Когда человек оформляет ипотеку, он не планирует потом расставаться с купленным жильем по причине невозврата долга. Но планы не всегда совпадают с реальностью. Более того, после того, как квартиру продали с торгов, у заемщика еще может сохраниться и требование остатка по возврату долгов. И его продолжит взыскивать пристав.
В настоящее время идут общественные обсуждения законопроекта по устранению этого риска. При этом сталкиваются интересы финансового сектора и общественности.
Правила возврата долга
Изначально договором с заемщиком предусматривается, что тот будет ежемесячно платить маленькими суммами кредит в несколько миллионов рублей несколько лет.
Оформленное в залог жилье обеспечивает интересы кредитора на случай невозврата долга.
Если человек допускает неоднократные просрочки, у финансовой организации появляется право досрочно потребовать вернуть весь кредит с начисленными за прошедший срок процентами.
Банк подает иск. Суд постановляет взыскать долг, определяя его размер в твердой сумме.
Также в решении указывается на обращение взыскания на предмет залога. Что происходит далее? Рассказываем.
Пристав выставляет квартиру на торги после ее оценки. Если ее никто не купил, то цену снижают на 15% и снова размещают лот с этим имуществом (ч. 2 ст. 92 Закона «Об исполнительном производстве», далее — закон).
Когда жилье реализовано, сумма от продажи распределяется следующим образом: если объект продан дороже, чем сумма долга, указанная в решении суда, то излишек перечисляется бывшему собственнику. Хуже, если жилье удалось сбыть дешевле, чем накопившаяся задолженность по ипотеке.
Тогда полученная от продажи сумма направляется банку в погашение. Но при этом остаток долга остается «болтаться» на должнике. Получается, что человек платил несколько лет, не справился, у него отняли жилье, и он еще остался должен.
Но торги могут снова не состояться. И вот здесь пути развития ситуации и последствия расходятся.
Вариант первый
После повторной неудачи банку предлагают оставить предмет залога за собой по цене на 25% ниже первоначальной (ч. 4 ст. 92 закона). Если он забирает помещение, то с заемщика весь долг списывается. Банку он больше ничего не должен.
Вариант второй
Банк отказывается от предложения. Тогда жилище освобождается от залога (его можно будет продать). Но гражданин остается должен всю сумму долга банку по решению суда. И возврат долга с должника частями производится из его зарплаты или за счет продажи иного имущества судебным приставом. Например, машины, дачи.
Фактически, это тупик. До такой ситуации кредиторы стараются дело не доводить. Хотя и забирать себе на баланс жилые помещения, их содержать и пытаться продать на рынке недвижимости – не совсем в их интересах. Хотя у любого крупного банка сегодня имеется своя торговая площадка.
Почему после лишения дома можно остаться с долгом?
Это законное следствие неисполнения обязательств. И приведенная выше схема реализации ипотечного имущества при невыплате кредита законодательно закреплена.
Банки, оформляя ипотеку, оценивают залоговое имущество с большим дисконтом, то есть со скидкой от рыночной цены.
Это делается на тот случай, если предмет залога придет в худшее состояние или изменится конъюнктура рынка, и объект станет стоить дешевле, чем был оценен первоначально.
Несмотря на такие предупредительные меры, иногда действительно сумма долга значительно превышает стоимость проданного актива.
И здесь важно разделять требования банка и гарантии, которые дает залог.
Напомним, что банк предъявляет требование должнику, прежде всего, по возврату кредита. Новостройка ему не нужна. Сфера интересов кредитных организаций — деньги, а не недвижимость. Кредитору необходим возврат выданной суммы и получение той выгоды, на которую он рассчитывал при подписании соглашения с клиентом. Если человек долго не платил, то сумма неустойки, штрафов вместе с «телом» ссуды и процентами может превысить цену квартиры (даже без учета дисконта).
Обеспечение же служит гарантией возврата займа. В случае негативного развития событий кредитор может за счет продажи этого актива возместить свои убытки. Но залог не всегда покрывает все начисленные сборы по сделке. Ответственность неплательщика не ограничивается только лишь ценой заложенной недвижимости. Он обязан вернуть заемные средства с процентами. И если вырученной от продажи квартиры суммы не хватило, то недостающую часть придется вносить дополнительно.
Читайте также
- Не плачу кредиты, но плачу ипотеку: что будет с долгами и как идет взыскание
- Стоит ли гасить ипотеку досрочно в кризис: плюсы и минусы жизни в квартире, купленной в долг
- Могут ли уволить работника с ипотекой? Увы, такое происходит очень часто в компаниях любой величины
Что не так с идеей освободить ипотечных должников от оплаты остатка долга
Инициатива внесения в законодательство изменений в части взыскания долга по ипотечным сделкам обусловлена желанием в очередной раз защитить интересы заемщиков.
Но у проекта появились и сторонники, и противники.
Генпрокуратура, являясь разработчиком, нашла поддержку у уполномоченного по правам человека и, естественно, у самих заемщиков.
Всех более, чем устраивает вариант, при котором в случае неплатежей можно отдать квартиру банку, и больше не быть должником.
Граждане же еще требуют справедливости: «Много лет платил, но не справился с долгом.
Так мало того, что лишился жилья, так еще и должен остался!»
Банкиры же считают интересы заемщиков защищенными в должной степени. Если за время выплаты кредита не следить за помещением, допускать ухудшения его состояния, то цена имущества объективно снизится. Кроме того, бывают ситуации, когда страховое покрытие не обеспечивает возмещение нанесенного ущерба ипотечному жилью.
Например, при стихийном бедствии в виде затопления в результате разлива рек. Или попадание БПЛА в приграничной зоне. Как правило, страховые компании относят подобные факты к исключениям, не подпадающим под страховые случаи.
В противном случае было бы очень просто. И взаимоотношения сторон давно бы изобиловали злоупотреблениями. Граждане бы брали кредит под покупку жилья, оформляя его в залог, и не возвращали деньги. Тогда банк после небыстрого судебного процесса и торгов должен довольствоваться той суммой, что сумел выручить от продажи ипотечной квартиры.
С учетом того, что на этапе первоначальной оценки могут быть подделки отчетов, злоупотребления, то интересы финансистов будут поставлены под угрозу. Люди станут брать крупные кредиты под якобы ликвидную недвижимость. На деле же окажется, что она стоит меньше.
Сейчас предусмотрен только один вариант, при котором даже при наличии остатка долга по ипотеке он списывается: когда недвижимость продать не удалось, но банк согласился ее оставить себе.
При этом интересы кредитора удовлетворены не в полной мере. Ведь он вынужден заниматься непрофильным активом:
- Подавать заявление о снятии бывших жильцов с регистрационного учета. Как правило, те не спешат выписываться из помещения.
- Оплачивать долги по коммунальным платежам или инициировать судебные процессы с ресурсоснабжающими организациями.
- Договариваться о повторном подключении газа, света, воды, если они были отключены из-за неплатежей.
- Приводить помещение в порядок, устраняя поломки, последствия залива, пожара или ненадлежащего содержания.
- Заниматься бухгалтерским оформлением принятого имущества (ставить на баланс, например),
- Платить за него налоги.
- Искать покупателей своими силами, отвлекая работников от их непосредственных обязанностей. Или же пользоваться услугами риелторских фирм, и за это нести дополнительные расходы.
- Организовывать продажу квартиры, с уплатой повышенной для юрлиц госпошлины для регистрации в Росреестре.
Нельзя сказать, что банкиры «выигрывают» от того, что оставляют ипотечное жилье за собой, если его никто не купил. Издержки едва способны покрыть убытки финансового учреждения.
При реализации инициативы Генпрокуратуры оптимисты ожидают более взвешенного со стороны кредиторов подхода при оформлении ипотеки, развития рынка страхования рисков, а также появления меньшего количества банкротов среди граждан. Реалисты предполагают возникновение новых видов мошенничества с квартирами.
Пока баланса интересов обеих сторон — кредитора и заемщика — в данном вопросе не достигнуто. Тем не менее, сейчас наличие остатка долга после лишения ипотечной квартиры толкает многих на оформление несостоятельности. Оставшись без жилья и имущества, решиться на эту процедуру проще. После нее банковские долги наконец-то спишутся. Позвоните нашим специалистам, проконсультируйтесь по банкротству граждан.
