кто-то из друзей. Главное, чтобы у этого человека был доход, позволяющий вносить такие платежи и существовала возможность его подтвердить.
Когда сохранить ипотечную квартиру при банкротстве не удастся
Постепенно государство начинает защищать ипотечных заемщиков при банкротстве, но риски потерять жилье в этом случае никуда не делись. Достаточно неправильных действий должника и возможность сохранить недвижимость будет упущена.
Например, мировое соглашение по квартире в ипотеке, не являющейся единственным жильем, не даст никаких преференций, а если должник еще и вносил самостоятельно платежи по займу, то другие кредиторы могут попытаться признать действия гражданина недобросовестными и попробовать добиться отказа в списании долгов.
Учесть все нюансы законодательства, а также особенности конкретного дела и судебную практику могут только профессиональные юристы.
Запишитесь на бесплатную консультацию к нашим специалистам. Они проведут комплексный анализ вашей ситуации, расскажут, можно ли в вашем случае избавиться от долгов через банкротство и сохранить квартиру в ипотеке, а также помогут выработать план дальнейших действий.
