Покупая недвижимость, нужно проверить документы на объект и сведения о продавце. Это минимизирует риски, однако не всегда гарантирует полное устранение проблем. Уже после совершения сделки ее могут оспорить, признать недействительной.
Одним из таких оснований является распоряжение имуществом перед банкротством, если это нарушает интересы кредиторов. Чтобы защитить себя от указанных последствий, можно застраховать титул. В статье расскажем, что такое титульное страхование от банкротства продавца, какие риски будет покрывать полис, как получить выплату.
Что такое титульное страхование и какие риски оно покрывает
Даже при максимально тщательной проверке сведений и документов по сделке с недвижимостью нельзя на 100% устранить риски утраты права собственности. Такое последствие может возникнуть из-за оспаривания договора купли-продажи со стороны:
- самого продавца недвижимого имущества;
- третьих лиц, чьи интересы были нарушены куплей-продажей;
- государственных органов, защищающих права отдельных категорий граждан (в частности, несовершеннолетних детей);
- кредиторов продавца, которые требуют погашение долгов за счет имущества.
Чтобы минимизировать риски, можно привлекать к сделке юриста, самостоятельно проводить проверки. Еще одним вариантом защиты станет титульное страхование. Такие программы есть у всех страховщиков.
Титул — это право собственности. Соответственно, страхование недвижимости по данной программе защищает от рисков:
- утраты права собственности по итогам различных действий (недействительность сделки, национализация имущества и т.д.);
- введения обременений и ограничений на распоряжение объектом (в силу закона или на основании судебного акта);
- предъявления виндикационного иска (это истребование недвижимости из чужого незаконного владения).
По каждому из перечисленных направлений страхования компания указывает точный перечень рисков, подпадающих под защиту. Например, сделку могут аннулировать по множеству оснований, от прямого обмана или введения в заблуждения до нарушения интересов кредиторов.
Если наступит страховой случай, то выплату получит сам покупатель либо иной выгодоприобретатель. Как вариант, при титульной страховке сделки с ипотекой на компенсацию сможет претендовать банк-залогодержатель.
Читайте также
- Что будет, если продавец квартиры объявит себя банкротом?
- Солидарные должники: что это такое, особенности взыскания задолженности
- Как продать квартиру после банкротства
Зачем нужна страховка от банкротства продавца недвижимости
Нужно понимать, что страховки от банкротства продавца недвижимости не существует. Титульное страхование защищает права собственности. При этом сам факт, что продавец подал на банкротство, не обязательно может признаваться страховым случаем. Таковой наступит, если сделку банкрота оспорят и признают недействительной, что повлечет следующие последствия:
- право собственности на квартиру будет возвращено продавцу-должнику, после чего недвижимость включат в конкурсную массу, реализуют на торгах;
- покупатель по оспоренной сделке получает обратно деньги, но учитывая финансовое положение должника, с этим могут возникнуть проблемы;
- если покупатель оформил титульное страхование, то он сможет рассчитывать на возмещение причиненного ущерба (таковым будет являться сумма, недополученная от продавца).
Титульное страхование является добровольным (в отличие от имущественной страховки при ипотеке).
Если покупатель не хочет страховать риски, он вправе сам взыскивать ущерб с продавца, если сделку оспорят.
Естественно, это может занять месяцы и годы, учитывая значительность суммы по договорам купли-продажи недвижимого имущества.
Если покупатель берет ипотеку, специалисты банка наверняка предложат ему оформить добровольное страхование (в том числе титула).
Для кредитной организации это тоже является одной из дополнительных гарантий (и дополнительным источником дохода) при возникновении проблем по сделке. Если страховой случай наступит, то остаток по ипотечному кредиту может погасить страховщик, а не заемщик.
Но при этом надо учитывать тот факт, что российские страховые компании крайне неохотно выплачивают суммы страхового покрытия по любому случаю. Даже по явно попадающему под условия страхового полиса.
Надеяться на выплату страховки в автоматическом порядке не приходится вовсе. Надо будет побегать с документами по разным подразделениям страховой компании и донести еще почти сто документов. И то это не гарантия, что свои права на денежное покрытие не придется отстаивать в суде.
Как работает титульное страхование при банкротстве продавца
Приведем пример, как страхование титула защитит интересы покупателя, если продавец будет проходить банкротство. Риски оспаривания сделки должника существует в течение 3 последующих лет (может быть больше, если суд удовлетворит ходатайство о восстановлении срока давности). Процесс будет заключаться в следующем:
- после регистрации сделки в Росреестре продавец сам подает на банкротство, либо эту процедуру инициируют его кредиторы;
- в ходе банкротного дела всегда проверяются сделки должника за предыдущие периоды;
- управляющий сможет подать иск об оспаривании, если распоряжение имуществом нарушило интересы кредиторов (например, если деньги от продажи направлены не на погашение долгов, а на иные цели);
- покупателя привлекут к рассмотрению иска, т.е. он сможет представить возражения, отзыв;
- если суд признает сделку недействительной, то право собственности переоформят обратно на должника;
- получив судебный акт, покупатель сможет подать его в страховую компанию, так как утратил право собственности.
Дальнейшая судьба квартиры покупателя, по закону, не должна будет интересовать, так как его убытки обязан компенсировать страховщик. Но если страховое возмещение не покроет причиненный ущерб, то можно будет заявить свои требования в банкротное дело. Да и неохотно наши страховщики выплачивают суммы покрытия полиса — об этом мы рассказали выше.
Несмотря на преимущества титульного страхования, рекомендуем проверять продавца перед сделкой на предмет долгов, судебных исков и исполнительных производств. Это станет дополнительной гарантией для защиты своих интересов. Как минимум, стоит проверить базу должников на портале ФССП. Если в отношении должника возбуждены производства на большие суммы, есть существенный риск будущего банкротства.
Когда оформляется договор страхования
Титульное страхование распространяется на события, которые возникли в прошлом и о которых покупатель не знал, либо не обязан был знать. Все основания для признания сделок недействительными наступают до их совершения, регистрации в Росреестре. Действия продавца после перехода права собственности уже никак не скажутся на интересах приобретателя.
Точный перечень рисков, от которых защищает титульное страхование, может отличаться в разных страховых компаниях. Он указан в общих правилах страхователя, описывается в договоре. Для примера расскажем о страховке от компании «Альфа-страхование». В ее правилах перечислены следующие виды рисков:
- применение общих последствий недействительности сделки (сюда входит и оспаривание кредиторами после возбуждения банкротства);
- продажа недвижимости недееспособным лицом, либо гражданином, ограниченным в дееспособности;
- совершение сделки при наличии запретов на распоряжение имуществом (в ходе банкротства или исполнительного производства, и т.д.);
- отсутствие согласия супруга на продажу квартиры, земельного участка или другого объекта, если это требовалось по закону;
- отсутствие обязательных документов, либо ненадлежащее их оформление, что повлекло недействительность купли-продажи;
- отмена сделки, совершенной под влиянием заблуждения, угрозы и т.д.;
- иные ситуации, при которых покупатель утрачивает права на приобретаемую квартиру или другой объект.
Каждый страховой случай должен подтверждаться судебным актом, поскольку такой порядок всегда применяется для оспаривания сделок и признания их недействительными.
Предметом страхования может являться движимое имущество или недвижимость. На случай банкротства продавца можно застраховать:
- земельный участок;
- незавершенный объект (под это направление подпадает страхование титула новостройки при ипотеке);
- готовые квартиры на первичном рынке;
- квартиры, комнаты и дома, купленные на рынке вторичного жилья;
- нежилые здания и помещения, в том числе апартаменты.
В правилах страховщика всегда указывается перечень объектов, которое нельзя застраховать по данной программе. Например, это может быть самовольная постройка, квартиры в аварийном жилфонде и т.д.
Общие условия страховки сделки при покупке квартиры
Расскажем об общих условиях титульного страхования. Вот что предлагает компания «Альфа-страхование»:
- общий срок действия страховки — от 1 до 5 лет;
- базовый тариф составляет 0.3%, но после проведения экспертизы документов будут применяться понижающие и повышающие коэффициенты;
- страховая сумма рассчитывается по рыночной стоимости объекта или иным способом, но не выше фактических затрат на покупку;
- компенсация будет выплачена по заявлению выгодоприобретателя после полной или частичной утраты права собственности.
При оформлении договора на срок от 1 года и единовременной оплате страхового тарифа применяется понижающий коэффициент.
Сбербанк предлагает заемщикам по ипотеке комплексный страховой продукт. Он предусматривает защиту по трем направлениям — титул (утрата права собственности), имущественные риски и вред здоровью. Тариф по такой программе составит от 1 до 3% от общей сумму кредита. Аналогичные предложения есть и у других банков и страховых компаний.
Страховой тариф и сумма компенсации
Базовый тариф, который предлагает страховая компания, обязательно будет уточнен по итогам юридической (предстраховой) экспертизы. Для этого страхователю необходимо представить на проверку ряд документов. В их состав может входить:
- договор купли-продажи со всеми приложениями;
- документ об оплате недвижимости;
- договор с банком (если квартира приобреталась за счет заемных средств);
- выписка ЕГРН;
- копия паспорта продавцов;
- кадастровый и/или технический план;
- выписка из домовой книги, копия лицевого или финансового счета;
- разрешение органов опеки на продажу недвижимости или доли ребенка;
- документ, подтверждающий дееспособность продавца.
Страховая компания вправе требовать и иные дополнительные документы, если это нужно для проверки (вот примерный перечень).
По итогам экспертизы применяются повышающие и понижающие коэффициенты, потом рассчитывается точная сумма тарифа. Его нужно оплатить при страховании, либо в даты, предусмотренные договором. После возникновения страхового случая компенсация может рассчитываться на основании:
- заключения (отчета) оценщика;
- документов об инвентаризационной или кадастровой стоимости недвижимости;
- договора купли-продажи, где указана цена объекта;
- иной документации.
Также договор может предусматривать условие о франшизе. Она определяет основание для выплаты возмещения, а также лимит ответственности страховщика. К примеру, при условной франшизе определяется фиксированная сумма. Если размер ущерба покупателя не превысит этот показатель, то право на компенсацию не возникает.
Порядок выплаты возмещения
Чтобы получить компенсацию при страховании титула, покупателю необходимо:
- оплатить страховой тариф на условиях, предусмотренных договором;
- уведомить страхователя о страховом случае (срок для этого также устанавливается договором);
- предоставить документы, подтверждающие аннулирование сделки, утрату права собственности и причинение ущерба;
- дождаться результатов проверки со стороны страховой компании.
Если выгодоприобретателем является сам покупатель квартиры, компенсацию выплатят на его счет. Расчет возмещения определяется с учетом суммы, которую продавец сам вернул приобретателю. Если выгодоприобретателем выступал банк по ипотеке, то страхования компания переведет ему средства на погашение остатка по кредиту, либо его части.
Наши юристы помогут пройти банкротство с минимальными рисками, обеспечат защиту интересов должника на всех этапах процедуры!
