Электронная закладная отличается от бумажной только порядком оформления, подписания и хранения. По юридической силе эти ценные бумаги полностью идентичны. Чаще всего банки вообще не требуют заполнять закладную, поскольку залог на недвижимость и так возникнет на основании договора.
Но если такое условие выдвинуто, заемщику придется его выполнить. Подписывать с банком электронную закладную можно разными видами ЭЦП, в том числе удаленно. Самые важные нюансы об указанном документе вы узнаете из нашей статьи.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Чем электронная закладная отличается от бумажной
Закон № 102-фз об ипотеке действует еще с 1998 года. Там изначально были статьи о порядке оформления закладной. Она является аналогом договора о залоге недвижимости, без чего не обходится ни одна ипотека. Банк может выбрать любой из этих двух вариантов. Чаще всего (ранее и сейчас) происходит оформление договора. Закладная, как ценная бумага, дает банку больше полномочий.
К примеру, права по ней можно переуступить в пользу другого лица. Наличие этого права было важно в начале 21 века, когда в России активно практиковалась секъюритизация ипотеки — выпуск облигаций на портфели жилищных кредитов. Но в целом, права заемщика закладная никак не ущемляет, и даже делает оформление кредита более удобным и быстрым.
В конце 2017 года в законе появилось несколько новых статей. Они ввели понятие электронной закладной по кредиту, описали порядок подписания и хранения, аннулирования после погашения ипотеки.
Нельзя сказать, что поправки кардинально изменили ситуацию с ипотечным кредитованием.
Как и раньше, большинство банков ограничивается подписанием договора, регистрацией его через Росреестр. Но если вводится требование о закладной, то теперь можно выбрать форму документа — электронную или бумажную.
Залогом обеспечивают обязательства заемщика по ипотеке. Это значит, что при определенных условиях (длительная и большая просрочка) банк сможет добиться реализации недвижимости для погашения долга.
Порядок таких действий практически не зависит от того, каким документом подтвержден залог, — договором или закладной. Не сильно отличаются и правила аннулирования обременения, если заемщик закроет всю ипотеку.
Закон возлагает такую обязанность не на стороны по договору, а на Росреестр. Алгоритм действий по передаче закладных в депозитарии неплохо описан на сайте ведомства. Заемщик может проверить введение залога по выписке из ЕГРН.
Какая электронная подпись нужна для оформления закладной
Чтобы оформить электронную закладную по кредиту, необходимо выпустить ЭЦП. Об этом прямо сказано в ст. 13.3 закона. У банка, как юридического лица, всегда должна быть УКЭП (усиленная квалифицированная подпись). Для подписания документа со стороны заемщика предусмотрены следующие правила:
- по умолчанию, залогодатель тоже обязан оформить УКЭП для подписания закладной;
- если банк предлагает оформить документы через онлайн-сервис (дистанционно), то заемщику можно использовать неквалифицированную или простую электронные подписи (ст. 13.6 закона об ипотеке);
- простую подпись можно выпустить прямо в приложении банка, а личность ее обладателя будет подтверждена профилем с «Госуслуг» или иными способами.
УКЭП изначально есть у каждого банка. Так как сейчас почти все программы кредитования доступны через онлайн-сервисы, то заемщику не придется «заморачиваться» с получением усиленной квалифицированной подписи.
Как оформляют электронную закладную
Заемщик, который хочет взять ипотеку, всегда изучает условия кредитования на сайте банка. Там можно узнать и о порядке подписания документов на сам кредит, залог на недвижимость. При подготовке этой статьи мы проверили, просит какой-либо банк оформить закладную.
Вот программа ВТБ, где прямо указано о такой обязанности. На сайте Т-банка говорится о регистрации залога по договору (но тоже в электронной форме). Сбербанк в 2018 году разъяснял, что оформление бумажных закладных больше не требуется, а про электронные ничего нового не сказано.
Учитывая изложенное, заемщик может вообще не столкнуться с оформлением закладной. Но избежать регистрации залога не получится. Его установят на новое жилье, приобретенное или построенное за счет заемных средств. Также ипотека возникает в отношении объекта, который заемщик предлагает в обеспечение банку при получении кредита. На основании договора или закладной залог будет зарегистрирован Росреестром. Соответствующая запись появится в ЕГРН.
В принципе, банк может уступить права залога, подтвержденные закладной, другому лицу. Но так как гарантии возврата по ипотеке обеспечены недвижимостью (ценным активом), такое встречается редко. Сам заемщик не выкупает закладную, а аннулирует ее путем полного исполнения обязательств по кредиту.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Действия банка и заемщика
Посмотрим, какой порядок действует для оформления и подписания электронных закладных. Закон предусматривает три варианта:
- через сервис на портале «Госуслуг»;
- через сервис электронного взаимодействия с Росреестром (к нему подключаются системы юридических лиц, в том числе банков);
- через приложение и сервис дистанционного обслуживания банка.
Естественно, перейти к подписанию документов можно только после одобрения заявки на ипотеку.
В содержании закладной, помимо прочих сведений, будут указаны характеристики объекта (адрес, кадастровая стоимость и т.д.), его стоимость по результатам оценки.
Также там прописывают размер обязательств по кредиту, обеспеченному залогом.
Содержание электронной закладной немного отличается от бумажной (ч. 1.2 ст. 14 закона).
В частности, там будут указаны сведения о депозитарии, куда документ передадут на хранение после регистрации. Для электронных закладных это обязательное требование. Обычные договоры о залоге в депозитарий не передают.
Если по ипотеке была оформлена бумажная закладная, допускается ее перевод в электронную форму. Для этого стороны оформляют отдельное соглашение, подают его в Росреестр. После изменения формы закладной на электронную, документ направят на хранение в депозитарий. На условия ипотечного договора это никак не повлияет.
Где проверить наличие и срок действия электронной закладной
Электронная закладная по ипотеке — это ценная бумага. Банк может использовать ее для привлечения инвестиций, для уступки прав в пользу других лиц и т.д. Но все это не влечет каких-либо последствий для заемщика. Максимум, что изменится, это реквизиты для внесения платежей по кредиту, если залогодержателем станет другой банк.
Получить электронную закладную на руки нельзя. Узнать о ее наличии можно по выписке из ЕГРН. Пока действует ипотека, в реестре будет запись об обременении. Для получения выписки проще всего использовать сервис на «Госуслугах». После погашения кредита банк сам подает документы на снятие залога. Соответственно, будет аннулирована и закладная.
При рефинансировании права залогодержателя перейдут к другому банку. Он потребует оформить договор о залоге или закладную. В данном случае документ оформляется заново, проходит регистрацию в Росреестре.
Может ли банк забрать квартиру по закладной
Сама по себе электронная или бумажная закладная не дает банку право забрать квартиру или дом с участком. Недвижимость будет принадлежать заемщику на праве собственности, пусть и с обременением.
Реализация объекта возможна, если задолженность превысит 5% от его стоимости, а продолжительность просрочки составит от 3 месяцев.
При этом для ипотеки с участием граждан предусмотрен только один порядок обращения взыскания на заложенное имущество — через суд.
Естественно, банку нужна не сама недвижимость, а деньги от ее продажи.
Этим займутся судебные приставы, когда получат исполнительный лист. Особых прав у должника нет. Даже если объект является единственным жильем, сохранить его от реализации нельзя (ввиду наличия залога). Если после расчета по ипотечному долгу останутся деньги, их вернут гражданину.
Если ситуация с задолженностью по ипотеке становится угрожающей, можно не дожидаться подачи иска. Пока банк не обратился в суд, у заемщика есть право на самостоятельную реализацию жилья. Для этого нужно подать заявление и получить уведомление о согласии со стороны кредитной организации.
Законных оснований для отказа в такой просьбе не очень много. Закладная (если она оформлялась) будет аннулирована после получения банком денег по сделке, погашения обязательств по ипотеке.
Усложнит ли наличие электронной закладной прохождение банкротства
Если нет возможности платить по ипотеке и другим кредитам, заемщик может пройти личное банкротство. Здесь будет не важно, каким способом подтвержден залог на недвижимость, — договором, бумажной или электронной закладной. В любом случае, если дело дойдет до реализации имущества, то в сведениях по лоту будет указано и о наличии обременения. Снимут его после продажи объекта, когда покупатель переведет деньги в конкурсную массу.
Условия кредитного договора, а также документов на залог, не изменятся при подписании мирового соглашения о сохранении жилья. В банкротстве такое право есть даже у заемщика, который накопил большие долги по ипотеке. На основании соглашения, утвержденного судом, заложенную недвижимость выведут из конкурсной массы. Далее банкрот продолжит платить по кредиту, а сведения о закладной останутся в ЕГРН.
С поддержкой наших юристов вы сможете защитить свои имущественные права во время банкротства. Обращайтесь, мы поможем даже в самой сложной ситуации!
