При взыскании долгов или прохождении банкротства у граждан есть определенные гарантии. Одной из них является защита единственного жилья от принудительной реализации. Данный статус у объекта присутствует, если должник фактически проживает там, а недвижимость не обременена ипотекой.
Если должник продает квартиру или дом, правило защиты от реализации может утрачиваться. В статье расскажем, можно ли продать единственное жилье при банкротстве, до его начала или завершения, о каких рисках нужно знать собственнику.
Правовой статус и признаки единственного жилья при банкротстве граждан
Специальный статус единственной квартиры, дома или комнаты гарантирует, что должник не останется без места проживания, даже если окажется в сложной финансовой ситуации. Защита такой недвижимости действует следующим образом:
- единственное жилье нельзя выставить на продажу в рамках исполнительного производства, либо при проведении банкротства;
- недвижимость с указанным статусом могут арестовать, так как это мера обеспечения (арестованные объекты нельзя подарить, продать или обменять);
- при определенных условиях суд может разрешить реализацию единственного жилья (например, если оно подпадает под признаки роскошности).
Защита не действует в отношении недвижимости, которая находится в ипотечном залоге. Ее можно выставить на торги, а после продажи должника выселят без предоставления другого жилья. Наличие залога проверяется по документам банка, по сведениям из ЕГРН.
Правовой статус единственного жилья возникает при подтверждении трех признаков:
- недвижимость находится в собственности должника (личной или совместной);
- объект пригоден для проживания, т.е. соответствует обязательным требованиям постановления № 47 и ЖК РФ;
- должник и члены его семьи фактически проживают в квартире, доме или комнате.
При отсутствии хотя бы одного из указанных признаков, недвижимость не будет считаться единственным жильем. Пример — если должник является собственником квартиры, пригодной для проживания, но фактически живет совершенно по другому адресу. Такой объект суд разрешит выставить на реализацию в банкротстве.
Защита не распространяется на апартаменты, поскольку это нежилая недвижимость. Также не требуется подтверждение указанных выше признаков для квартиры, выделенной по договору социального найма. Ее изначально нельзя продать за долги нанимателя, поскольку он не является собственником.
Читайте также
- Принятие наследства при банкротстве. Право или обязанность?
- Неправомерные действия при банкротстве: какая ответственность за них предусмотрена
- Обязательства должника при банкротстве: о чем он должен заявить до процедуры и в ее процессе
Кто будет проверять наличие или отсутствие признаков единственного жилья
Исходя из процедур, применяемых к должнику, статус и признаки единственного жилья будут проверять:
- суды при рассмотрении вопроса об обращении взыскания на недвижимость, в том числе в рамках банкротства;
- приставы, которые занимаются реализацией имущества при проведении исполнительных производств;
- управляющий, который ведет банкротное дело;
- кредиторы в банкротстве, взыскатель в исполнительном производстве.
Прежде всего, по сведениям из ЕГРН будет проверен перечень объектов недвижимости, зарегистрированных на должника. Далее уточняется информация о фактическом месте жительства гражданина (оно может не совпадать с пропиской). Пригодность для проживания подразумевается законом по умолчанию. Об обратном может свидетельствовать наличие акта об аварийности или ветхости дома, иные документы.
Можно ли продать единственную квартиру перед подачей на банкротство
Пока не началось банкротство, должник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Запретить продажу единственного жилья никто не может. Но нужно учитывать следующее:
- в преддверии банкротства собственник наверняка является должником по исполнительному производству, где допускается арест единственной квартиры;
- продажа арестованной недвижимости запрещена без разрешения пристава, а при получении договора Росреестр откажет в регистрации;
- даже если арест не введен, то распоряжение единственным жильем может повлечь риски оспаривания сделки при банкротстве (подробнее об этом ниже).
Если гражданин банкротится через суд, управляющий и кредиторы смогут проверить законность и добросовестность его сделок за предыдущие годы. Не станет исключением и продажа жилья, которое является единственным для должника.
Какие риски нужно учитывать должнику
Продав квартиру, должник не сможет проживать в ней. Исключением является сохранение права собственности после продажи, если на это согласен покупатель. Но такая сделка однозначно будет считаться сомнительной или фиктивной, особенно если новый собственник является супругом, членом семьи или родственником. Кредиторы или управляющий наверняка воспользуются своим правом на оспаривание.
Если должник продал единственное жилье и не сохранил право пользования, сделку также могут оспорить по следующим основаниям:
- если гражданин получил деньги от продажи, но не направил их на погашение долгов перед кредиторами;
- если проданная квартира отвечала признакам роскошного жилья (такую недвижимость можно реализовать с покупкой должнику другого объекта, соответствующего минимальным требованиям по площади, иным нормам).
Риски оспаривания сохраняются в течение 3 лет (это общий срок исковой давности). Также нужно учитывать, что продажу недвижимости без направления средств кредиторам будут трактовать как недобросовестные действия должника. Это может повлечь отказ в освобождении от обязательств после завершения банкротства.
Последствия оспаривания сделки
Если сделку по продаже квартиры перед банкротством оспорят, то право собственности переоформят обратно на должника. В чем смысл таких действий, ведь единственную квартиру без ипотечного залога все равно нельзя включить в конкурсную массу? Вот несколько причин, по которым оспаривание выгодно для кредиторов:
- как указывалось выше, при определенных условиях единственное жилье все же можно реализовать (при наличии признаков роскошности);
- кредиторы могут ссылаться на тот факт, что должник добровольно отказался использовать проданную квартиру для проживания, т.е. ее можно вывести из-под защиты;
- доказав недобросовестность действий (отказ направить деньги от продажи для оплаты долгов), кредиторы смогут добиться отказа в освобождении от обязательств.
После возврата квартиры в собственность должника может возникнуть и иная ситуация. Уже в ходе банкротства у гражданина может появиться иная недвижимость (например, при получении объекта по наследству). В этом случае квартиру, которая будет стоить дороже унаследованного имущества, реализуют через торги.
Допускается ли продажа единственного жилья при прохождении банкротства
Сразу после возбуждения судебного банкротства возникает запрет на распоряжение любым имуществом, даже если оно защищено от реализации. Все действия и сделки от имени должника будет осуществлять управляющий.
Соответственно, можно лишь договориться со специалистом о продаже единственной квартиры, чтобы вырученные средства пошли на выплаты кредиторам. Но такую ситуацию очень сложно представить на практике, ведь должник останется без жилья.
Скрыть наличие другой недвижимости, чтобы защитить единственную квартиру от реализации, практически невозможно. Управляющий и любой кредитор быстро проверят эту информацию по выписке из ЕГРН. По сути, сокрытие сведений возможно только о получении иных объектов в порядке наследования. Если такие факты будут выявлены, то могут наступать следующие последствия:
- управляющий дождется завершения наследственного дела, включит недвижимость в конкурсную массу;
- должнику могут отказать в освобождении от обязательств из-за неправомерных действий;
- за попытку сокрытия информации может грозить административная ответственность в виде штрафа;
- если указанные факты станут известны после завершения банкротства, кредиторы смогут требовать пересмотра решения и возобновления дела.
Если вы проходите банкротство, рекомендуем не рисковать, уведомлять управляющего о возможном появлении нового имущества. Только при таких условиях можно рассчитывать на списание долгов, пусть и с реализацией активов.
Можно ли продать единственную квартиру после завершения банкротства
Успешно пройдя банкротство и сохранив единственное жилье, должник сможет распоряжаться им. Никаких запретов и ограничений на такие сделки в законах нет. Однако если банкрот продает единственное жилье после банкротства, он может столкнуться со следующими сложностями:
- далеко не все банки выдают ипотеку для покупки недвижимости человеку, которого недавно признали банкротом;
- покупатель может сам отказаться от такого варианта, поскольку сохраняются определенные риски предъявления претензий к банкроту (например, в отношении долгов, которые не списали в рамках банкротного дела);
- к продавцу могут предъявить иски по задолженности, возникшей уже после завершения банкротства.
Оспорить сделку продажи после окончания банкротного дела, либо подать на его пересмотр, кредиторы вряд ли смогут. Однако, чтобы исключить любые риски при операциях с недвижимостью, рекомендуем обращаться к юристам. Наши специалисты окажут помощь на всех этапах банкротства!
