Первоначальный взнос, в среднем, это 20 – 25 % от стоимости квартиры. И заемщик, желающий получить кредит на покупку жилья, вносит на этот счет объем денег сразу при подаче заявки на ссуду, перед одобрением выдачи займа. Это достаточно крупная сумма, которая может составлять и 1,3 млн рублей, и 5 млн или даже больше — в зависимости от итоговой стоимости недвижимости. Но вернуть эти деньги возможно. При подаче декларации на возврат налогов для работающих лиц — рассказываем как.
Запомните — банк никогда не вернет вам деньги первоначального вноса, если вы купили жилье в кредит, и платите за него. Средства возвращаются из бюджета России в виде налогового вычета через подачу документов в налоговую службу.
Деньги может вернуть каждый, кто получает официальную зарплату
Выплату, которая иногда достигает суммы первоначального взноса, можно получить в качестве имущественного налогового вычета. Его плюс в том, что вычет могут получить все официально работающие россияне. Те, за которых работодатель платить налоги на доход физических лиц и вносы в Социальный фонд.
Например, материнский капитал или другую субсидию может получить только определенная категория граждан — родители детей, вне зависимости от их трудоустройства. Самозанятые лица тоже не могут претендовать на налоговый вычет. Имущественный налоговый вычет начисляется только один раз в жизни.
Но получить его можно несколькими способами:
- одним платежом из ФНС. Гражданину будет возвращена сумма, которую он уплатил в качестве подоходного налога в течение налогового года. Для этого надо подать заявление на вычет и форму 3 ндфл.
- ежемесячно от работодателя. Оформив вычет и согласовав его с работодателем, у гражданина не будут списывать с зарплаты суммы НДФЛ.
Сколько можно получить и как сделать выплату больше
При покупке квартиры максимальная сумма налогового вычета составляет 260 тыс. рублей. Она рассчитывается по схеме 13% от 2 000 000 — это лимит, который установлен государством. Даже если ваша квартира стоит больше, получить можно только эту сумму. Налоговый вычет оформляется не только при покупке квартиры, но и при уплате процентов по ипотеке. Заемщик может получить максимум 390 тыс. руб. Итого — 650 тыс. рублей или примерно половина от среднего первичного взноса по ипотеке.
Могут ли отказать в налоговом вычете
Если возникло право получения налогового вычета, отказать в его представлении не могут. Однако бывают случаи, когда налоговые органы отправляют заявление обратно. Когда это может произойти:
- неправильно собраны документы или в них есть неточности;
- не предоставлены документы, подтверждающие факт покупки;
- квартира куплена на средства работодателя;
- квартира была куплена у родственников;
- имущественный вычет оформляется и на материнский капитал;
- исчерпан лимит предоставления налогового вычета.
Подать заявление на налоговый вычет можно в личном кабинете на сайте ФНС.
Можно ли вернуть первоначальный взнос при расторжении сделки по покупке квартиры в ипотеку
Вернуть первоначальный взнос в ряде случаев отказа от ипотеки можно, но крайне сложно. И возврат его должен сделать не банк, кредитующий сделку, а продавец жилья.
Первоначальный взнос выплачивается вами не банковскому учреждению, а непосредственно продавцу недвижимости одновременно с выдачей кредитных средств.
Например, если стоимость квартиры составляет 1 млн рублей, банк выдает вам кредит на сумму 800 тыс. рублей, а оставшиеся 200 тыс. рублей вы вносите собственными средствами.
По статистике, чем большую долю стоимости покупаемого жилья клиент оплачивает сам (чем выше размер первоначального взноса), тем меньше вероятность возникновения проблем с выплатами кредита и просрочками платежей в дальнейшем.
Поэтому-то банки и не любят ситуации, когда их клиенты — ипотечники используют заемные средства на перечисление первоначального взноса.
Сам термин «первоначальный взнос» отсутствует в тексте кредитного договора, поскольку целью документа является фиксация согласия банка предоставить заемщику кредитные средства на оговоренных условиях и обязанности клиента своевременно возвращать полученные денежные средства.
Вместе с тем, договор обязательно включает пункт о том, что заемщик несёт обязательства перед банком собственным имуществом, включая купленную недвижимость. Это значит, что в случае невозможности дальнейшей выплаты долга и начала процедуры взыскания заложенного имущества, вырученная сумма идёт сначала на погашение оставшейся части кредита и начисленных штрафных санкций, а остаток возвращается клиенту.
Таким образом, если цены растут, возможно получение большей суммы обратно, включая ранее внесённые ежемесячные платежи, однако при падении рынка существует риск оказаться должником банка.
В любом случае надо пытаться вернуть первоначальный взнос после того, как ипотечный договор расторгнут. И все равно — помните, что первоначальный взнос не является предметом ипотечного договора. Предметом ипотечного договора являются денежные средства банка, выдавшего их под залог имущества.
Может ли заемщик самостоятельно инициировать расторжение ипотечного договора
Да, такая возможность существует, однако на практике возникают определённые ограничения и условия:
- Досрочное погашение кредита. Если заемщик располагает достаточной суммой для полного погашения задолженности перед банком, ипотека автоматически закрывается. Квартира становится собственностью заемщика, и статус залога снимается путем обращения в Росреестр. Для завершения процедуры потребуется предоставление кредитору соответствующей выписки.
- Невозможность дальнейшего обслуживания ипотеки. В случае значительного ухудшения финансового положения или возникновения форс-мажорных обстоятельств, которые делают невозможным выполнение обязательств по ипотеке, жилье можно продать с одобрения банка. Полученные средства направляются на возврат долга банку, после чего осуществляется расторжение договора. Однако, если банк отказывается одобрить продажу, дело придется решать в судебном порядке. Важно помнить, что простое прекращение платежей приведет лишь к штрафам и утрате права на имущество.
- Обнаружены скрытые дефекты жилья, о которых намеренно умалчивал продавец. В таком случае первоначальный договор купли-продажи подлежит расторжению, покупателю возвращаются уплаченные средства, а затем аннулируется и сам ипотечный договор.
- Нарушение условий соглашения со стороны банка. Хотя подобные случаи встречаются крайне редко среди крупных банков, если нарушения доказаны, проблема решается через судебные органы.
Что делать не рекомендуется. Не стоит заставлять банк выступить инициатором прекращения договора путём отказа от внесения регулярных платежей, сдачи квартиры в аренду вопреки установленным запретам или игнорирования предложений к обсуждению сложившейся ситуации. Подобные действия негативно скажутся на кредитной истории клиента, ограничивая доступ к выгодным кредитам в будущем.
Расторжение договора по взаимному соглашению сторон
Для достижения консенсуса обе стороны должны прийти к общему решению, которое не повлечёт финансовых потерь для банка. Варианты действий заемщика включают:
- Продажу заложенной недвижимости. Вероятность положительного решения возрастает, если процесс реализации контролирует непосредственно банк. Такой подход гарантирует кредитору большую уверенность в возврате денежных средств, хотя стоимость продаваемого жилья окажется ниже среднерыночных цен ввиду особенностей банковских аукционных продаж.
- Перевод кредитных обязательств на другое лицо. Новым заемщиком может стать супруг/супруга первоначального должника либо третье лицо, заинтересованное в приобретении жилого помещения. Ключевыми факторами будут платежеспособность и хорошая кредитная история кандидата.
Без наличия просроченных задолженностей шанс договориться с банком значительно повышается. В противном случае клиенту предстоит урегулирование вопроса через судебную инстанцию, предварительно оплатив начисленные проценты и возможные санкции за несвоевременные выплаты.
Взяли ипотеку и оказалось, что вы не можете платить по другим долгам, да и на выплату кредита на жилье «наскребаете» еле-еле? Можно ли сохранить квартиру, но избавиться от долгов? Да, такой шанс у вас есть. Надо пройти банкротство физического лица, в ходе которого заключить с банком мировое соглашение по ипотеке. Обратитесь к нашим юристам — они обязательно помогут!
Частые вопросы
При оспаривании сделки купли-продажи жилья нередко получается так, что взять с продавца квартиры, даже по суду, нечего — средства от первоначального взноса он уже потратил, да и перечисленные банком деньги ипотечного кредита – зачастую тоже. Нет, конечно, суд признает такого продавца должником, но возвращать он средства может до самой своей смерти буквально по копейке. Особенно если у него нет имущества, которое может войти в реализацию за долги или средств на счетах в банках.
У расторжения ипотечного соглашения есть существенные минусы:
- Если клиент позже захочет взять жилищный заём, сделать это будет труднее. При отказе после регистрации договора или просроченных выплатах по нему кредитная история ухудшится. Даже если человек обратится в другой банк, чтобы занять деньги, там всё равно узнают обо всех предшествующих обстоятельствах.
- Можно лишиться значительной суммы денег. Например, при продаже заложенной недвижимости кредитором она существенно теряет в цене. Не исключено, что этих средств не хватит на полное погашение задолженности. Придётся искать дополнительную сумму.
- Новые долги. Например, банк разрешил клиенту продать ипотечное жильё, но до возврата денег продолжает начислять проценты. Если недвижимость долго не реализуется, накапливается большая задолженность.
- При несогласии кредитора нужно обращаться в суд. Это повлечёт дополнительные расходы. И не факт, что решение примут в пользу заёмщика, если нет весомых причин для расторжения сделки.
Чтобы получить согласие банка на расторжение договора ипотеки, необходимо передать в кредитную организацию заявление об отказе от кредитования. К нему нужно приложить:
- справку об уменьшении зарплаты, которую берут у работодателя;
- копию трудовой книжки, если отказ вызван потерей работы из-за сокращения;
- копию свидетельства о расторжении брака, если это стало причиной отказа от жилищного кредита;
- справку о состоянии здоровья и необходимости лечения, которую выдадут в медицинском учреждении, если причина отказа от жилья – состояние здоровья.
