Владелец закладной может распоряжаться ею, как и любой другой ценной бумагой. Он может найти другое лицо, к которому перейдут права залогодержателя, продав закладную. В законе об ипотеке подробно описано, как происходит смена владельца закладной по ипотеке. Согласие самого заемщика на эту операцию не требуется, но его обязаны уведомить о смене держателя данной ценной бумаги.
Запись о новом владельце появится на самом бумажном документе. Данная отметка называется индоссамент. Если закладная хранится в депозитарии, то изменения отразят на счете «депо». В любом случае, условия ипотеки для конечного потребителя услуги останутся прежними.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Можно ли внести изменения в закладную — все законные основания
При оформлении закладной у банка возникает больше полномочий, чем по обычному договору о залоге. Она подтверждает права на исполнение обязательств, а также на обращение взыскания на заложенное имущество. Внести изменения в содержание закладной можно по обоюдному согласию сторон. В частности, это допускается при реструктуризации, когда банк и заемщик меняют условия ипотечного договора. В данном случае залогодержатель, т.е. владелец закладной, останется прежним.
Соглашение об изменении закладной оформляют в обычной или электронной форме. Далее нужно обновить сведения в ЕГРН, где содержится запись о правах собственности на объект, а также о залоге (обременении). Для внесения изменений подается заявление, а Росреестр проводит регистрацию соглашения сторон (ст. 13.4 закона № 102-фз). Если закладная хранится в депозитарии, ведомство направит туда данные о новых условиях по обязательству.
В статье 48 закона об ипотеке сказано, что права на закладную могут быть переданы новому владельцу в любой момент. Соответственно, залогодержателем станет другой банк. Данная сделка проходит без участия заемщика, так как для него ничего не меняется. Если по ипотеке возникнет просрочка, то взыскание на заложенный объект сможет обратить новый владелец закладной.
По закону заемщик никак не может повлиять на смену владельца закладной. Но его обязаны уведомить об этом. Все обязательства, обеспеченные залогом по закладной, сохранятся на прежних условиях.
Встречается ли смена владельца закладной на практике
Если какое-либо право предусмотрено законом, то им обязательно воспользуются. Поэтому и смена владельца закладной точно встречается на практике. Мы нашли информацию об этом даже в открытых источниках, хотя там возникли конфликтные ситуации между заемщиками и банками. Вот один из примеров:
- Сбербанк продал закладную на квартиру в пользу банка «Дом.РФ Ипотечный агент»;
- заемщик жаловался, что его не уведомили о смене залогодержателя, что повлекло срыв цепочки из пяти (!!!) сделок купли-продажи;
- в ответе представитель Сбера указал, что продажа закладной полностью соответствует закону, а уведомление об этом направили заемщику по почте.
Далее в переписке выяснилось, что при регистрации закладной была допущена ошибка (по вине банка). Но нас интересует не это, а сама возможность смены владельца ценной бумаги. Это совершенно законно, даже если не устраивает заемщика.
Как происходит смена владельца закладной
При выдаче ипотеки банк предлагает подписать договор о залоге или оформить закладную. Это можно посмотреть на примере ипотечной программы от ВТБ. Смена владельца по закладной возможна тремя способами:
- путем внесения записи о новом владельце в сам документ (если ранее оформлялась документарная закладная);
- путем внесения записи по счету депо, если бумажная закладная была обездвижена через депозитарий;
- путем внесения записи по счету депо, если оформлялась электронная закладная.
В первом случае права перейдут к новому владельцу сразу после проставления записи на документе.
Если закладная хранится в депозитарии, это произойдет с момента внесения изменений по счету депо.
Даже если в ипотеке появится новый залогодержатель, с заложенным объектом ничего не произойдет.
Обязательства, частично исполненные на этот момент, будут учтены, т.е. размер долга не увеличится.
Так как ипотеку выдают только на недвижимость, оформление закладной и смена ее владельца с изменением залога движимого имущества не предусмотрены.
Интересный вопрос может возникнуть с рефинансированием. В данном случае права по закладной не передают. При рефинансировании заемщик заключает новый договор с другим банком. Действующая закладная будет аннулирована после того, как поступят деньги на погашение ранее взятой ипотеки. По новому договору осуществляется регистрации залога по общим правилам.
Факт смены владельца не влияет на права и обязанности заемщика. С 2024 года он может обратиться в банк с заявлением о самостоятельной реализации жилья. Если на этот момент не подан иск об обращении взыскания на заложенное имущество, есть все шансы на удовлетворение просьбы. Деньги от сделки пойдут на погашение обязательств перед текущим владельцем закладной.
Нужно ли согласие заемщика
Подписывая закладную, заемщик автоматически дает согласие на реализацию прав по ней. Поэтому банку не нужно оформлять его повторно. В законе об ипотеке напрямую ничего не сказано про обязанность уведомления о смене владельца закладной. Но это следует из содержания статьи 385 ГК РФ. Должника по обязательству обязаны уведомить о переходе любых прав, даже если на это не требуется согласие. Уведомление может направить первоначальный или новый кредитор.
Если заемщик возражает против смены владельца закладной, он ничего не сможет сделать. Более того, в ч. 6 ст. 48 закона об ипотеке сказано, что персональные данные тоже могут передать без согласия самого гражданина. Ответственность за конфиденциальность, правила обработки и хранения сведений будет нести новый владелец закладной.
Читайте также
- Можно ли продать квартиру с обременением, если она под арестом ФССП или в залоге
- Как снять обременение с квартиры
- Что такое обременение на недвижимость и когда оно возникает
Действия банка
В документарную закладную банк внесет запись о новом владельце. Это будет обычная письменная сделка. Но так как залог на недвижимость регистрируют через Росреестр, нужно обновить данные в ЕГРН. Для этого стороны соглашения (без заемщика) обращаются с заявлением. С января 2025 года госпошлина за такие регистрационные действия составляет 1 000 рублей. Росреестр обновит запись в течение 1 дня.
По электронной или обездвиженной документарной закладной алгоритм действий примерно такой же. Стороны подписывают соглашение, обращаются в Росреестр с заявлением. После обновления записи в ЕГРН ведомство направит данные в депозитарий. Там появление нового владельца закладной будет подтверждена изменением по счету депо.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Что будет с ипотекой при смене владельца закладной
Если изменился держатель закладной, все условия ипотечного договора будут сохранены. Новый залогодержатель не вправе повышать процентную ставку или размер ежемесячного платежа. Изменится только одно — реквизиты, куда нужно переводить выплаты по ипотеке. Их укажут в уведомлении для заемщика.
Залогодатель может проверить, на кого оформлена закладная. Если она изначально была составлена в электронной форме, то запрос нужно направлять в депозитарий. Срок ответа — не более 2 рабочих дней. Такой же порядок действует для документарной закладной, если она была обездвижена с передачей на хранение в депозитарий. Сам факт наличия или отсутствия залога на недвижимость можно проверить по выписке из ЕГРН.
Скорее всего, владелец закладной не изменится до окончания срока ипотеки. Если банк захочет уступить свои права, заемщика обязательно уведомят об этом. Также о текущем владельце закладной можно узнать по запросу в депозитарий, куда она передана на хранение.
Как повлияет смена владельца закладной на взыскание долга по ипотеке
Так как новый владелец получит все права по закладной, он сможет обратить взыскание на заложенное имущество. Но по закону это возможно при двух условиях: а) просрочка от 3 месяцев и б) размер долга превышает 5% от стоимости объекта. Если таких обстоятельств не возникло, речь может идти только о взыскании задолженности.
Если дело дошло до обращения взыскания на предмет залога, то нужно учитывать следующие нюансы:
- новый владелец по закладной обязан подтвердить свои права (выпиской по счету депо, соглашением с первоначальным кредитором и т.д.);
- суд будет проверять, направлялось ли заемщику уведомление об изменении залога недвижимого имущества и владельца закладной;
- обязательно проведут оценку объекта, сравнят ее с размером просроченной задолженности.
Жилье, заложенное по ипотеке с оформлением закладной, точно продадут в рамках исполнительного производства.
Иначе будет при ситуации, если должник подаст на банкротство. Там владелец закладной обязательно заявит свое требование в реестр, чтобы участвовать в распределении конкурсной массы. Далее, стороны могут оформить мировое соглашение. По нему заложенный объект выведут из-под реализации. Если должник не воспользуется таким правом, квартиру продадут по общей процедуре. После завершения торгов и заключения договора с покупателем закладную аннулируют.
Если вас интересуют нюансы прохождения банкротства при ипотеке с закладной, обращайтесь к нашим юристам. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!
