Один из самых эффективных способов взыскания — продажа имущества должника. Этим занимаются судебные приставы после получения исполнительных документов, а также финансовый управляющий в банкротном деле. По умолчанию, единственное жилье подпадает под защиту от реализации, хотя для этого необходимо соблюсти ряд условий. Но в законах указаны и основания, при которых допускается обращение взыскания на единственное жилье должника. Во всех нюансах будем разбираться в статье.
Что относится к единственному жилью при взыскании долгов
В принципе, термин «единственное жилье» говорит сам за себя. Во-первых, речь идет только о жилых зданиях и помещениях — квартира, комната, частный дом. Наличие нежилых объектов в деле не учитывается, и они не будут защищены от реализации за долги. Понятие «единственное» означает, что у должника больше нет других жилых объектов. Это несложно проверить по сведениям из ЕГРН, чем обязательно займется судебный пристав или финансовый управляющий.
Обратить взыскание на имущество наверняка захочет кредитор. Даже если у должника есть работа и стабильный заработок, на постепенное удержание по долгам может уйти очень много времени. Намного эффективнее будет продажа ценных активов. После реализации недвижимости можно полностью закрыть весь долг, даже если он исчисляется миллионами.
Помимо домов, квартир и комнат, к единственному жилью может относиться и доля в праве собственности. На нее тоже обращают взыскание путем продажи на торгах. Но в этом случае у второго собственника может появиться право преимущественного выкупа. Если воспользоваться им, то жилье продадут не на аукционе, а по прямому договору. Деньги от выкупа пойдут на погашение долга, на оплату расходов по исполнительному производству или банкротству.
Кто проверят наличие и статус жилья
Прежде всего, о наличии у должника недвижимости может знать сам взыскатель. К примеру, если объект приобретен по ипотеке, то в пользу банка будет оформлен залог. Это дает гарантии, что заемщик не продаст жилье до полного погашения кредита или до полного закрытия просроченной задолженности.
При обращении взыскания по долгам сведения об имущественном положении могут проверять:
- приставы в рамках исполнительного производства — запрос сведений из ЕГРН будет сделан на начальном этапе дела;
- управляющий в судебном банкротстве — в перечень его полномочий также входит запрос данных о наличии имущества.
По выписке из ЕГРН управляющий или пристав увидит, что есть в собственности должника. Если там только один объект и на него не зарегистрирован залог, то, с большой долей вероятности, он будет считаться единственным жильем. Правда, есть и ряд других нюансов, которые могут повлиять на возможность продажи недвижимости. Подробнее об этом расскажем чуть ниже.
При каких условиях можно защитить единственное жилье от продажи
Смотрим статью 446 ГПК РФ. Именно там есть перечень имущества, на которое не могут обратить взыскание. В первом же пункте указаны условия, при которых жилье или его часть не заберут за долги:
- отсутствие в собственности другой жилой недвижимости;
- фактическое проживание в квартире, комнате или доме;
- отсутствие ипотечного залога.
Если по ЕГРН видно, что в собственности два или более объектов, то предстоит решить, который из них нужно отнести к единственному жилью. Тут ключевое значение будут иметь сведения о том, где фактически проживает должник и его семья.
Для этого могут запрашивать справки из МВД, давать поручения об опросе соседей и проведении иных действий (такие полномочия есть у приставов).
Вполне возможно, что в преддверии взыскания должник умышленно переселится из небольшой квартиры в шикарный дом (если оба объекта находятся в его собственности).
Если смотреть строго по закону, то единственным признают именно место, где семья реально живет на момент реализации. Но по требованию взыскателя суд вправе проверить, не было ли злоупотреблений.
Таковым могут посчитать смену места жительства уже после возникновения долгов и, тем более, после подачи иска. Оценив все доказательства, суд может отнести к единственному жилью именно квартиру, где должник жил долгое время.
Если квартира или дом находятся в залоге по ипотеке, их продадут. Но, как указано в ст. 446 ГПК РФ, это допускается, только если взыскателем в производстве ФССП является залогодержатель. Если приставам поступили документы на долг, никак не связанный с ипотекой, реализовать заложенное жилье нельзя. В банкротных делах данное правило не применяется. Там в конкурсную массу включают все активы должника, а у банка-залогодержателя появятся лишь преимущества при распределении денег от продажи.
Читайте также
- Когда бывшие не платят ипотеку за себя и «за того парня»
- Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду
- Кому доступно жилье в кредит: требования к заемщику по ипотеке
Риски оспаривания сделок с недвижимостью
Жилье может стать единственным, если собственник продаст или подарит кому-либо остальную недвижимость. Если это сделано до образования долгов, особых проблем не возникнет. Нельзя подозревать в умышленном нежелании платить кредитору человека, который на момент сделки еще исполняет обязательства.
Зачастую бывает иначе. Чтобы избежать реализации, должник может попытаться избавиться от активов:
- путем реальной купли-продажи, после которой деньги пойдут не на погашение долга, а на иные цели;
- путем дарения в пользу родственников и даже друзей, после чего в собственности останется только один объект;
- путем совершения фиктивных сделок продажи или дарения (должник может планировать вернуть недвижимость обратно после окончания производства ФССП или банкротства).
Чтобы защитить кредиторов от злоупотреблений, закон дает право на оспаривание сделок. В исполнительном производстве такой иск может подать сам взыскатель. В банкротных делах оспариванием занимается управляющий (но требование об этом вправе заявить и кредитор).
Главная цель оспаривания — вернуть проданное или подаренное имущество в собственность должника для последующей реализации. Для этого суд проверяет признаки сомнительных (подозрительных) или фиктивных сделок. Приведем пример, когда дарение наверняка признают недействительным:
- сумма задолженности по кредиту, с учетом процентов и неустойки, составляет около 5 млн рублей;
- на момент образования большого долга по кредиту у заемщика была однокомнатная квартира на окраине города (примерная стоимость 3 млн рублей) и загородный дом (цена около 7 млн рублей);
- понимая, что защитить оба объекта от продажи нельзя, уже после возникновения задолженности заемщик дарит дом брату или сестре;
- после возбуждения производства пристав видит, что в собственности есть только квартира, где должник фактически прописан и проживает (получается, что продать этот объект вообще нельзя);
- кредитор подает иск и просит аннулировать дарение, так как это снижает шансы на погашение большого долга;
- суд проверяет, когда совершено дарение (после возникновения долга и до вынесения решения), признает сделку недействительной;
- дом возвращают в собственность должника и выставляют на торги, а квартиру (единственное жилье) оставят после исполнительного производства.
За счет продажи дома в нашем примере кредитор точно получит денежное возмещение.
В каждом случае предстоит разобраться, есть ли основания для оспаривания и повлияет ли это на интересы кредитора. Вот еще один пример — ветхий жилой дом в деревне передан по договору дарения до решения суда. Рыночная стоимость такого объекта составляет не более 100 000 рублей, тогда как размер долга превышает несколько миллионов. В такой ситуации суд может отказать в аннулировании сделки по двум причинам:
- ветхий дом изначально был единственным жильем, т.е. возврат его в собственность должника не позволит приступить к реализации;
- стоимость старого дома в деревне не позволит закрыть существенную часть долга (скорее всего, покупателя на такую недвижимость вообще не будет).
Аналогичные правила оспаривания применяются и при прохождении должниками банкротства. Но здесь неправомерные действия могут повлечь еще и отказ в списании задолженности.
Как обращают взыскание на единственное жилье в исполнительном производстве
Итак, если должник фактически не проживает в единственной квартире (доме) или недвижимость заложена по ипотеке, приставы начнут реализацию. Эта процедура включает следующие действия:
- введение запрета на регистрационные действия сразу после возбуждения производства (чтобы должник не смог продать или подарить объект);
- проведение оценки, чтобы определить начальную цену для торгов;
- торги в форме аукциона, где победителем признают участника, предложившего наибольшую цену.
После продажи объекта должника и членов его семьи выселят. При наличии уважительных причин суд может дать отсрочку на выселение (например, до окончания зимы).
Средства, вырученные от продажи, направят не только взыскателю. Приставы погасят исполнительский сбор (7% от суммы задолженности) и расходы, связанные с организацией торгов. Вполне возможно, что после продажи и расчетов останутся деньги. Их сможет получить должник.
Стоит сказать, что с лета 2024 года в законе об ипотеке появилась новая статья 37.1. Она разрешает должнику самостоятельно продать ипотечное жилье, в том числе и единственное. Сделать это можно после возникновения просрочки и до обращения взыскания на недвижимость. Самостоятельная продажа может быть выгодна заемщику по следующим причинам:
- есть возможность найти покупателя своими силами, а не через торги;
- не придется оплачивать исполнительский сбор и возмещать расходы по исполнительному производству;
- взаимодействие ведется только с банком, т.е. можно избежать ареста счетов и карт, удержаний по долгам.
Естественно, деньги по такой сделке пойдут напрямую в банк-залогодержатель. Для этого открывают специальный счет. Если после погашения заложенности по ипотеке останутся деньги, их получит заемщик.
Что будет с единственным жильем, если должник проходит личное банкротство
Интереснее обстоит дело с продажей единственного жилья, если должник проходит банкротство. Здесь на средства от продажи активов претендуют все кредиторы, заявившие свои требования. Забрать единственное жилье за долги могут:
- если должник фактически живет по другому адресу (например, в съемной квартире);
- если жилье находится в ипотечном залоге;
- если недвижимость обладает признаками роскошности, а кредиторы приобретут для банкрота другое жилье.
Итак, есть отличия от правил исполнительного производства, и они весьма важны.
Прежде всего, залогодержатель по ипотеке не сможет получить все деньги от продажи.
Сперва погасят требования из первой и второй очереди (но не более 10% от вырученной суммы), а также расходы на ведение дела, вознаграждение управляющему.
Далее расчет ведется уже по обязательствам перед залогодержателем.
Продажа роскошного жилья пока встречается крайне редко. У большинства должников в собственности есть только обычные квартиры и дома, и покупка взамен другой недвижимости не сильно поможет кредиторам.
Также стоит учитывать, что окончательно решение о возможности продажи роскошного жилья принимает суд. Есть примеры, когда кредиторы приобрели квартиру должнику, а им отказали в реализации.
И еще одна важная новелла 2024 года — мировое соглашение на ипотеку и заложенное жилье. Эта схема защищает ипотечную квартиру и выводит ее из-под реализации. Соглашение утверждает суд, а его участниками могут быть не только должник и банк, но и третье лицо.
Это важно, так как придется внести до 10% от стоимости недвижимости для погашения требований из первой и второй очереди. Если все пройдет успешно, жилье не продадут, а заемщик продолжит платить по ипотеке после банкротства. Условия погашения просрочки будут описаны в соглашении.
Если у вас возникли проблемы, связанные с обращением взыскания на единственное жилье, проконсультируйтесь у наших юристов! Мы наверняка поможем выбрать оптимальный вариант действий и защитить ваши интересы.
