Пока идет процесс банкротства, лишь немногие задумываются о реальной возможности покупки квартиры после списания долгов физического лица. А зря, ведь этот вопрос вполне может в будущем стать актуальным.
Итак, долгая и неприятная процедура банкротства завершена, а долги списаны. Прошло некоторое время, и человек постепенно возвращается к привычной жизни. То есть:
- Находит работу, если был безработным;
- Покупает одежду, обувь, бытовые приборы;
- Планирует отпуск и реализует иные идеи;
- Приобретает автомобиль:
- И…задумывается о покупке квартиры.
Хорошо, если дела у банкрота наладились, и за какое-то время удалось скопить полную сумму на покупку квартиры. Неплохой вариант, если вдруг бывший банкрот получил наследство. Но чаще дорогое имущество приобретается полностью или частично за счет кредитных средств. Но вот незадача: он ведь в недалеком прошлом — банкрот!
А это значит, что ближайшие пять лет все кредитные учреждения к нему будут относиться весьма настороженно. Ведь если гражданин уже однажды не смог справиться с долговой нагрузкой, то кто гарантирует, что с новыми кредитными обязательствами не произойдет то же самое? Так можно ли купить квартиру после банкротства? Да, это возможно. Но процесс сложнее и дольше, а на пути к цели бывшего банкрота ждет много препятствий.
Когда после банкротства можно купить недвижимость
Никаких ограничений по срокам «наращивания благосостояния» после завершения процедуры отказа от исполнения долговых обязательств, то есть дефолта, для банкрота нет. Да, кредиторы некоторое время продолжат следить за финансовой жизнью их должника с целью убедиться в том, что тот не утаил какой-либо актив в процессе банкротства.
Если же такой факт вскроется, то есть риск возобновления процедуры несостоятельности. Выявленное имущество должно будет вернуться в конкурсную массу, реализоваться на торгах, а вырученные деньги обязаны будут направляться на погашение долгов.
Не вызовут вопросов у кредиторов крупные покупки бывшего банкрота, совершенные на:
- Полученные в дар деньги,
- Наследственные средства,
- Кредитные ресурсы.
Таким образом, теоретически покупка недвижимости возможна и на следующий день после вступления в силу определения суда о завершении процедуры банкротства. Но из-за пристальности внимания бывших кредиторов к личности должника с подобными приобретениями все же разумнее подождать. Хотя бы год.
Вообще же период «подозрительности» составляет пять лет. Именно в это время банкрот должен сообщать банкам при обращении за кредитом информацию о факте своего банкротства в недалеком прошлом. После истечения этого срока такая обязанность отпадает. Но многие финансовые учреждения не ограничиваются периодом подозрительности. Как правило, они проверяют наличие информации о банкротстве вообще, независимо от прошедшего с момента завершения процедуры срока.
Проверки легко осуществляются через бюро кредитных историй, их в России несколько. Любой претендент на получение кредита дает согласие не только на обработку персональных данных, но и на получение банком сведений из внешних источников. Информация о факте банкротства отразится в том бюро, которое работает с конкретным банком.
Если гражданин не сообщит о том, что он в недалеком прошлом был признан несостоятельным, потенциальный кредитор об этом все равно узнает. Но факт умолчания о важных сведениях вряд ли будет положительно оценен.
Читайте также
- Отказ в признании банкротом. Когда и по каким причинам могут отказать в списании долгов?
- Что происходит с имуществом при банкротстве физических лиц?
- Банкротство физических лиц. Последствия для родственников
Мешает ли факт банкротства продавцу недвижимости?
В целом — нет.
Основной риск для продавца — возможность оспаривания сделки купли-продажи.
В случае успешности мероприятия суд постановит вернуть все полученное сторонами по сделке друг другу обратно. По ГК РФ этот процесс называется двусторонней реституцией.
То есть продавцу недвижимости объект вернется, но он должен будет выплатить все полученные средства несостоявшемуся покупателю.
А если не вернет, то служба судебных приставов будет взыскивать миллионы принудительно. Как известно, система эта работает больше в теории, чем на практике.
И должники могут вполне без напряжения выплачивать по 50% своего официального заработка хоть всю жизнь.
Поэтому для продавца риск не критичен. Он в худшем случае останется при недвижимости, в лучшем — и с жильем, и с деньгами. Но «будет должен» выплатить миллионы. Учитывая нестабильность экономики и растущую инфляцию, через несколько лет на ту же сумму уже нельзя будет купить равноценное имущество.
То есть продажа квартиры банкроту после завершения процедуры несостоятельности не несет в себе для продавца критических рисков. Негативные последствия наступить могут. Но в проигрыше больше окажется покупатель, чем продавец.
Как купить квартиру после банкротства
Как мы выяснили, покупка квартиры после банкротства физического лица — реальное событие. Но на пути достижения поставленной цели будущего владельца ожидает множество препятствий.
По некоторым данным доля жилья, приобретаемого в новостройках за счет ипотечных кредитов, достигает 90%. Если учесть, что покупка квартиры за счет собственных средств или полученного наследства составят только оставшиеся 10 процентов, становится ясно, что любому гражданину справиться с задачей покупки недвижимости без помощи заемных средств практически нереально.
Немного проще обстоит дело с покупкой жилья в старом жилфонде из-за невысокого спроса в этой сфере и сниженных цен. И все же большинство сделок с недвижимостью происходит через кредиты.
В зависимости от недостающей для покупки суммы можно оформить:
- ипотечный кредит,
- потребительский займ.
Вероятность второго варианта за последние годы сильно «подросла». Сейчас на потребительские цели банки вполне могут одобрить и до 1,5-2 млн. рублей.
Такой суммы вполне может хватить на покупку жилья в регионе.
Но в крупных городах этого количества средств явно недостаточно для приобретения недвижимости, и придется рассматривать вариант ипотечного займа, при котором до полной расплаты по кредиту жилье будет находиться в залоге у кредитора.
В некоторых случаях потребительский кредит предпочтительнее ипотечного, даже с учетом повышенных ставок по нему.
При одновременном оформлении пары-тройки потребительских кредитов можно набрать нужную сумму на покупку квартиры.
И ее не потребуется передавать в залог банку. Но «цена вопроса» значительно вырастет для заемщика за счет повышенных процентов по таким кредитам. С учетом того, что в недавнем прошлом заемщик не справился с долговыми обязательствами и пришел к дефолту, о возможных последствиях увеличенной кредитной нагрузки такому человеку предстоит как следует задуматься.
Таким образом, покупка квартиры после банкротства чаще всего совершается за счет заемных средств: ипотечного или потребительского кредита. Но для бывшего банкрота такие обязательства опасны повторением дефолта.
Сложности в получении кредита на покупку
Другое дело, что получить кредит на крупные покупки банкроту в прошлом значительно сложнее, чем не-банкроту.
- Гражданин в силу закона обязан сообщать, что был признан несостоятельным. Срок действия такой обязанности — пять лет. Потом можно умалчивать об этом факте. Но банки все равно об этом узнают из собственных источников информации. Такая информация будет отражаться в кредитной истории 7 лет.
- Тот факт, что уже однажды потенциальный заемщик влез в долги так, что не смог расплатиться, играет только в минус. Большая часть банков не доверяет таким клиентам. И даже кредитную карту отказывается открывать. Не то, что давать многомиллионный кредит.
- При одобрении кредита условия, скорее всего, будут отличаться в худшую для заемщика сторону. Банк заранее закладывает в кредит все риски по невозврату и просрочкам. И, поскольку имеет дело с бывшим банкротом, то эти риски отразятся на повышенной ставке по одобряемому кредиту. Или банк потребует дополнительных гарантий. Например, предоставления поручительства или залога.
И все же, несмотря на сложности, получить кредит в банке бывшему банкроту возможно. Но для этого придется обратиться во многие финансовые учреждения и много раз получить отказ, прежде чем найдется банк, согласный прокредитовать несостоятельного в прошлом гражданина.
Как увеличить шансы одобрения кредита на покупку квартиры
Есть несколько приемов, как увеличить шансы на одобрение кредита бывшему банкроту. Не факт, что это сработает на 100%. Многие банки придерживаются негласного правила вообще не иметь дела с банкротами. Но предпринятые шаги однозначно улучшают позиции бывшего банкрота. И если десять банков откажут в выдаче кредита, то одиннадцатый может и одобрить сделку.
Посоветуем вам вот что сделать:
- Устройтесь на официальную работу с «белой» зарплатой. Как минимум 3-6 месяцев работы уже положительно отразятся на принятии решения банком об одобрении вам кредита.
- Переведите перечисление зарплаты в тот банк, в который будете подавать заявку на кредит. Пусть банк видит не только ваш доход, но и то, что он проходит по его счетам.
- Откройте небольшой депозит в банке. Пусть потенциальный кредитор видит, что вы умеете копить средства.
- Улучшите кредитную историю. Возьмите пару небольших кредитных обязательств. Например, кредитную карту, по которой в течение полугода и более расплачивайтесь без просрочек. Это улучшит показатели кредитного рейтинга. Для данной цели плохо подходят займы МФО. Не лучшим образом помогут и карты рассрочки.
- При заполнении заявок на ипотечный кредит возьмите с собой созаемщика. Пусть это будет муж, жена, сестра, брат — не важно. Главное, чтобы созаемщик оказался «благонадежным» — с зарплатой, имуществом, отсутствием долгов.
Препятствия для оформления недвижимости гражданину после банкротства
По итогам анализа ситуации с достижением бывшим банкротом цели покупки квартиры после завершения процедуры банкротства выделим несколько существенных препятствий в данном процессе. Это:
- Существует «период подозрительности». Он длится пять лет. В этот период и бывшие кредиторы не дремлют и отслеживают финансовые взлеты бывшего должника, и банки нелояльны к факту несостоятельности гражданина. До окончания пятилетнего срока гражданин обязан сообщать информацию о факте своего разорения финансовым учреждениям.
- Вероятность одобрения кредита (ипотечного или потребительского) для бывшего банкрота снижена. Придется обойти не один десяток банков, чтобы хоть кто-то одобрил выдачу кредита.
- Из-за суженного круга заимодавцев не стоит рассчитывать на удовлетворительные условия по одобряемому кредиту. Скорее всего, и ставка будет выше, и требования к обеспечению жестче.
- Продавцу недвижимости может не понравиться статус покупателя. И он откажется продавать свою квартиру бывшему банкроту. От греха подальше. Ведь риск оспаривания сделки сохраняется, если суд и кредиторы сочтут, что часть активов покупатель утаил от реализации.
- Для Росреестра не имеет значения факт несостоятельности в прошлом покупателя. Банкроту оформлять недвижимость можно на себя лично. Или совместно с созаемщиком по кредиту. Препятствий для этого нет.
Если в недавнем прошлом вы пережили процедуру банкротства, а теперь задумались над покупкой квартиры, достичь поставленной цели быстрее и проще с опытным юристом. По сравнению с кредитными брокерами юрист заинтересован не столько в получении вами кредита на дорогостоящую покупку, сколько в исключении рисков возобновления банкротного процесса и исключении нового.
Юристы нашей компании уже не раз проходили этот путь с несостоятельными в прошлом клиентами, и знают где, как и на каких условиях шанс покупки квартиры на заемные (и не только) средства выше. Также они помогут вам пройти банкротство с наименьшими потерями.
