Юристы внимательно изучили тему продажи единственного жилья должника при прохождении им процедуры банкротства. И нашли много интересных нюансов.
Особенно ярко виден недостаток детального анализа судебных решений по вопросам, связанным с исключением недвижимости из конкурсной массы.
Обычно в арбитражных процессах взыскатели, осознавая, что жилье должника является единственным местом жительства, прекращают попытки оспорить этот факт. И соглашаются с исключением квартиры или дома из состава имущества, подлежащего продаже.
Однако такая позиция представляется неверной. Практика показывает, что судебные органы склонны поддерживать требования кредиторов даже в ситуациях, когда существует подозрение в наличии признаков заинтересованности или мошенничества со стороны должника.
Подобные дела редко доходят до рассмотрения Верховным судом, однако каждое решение судебной коллегии вызывает резонанс. Перечислим случаи вынесения отдельных постановлений арбитражных судов округов по вопросу недвижимости людей в банкротстве, несмотря на их иногда сомнительную объективность и независимость.
В статье будут рассмотрены конкретные обстоятельства, позволившие арбитражным судам сделать выводы о возможности включения якобы «единственного жилья» в конкурсную массу и последующего распределения вырученных средств между кредиторами.
Всего практикой выявлено несколько ключевых факторов, каждый из которых позволяет суду признать жилье должника доступным для продажи, несмотря на формальное присвоение ему статуса единственного жилища.
Апартаменты
Апартаменты представляют собой недвижимость коммерческого назначения, используемую для проживания, но временно. К ним не применяется защита, предусмотренная абзацем вторым пункта первого статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. То есть жить в апартаментах можно, так как в них есть подача воды, электричества, там можно поставить кровать и плиту, а на ней хоть круглосуточно варить супы. Но, что называется, это жизнь «на птичьих правах».
Жилая недвижимость, обремененная ипотекой
Норма абзаца второго пункта первого статьи 446 ГПК РФ прямо допускает обращение взыскания на ипотечное жилье. ГПК содержит прямое указание на возможность обращения взыскания на предмет ипотеки — «за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки».
Тем не менее, бывают ситуации, когда суды игнорируют правила закона и исключают такое жилье из конкурсной массы в ходе разбирательств первой инстанции. Более того, с сентября 2024 года вступили в силу изменения в закон, согласно которому должник и ипотечный банк могут заключить мировое соглашение о сохранении за человеком ипотечного жилья. Правда, для заключения такой договоренности надо решить вопрос — кто же будет платить ипотеку во время периода банкротства должника.
Недобросовестное поведение должника
Например, в так называемом «деле Фрушака» Верховный суд высказал позицию относительно недобросовестности действий должника — ВС №305-ЭС18-15724 по делу №А40-67517/2017.
Напомним, что москвич Анатолий Фрушак задолжал своему кредитору 13 млн рублей, а затем подал документы на банкротство.
В рамках рассмотрения заявления о несостоятельности Арбитражный суд Москвы исключил из конкурсной массы принадлежащую ему пятикомнатную квартиру стоимостью 28 млн рублей.
Спор дошел до ВС РФ, который отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. При этом незадолго до банкротства должник сменил место регистрации — с квартиры родственников на спорную.
ВС отправил дело на повторное рассмотрение, отметив факты сокрытия имущества и попыток уклониться от исполнения обязательств перед кредиторами.
Совместно нажитое имущество супругов
Примером служит Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС18-13822 от 04 февраля 2019 года по делу № А40-109796/2017. Согласно этому решению, исключительное право бывшего супруга на сохранение своего жилья нарушает законные интересы кредитора, которым является бывшая жена должника.
Жилье, если оно «спорно» единственное, должно быть продано на торгах, половина вырученных денег должно быть выплачено кредиторам. Вторая половина — перечислена супругу банкротящегося гражданина.
Сокрытие жилой недвижимости от кредиторов
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 сентября 2017 года № Ф04-3265/2017 по делу № А03-4289/2016 подчеркивает, что сам факт владения недвижимостью без официальной регистрации прав на нее не гарантирует защиту от ареста и изъятия.
Суд первой инстанции указал, что должник в данной квартире не зарегистрирован и не проживает. В спорном жилом помещение проживают посторонние для должника люди. И якобы недвижимость не имеет отношения к должнику. Но суд округа постановил квартиру за 20 млн. рублей продать, а жить должнику предстоит в доме за 1 млн рублей.
Отсутствие признаков единственности жилья
Судебная практика подтверждает, что проживание в другом помещении или отсутствие реального пользования жильем лишает его защиты как единственного места проживания. Например, апелляционное постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-11108/2018 от 19 декабря 2018 года по делу № А32-13256/2016 подтвердило, что отсутствие факта постоянного проживания должника в данном помещении позволяет включить его в конкурсную массу.
Получение имущества незаконным путем
Приобретённое имущество, происхождение которого связано с совершением преступлений, автоматически теряет иммунитет от взыскания согласно Постановлению Арбитражного суда Московского округа от 23 января 2019 года № Ф05-9928/2018 по делу № А40-130403/2016.
«Квартира приобретена на денежные средства, полученные в результате совершения должником преступления, само является имуществом, нажитым преступным путем. И не может рассматриваться судом как совместно нажитое имущество, на которое не может быть обращено взыскание», — решил суд.
Нежилой статус помещения
Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01 ноября 2018 года № Ф06-38761/2018 по делу № А12-23396/2017 подтвердил, что объект недвижимости, не соответствующий требованиям пригодности для постоянного проживания, не защищается законом. То есть земельный участок с возведенными на нем стенами дома, но, например, с отсутствием крыши или полов, жильем быть не может.
Чрезмерная площадь жилья
Один из примеров — Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 ноября 2018 года № Ф06-39956/2018 по делу № А65-23235/2015, где суд счел недопустимым сохранять защиту имущества, существенно превышающего минимальные стандарты проживания.
Возможность приобретения альтернативного жилья
В случаях, когда жилая собственность превышает необходимые нормы площади и комфортности, возможна реализация имущества с последующим обеспечением покупателя другим жильём, соответствующим установленным стандартам.
Таким образом, становится ясно, что значительная часть ситуаций с якобы единственным жильем не соответствует критериям абсолютной защиты от взыскания. Это открывает новые перспективы для защиты интересов кредиторов и ограничения возможностей злоупотребления защитой со стороны неплатежеспособных должников.
Может ли сам банкрот продать свое единственное жилье
Ипотека стала основным инструментом приобретения жилья для большинства россиян. По данным на первое полугодие 2025 года, на первичном рынке ипотекой финансировалось 57% сделок, а на вторичном — 23%.
Однако перед выдачей кредита банки проводят тщательную проверку не только самого покупателя, но и приобретаемого имущества. Ведь залоговая квартира должна соответствовать строгим требованиям кредитора, чтобы минимизировать возможные юридические риски. Это значит, что любая прошлая сделка с объектом недвижимости должна быть юридически прозрачной и безопасной.
Для проверки чистоты истории квартиры банку необходимы следующие документы:
- паспорт собственника-продавца;
- правоустанавливающие бумаги (например, договор купли-продажи);
- свидетельства владения имуществом либо свежая выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН);
- оценка стоимости квартиры профессиональным оценщиком;
- техническая документация (включая поэтажный план и экспликацию), подтверждающая отсутствие нелегальных изменений конструкции помещения;
- справка о зарегистрированных гражданах в квартире.
Список документов варьируется в зависимости от ситуации. К примеру, если владельцем является ребёнок, потребуется дополнительно разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.
Важно учитывать ограничения, которые накладывают некоторые банки на принятие объектов недвижимости в залог. Чаще всего отказываются рассматривать:
- квартиры несовершеннолетних владельцев;
- имущество, принадлежащее гражданам-банкротам;
- жилье с несогласованной перепланировкой;
- недвижимость, купленную ранее с использованием материнского капитала;
- случаи продажи между близкими родственниками (родители детям, бывшие супруги друг другу).
Чем опасна покупка квартиры у гражданина-банкрота?
Основная проблема заключается в том, что процедура признания банкротом завершается, но сохраняется риск появления новых кредиторов спустя годы после окончания дела о списании долгов. Срок исковой давности составляет три года, хотя ряд банков может отказать в кредите и позже этого срока.
Дополнительно важно отметить, что передача доли квартиры по договору дарения от банкрота кому-то из родни, заключённому недавно, также вызывает подозрение у банка.
Дело в том, что такое соглашение может быть признано недействительным в суде в течение трёхлетнего периода после заключения договора, если будут доказаны обстоятельства давления или принуждения. Таким образом, банки нередко ставят подобные операции под сомнение.
Иногда решение о выдаче ипотеки принимается положительно, но банк требует оформление дополнительного вида страхования — титульного, которое покрывает риск утраты прав собственности в результате судебного решения о недействительности предыдущих операций с квартирой.
Что делать покупателю, чтобы избежать рисков?
Прежде чем совершить покупку, крайне рекомендуется провести самостоятельную проверку текущего состояния продавца на наличие признаков финансовой несостоятельности. Для этого существуют специализированные сервисы:
- Реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ), где открыто публикуются объявления о запуске процедур банкротства физических лиц.
- Информация о кредитной истории продавца. Она доступна по запросу в специализированных бюро кредитных историй, но только самому владельцу этой истории. Однако если продавец отказывается ее открыть покупателю, то это повод усомниться в чистоте сделки.
- База данных сайта Федеральной службы судебных приставов позволяет выявить существующие уже просуженные задолженности продавца по его ФИО.
Таким образом, покупатель сможет обезопасить себя от потенциальных проблем, убедившись в юридической чистоте будущего объекта недвижимости и добропорядочности контрагента.
Но все же если вас уже задушили неподъемные долги, то банкротство — единственный способ от них избавиться. Если вы зашли в финансовый тупик, то обратитесь за консультацией к нашим юристам. Мы работаем по территории всей страны, и придем к вам на помощь и в Краснодаре, и в Красноярске.
Частые вопросы
Основные риски покупки квартиры у банкрота:
- Возможность отмены прошлых сделок
По закону о банкротстве, любая сделка должника, совершенная за три года до начала процесса признания несостоятельным, может быть признана судом недействительной, если будет доказано, что такая сделка была направлена на сокрытие активов от кредиторов. Особенно подозрительными являются сделки с близкими родственниками, друзьями или аффилированными лицами.
Это означает, что, покупая квартиру у банкрота, существует вероятность того, что новый владелец столкнется с иском о возврате имущества прежнему владельцу, поскольку сделка может быть аннулирована.
- Появление новых кредиторов
Даже после завершения официальной процедуры банкротства возможны судебные споры относительно долгов, оставшихся незаявленными кредиторами. Так, если какой-либо кредитор пропустил сроки подачи требований и докажет суду уважительность своих причин задержки, то новая претензия может повлечь отмену сделки купли-продажи, инициированную новым должником-банкротом.
- Проблемы с переоформлением права собственности
Банкротство предполагает запрет на распоряжение своим имуществом без согласия финансового управляющего. Любые манипуляции с объектами недвижимости в процессе банкротства требуют одобрения арбитражного суда и уполномоченного представителя кредиторов. Поэтому приобретение квартиры, которая находится в стадии оформления процедуры банкротства ее владельца, может оказаться затруднительным или невозможным вообще.
Кроме того, возможен арест имущества, наложенный судебным органом, пока дело рассматривается в рамках конкурсного производства.
Проверьте статус продавца на портале Федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Убедитесь, что объект недвижимости не входит в конкурсную массу банкрота.
Запрашивайте выписки из Росреестра и справки об отсутствии обременений.
Перед подписанием договора проконсультируйтесь с юристом, имеющим опыт работы с делами о банкротстве.
Подумайте о страховке титула собственности — это позволит защитить вас от возможного расторжения сделки вследствие выявления нарушений закона.
Таким образом, приобретение недвижимости у банкрота сопряжено с повышенными рисками, которые следует внимательно оценить перед принятием окончательного решения.
Да, банк действительно может отказать в предоставлении ипотечного кредита даже в тех случаях, когда банкротство предыдущего владельца произошло достаточно давно. Причина кроется в высоком уровне возможных правовых рисков и особенностях российского законодательства.
