Программа перевода долга в Сбербанке для ипотечных заемщиков позволяла продать заложенную недвижимость и сохранить условия по действующему кредиту для покупателей.
Это было выгодно для всех участников сделки: банк получал комиссию, покупатель — покупал квартиру на выгодных условиях, а продавец — рассчитывался с кредитом и мог свободно распоряжаться остальными средствами. Но по состоянию на начала января 2025 года Сбербанк временно приостановил программу.
Разбираемся, на каких условиях предлагалось переводить задолженность, почему банк приостановил заключение сделок в рамках предложения и возможна ли переуступка долга по ипотеке сейчас.
Программа перевода долга на покупателя в Сбербанке: условия и смысл
Услуга перевода долга на покупателя ипотечного жилья была запущена в Сбербанке в 2022 году. Она позволяла текущему заемщику продать квартиру, выступающую залогом по ипотеке, а покупателю — приобрести ее и сохранить текущие условия по кредиту. Главная ее фишка была в том, что сохранялась ставка по ипотеке, что было важно в условиях, когда ставка по всем крединым продуктам в РФ непрерывно повышалась.
Например. Человек купил квартиру по ставке 10% годовых в 2021 году, а в 2023 году решил ее продать и купить жилье побольше. В этом случае покупатель мог сохранить ставку в 10%, когда новые кредиты выдавались уже под 15%.
Услуга перевода задолженности работала по следующей схеме:
- Текущий собственник ипотечной квартиры, заложенной в Сбербанке, выставляет ее на продажу и самостоятельно договаривается обо всех условиях сделки с покупателем.
- Продавец на портале «ДомКлик» формирует заявление о желании продать квартиру в ипотеке с сохранением условий для покупателя.
- Покупатель заполняет анкету заемщика и отправляет ее на рассмотрение.
- Если банком принято положительное решение, то стороны заключают между собой договор купли-продажи, а с банком — соглашение о переводе долга и уплачивают комиссию.
- Стоимость квартиры сверх остатка задолженности по кредиту покупатель передает продавцу заранее согласованным способом.
- Сделка регистрируется в Росреестре.
Хотя схема может показаться достаточно сложной, она была выгодна для покупателей в условиях растущей ставки и позволяла продавцам легче реализовать недвижимость. Банк же зарабатывал за счет дополнительной комиссии в 1% от суммы оставшегося долга (не более 30 тыс. рублей за сделку).
Требования к покупателю
Для совершения сделки по программе перевода долга по ипотеке Сбербанка было необходимо согласие кредитора. А его банк предоставлял, только в случае соответствия покупателя недвижимости стандартным условиям:
- гражданство России;
- возраст от 18 лет;
- постоянный доход.
Однако даже соответствие всем параметрам не являлось гарантией одобрения сделки. Например, отказать в ней могли из-за отрицательной кредитной истории покупателя.
Подвохи программы
На первый взгляд программа перевода задолженности по ипотеке была выгодна всем: продавец получал шанс быстрее продать квартиру, покупатель сохранял прежнюю и часто невысокую ставку по кредиту, а банк исключал ситуацию, что новый заемщик воспользуется услугами других кредитных организаций и зарабатывал на комиссии. Кроме того, жилье продавалось быстро и не становилось для Сбера «головной болью», которым надо торговать самому.
Причем риски всех участников были минимальны. Все происходило под контролем банка. Но у услуги было немало подводных камней:
- Сумма нового кредита не могла превышать остаток задолженности первоначального собственника. Например, если продавец продавал квартиру за 4 млн, а его долг по ипотеке составлял всего 1,5 млн, покупателю для сохранения условий по кредиту нужно было найти первый взнос в 2,5 млн рублей.
- Срок по новому кредиту не изменялся. Если продавцу оставалось выплачивать ипотеку 10 лет, то настолько же заключался кредитный договор с покупателем. И если в случае с длительными сроками особой проблемы не было из-за возможности досрочного погашения, то при оставшемся небольшом сроке покупатель мог получить высокий ежемесячный платеж, на который найти деньги не всегда просто.
- Под программу не попадали квартиры, купленные в ипотеку через сторонние банки. Кроме того, она не распространялась на недвижимость, приобретенную по льготным программам кредитования, например, по семейной ипотеке.
Почему Сбербанк приостановил программу
Официально Сбербанк никак не комментировал приостановку программы по продаже ипотечного жилья с сохранением условий для покупателей. Но всего скорее причины классические — желание больше зарабатывать.
В 2025 году банк вынужден привлекать средства под высокие проценты и ему выгоднее выдавать кредиты по текущим высоким ставкам. Комиссия, взимаемая за сделку по программе, оказывается меньше возможной прибыли от выдачи ссуды под проценты, действующие сейчас. Поднимать же плату за услугу банк, видимо, не решился, т. к. ее существенный рост сделает опцию невыгодной уже для продавца и покупателя.
Зачем может потребоваться перевод долга
По данным Frank RG, в ноябре 2024 года средневзвешенный срок ипотеки в России составил более 24 лет. За столь длительный срок у человека может поменяться семейное, финансовое положение, предпочтения и многие другие моменты. В результате он может решить продать заложенную квартиру. Но сделать это не совсем просто. На продажу залогового имущества нужно разрешение банка, а получить его сложно.
Самые распространенные причины для перевода долга на 3-е лицо:
- Текущий собственник планирует продать недвижимость и купить новую в другом городе, районе или просто иной площади.
- Семья распалась и продает квартиру, чтобы было проще разделить совместно нажитое имущество.
- Финансовые трудности, из-за которых больше нет возможности платить ипотеку.
Важно не путать перевод и переуступку долга. В первом случае меняется должник, а во втором — кредитор.
Можно ли продать квартиру в ипотеке после прекращения программы
Продать заложенную квартиру без разрешения банка не получится. Росреестр просто откажет в регистрации сделки. Но есть вариант, как решить эту проблему:
- Продавец предоставляет покупателю деньги на погашение долга, например, по предварительному договору купли-продажи или в качестве первого взноса по ипотеке на покупаемую недвижимость.
- Продавец недвижимости рассчитывается со Сбербанком или другим кредитором.
- Обременение с жилья снимается.
- Сделка регистрируется в Росреестре.
Но в этой схеме риски нового собственника выше, а при использовании ипотеки ставка по ней точно будет выше, чем даже 1 год назад. Для продавца это затрудняет поиски покупателя.
Еще один вариант — попробовать согласовать замену заемщика со Сбербанком в индивидуальном порядке. Например, на созаемщика или поручителя. Для этого потребуется подать заявление, предоставить документы нового клиента и дождаться ответа.
Такой подход иногда используют должники по различным обязательствам при попытках сохранить жилье. Но вероятность положительного решения банка — минимальная. Тем более, не стоит надеяться на сохранение старых условий по кредиту. Это уже будет новый договор с банком и по новым правилам.
Читайте также
- Как сделать переуступку ипотеки
- «Кредитный доктор от Сбербанка»: что подразумевает эта программа, ее условия и реальная польза для должника
- Как улучшить кредитную историю для получения ипотеки
Как быть с долгами по ипотеке, если нечем платить и не получается продать недвижимость
Ситуация каждого заемщика индивидуальная, а продажа заложенной недвижимости — популярный способ разобраться с долгом по ипотеке, который стало нечем платить. Но это не единственный вариант.
Для решения проблемы с долгом по ипотеке можно попробовать:
- Обратиться за страховой выплатой. Вариант подойдет тем, кто оплачивал личное страхование и столкнулся с серьезными проблемами со здоровьем. Но нужно учитывать, что выплату можно получить исключительно в случаях, оговоренных в полисе. А это чаще всего только получение инвалидности или смерть заемщика. В остальных случаях надеяться на помощь СК не стоит.
- Оформить ипотечные каникулы. Они предоставляются людям в трудной жизненной ситуации в соответствии со ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ. Но доступны они только тем, кто приобрел в ипотеку единственное жилье, а также есть и другие ограничения, например, по сумме кредита. Для участников СВО также действует программа кредитных каникул по закону № 377-ФЗ.
- Попробовать договориться о реструктуризации. Сбербанк чаще всего по ней увеличивает срок договора или предоставляет отсрочку. Но иногда он может пойти и на другие уступки, включая списание части или даже все начисленной неустойки. Однако нельзя заставить банк предоставить реструктуризацию. Он может отказать по заявке на изменение условий договора и даже не объяснять причины.
Чтобы было проще найти решение, стоит начать переговоры с кредитором сразу при появлении признаков финансовых проблем. А если предложенные механизмы не помогают выбраться из финансовой ямы, то есть смысл задуматься о банкротстве. Эта процедура позволяет списать долги по кредитам, займам и многим другим обязательствам. Причем с сентября 2024 года у должников появилась возможность сохранить после банкротства единственное ипотечное жилье.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию. Наши специалисты не только расскажут подробно про банкротство и возможные нюансы процедуры, но и проведут оценку вашей ситуации, помогут разобраться, получится ли сохранить ипотечную квартиру в вашем случае, а также подготовят план действий по избавлению от непосильных долгов.
