Получение дополнительного заработка через сдачу собственной недвижимости в аренду является хорошей возможностью получения дохода для многих владельцев свободной жилой площади. Да и не жилой — тоже, но мы сейчас говорим о квартирах и домах. Однако лишь заключения договора аренды недостаточно для полного соблюдения закона. Государство говорит о необходимости уплаты налога с любого полученного дохода, включая средства от сдачи жилья.
Почему обязательно платить налог за аренду квартиры?
Хотя аренда официально именуется договором найма жилого помещения, арендная плата представляет собой доход для любого, кто сдает жилье другим людям.
Некоторые владельцы пренебрегают выплатой налогов, тем самым подвергаясь риску не очень хороших последствий со стороны налоговой службы.
Обиженный съемщик, недовольные соседи либо сотрудники правоохранительных органов могут подать жалобу в налоговую инспекцию.
И уж налоговые сотрудники не упустят возможности «оторвать» от вашего заработка кусочек. Нарушение приведет к требованию пояснить ситуацию, возможному наложению штрафа и пеней помимо обязательного начисления налога на доходы физических лиц в размере 13%.
Кроме того, добросовестность перед государственными органами окажется полезным аспектом, если возникнет необходимость обратиться в суд против недобросовестного арендатора с целью возмещения убытков или задолженности по аренде. Судебное разбирательство выявит факт неоплаты налога, вследствие чего Федеральная налоговая служба снова предъявит претензии с дополнительными санкциями.
Основные положения договора аренды
Договор найма жилого помещения оформляется сроком на любой промежуток времени. Если длительность договора превышает один год, его потребуется удостоверять нотариально и регистрировать в Росреестре. Если срок менее года (например, 364 дня), регистрация необязательна. Поэтому автор этой заметки сдает свою двухкомнатную квартиру в Москве в аренду уже много лет, заключая договор на 11 месяцев.
Обязанность подачи сведений государству о доходах сохраняется независимо от срока соглашения. Полученная сумма целиком учитывается как облагаемый налогом доход, даже если в нее включаются расходы на коммунальные услуги. Обеспечительный залог («страховой депозит») исключается из налоговой базы, поскольку расценивается как предварительная оплата.
Основные пункты, подлежащие включению в договор найма:
- Предмет договора: точный адрес объекта, кадастровый номер –не обязательно, метраж, число комнат, подтверждение отсутствия ограничений, например, обременения по ипотеке.
- Перечень имущества, предоставляемого в распоряжение нанимателю (можно оформить отдельным приложением).
- Обеспечительный платеж (депозит): его величина, порядок удержания и возвращения в случае нарушений условий пользования жильем.
- Порядок оплаты: регулярность платежей, способы передачи денежных средств, размеры штрафов за несвоевременную оплату, возможность индексации размера ренты.
- Ответственность сторон: штрафы за повреждение собственности, несоблюдение сроков оплаты, возможные документы, подтверждающие возмещение ущерба, преждевременное расторжение договора.
- Акт приемки-передачи: фиксация состояния жилья, наличие дефектов, перечень недостатков и техническое оснащение.
- Количество комплектов ключей, переходящих в руки арендаторов.
- Расписку о передаче денежных средств подписывают обе стороны сразу после заключения договора. Она должна содержать точные реквизиты участников сделки и точную сумму перевода.
- В принципе, факт перевода средств за аренду можно всегда подтвердить банковской выпиской, если деньги перечислялись в безналичном виде.
Размер налога при сдаче квартиры в аренду
Ставка налога определяется статусом владельца: физическое лицо, индивидуальный предприниматель или плательщик налога на профессиональный доход — самозанятый. Давайте рассмотрим особенности каждого варианта.
Физическое лицо
Для физлиц действует стандартная ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Эта ставка применяется ко всем видам доходов граждан, включая заработную плату, премии, продажу имущества. Декларацию необходимо сдать в следующем году за прошедший налоговый период. Когда владельцами являются несколько человек, каждый обязан представить свою декларацию согласно своей доле владения имуществом. Для граждан, чей общий годовой доход превышает отметку в 5 млн рублей, вступает в силу повышенная ставка налога в размере 15% на превышение порога.
Индивидуальный предприниматель (ИП)
Регистрация ИП целесообразна тогда, когда недвижимость приобреталась именно для систематического извлечения прибыли посредством сдачи в аренду. В этом случае работа по сдаче недвижимости является одним из основных профилей работы ИП. Основной системой налогообложения для ИП является ОСНО (общая система налогообложения), подразумевающая уплату стандартных 13% налога на прибыль.
Альтернативный вариант — использование упрощенной системы налогообложения (УСН), позволяющей снизить ставку до 6% при выборе объекта налогообложения «доход». Третий путь — приобретение патента на деятельность по сдаче жилых помещений в аренду. Стоимость патента варьируется зависимо от площади недвижимости и региона, рассчитывается заранее через специальный калькулятор на официальном ресурсе Федеральной налоговой службы.
Самозанятые граждане
Для налогоплательщиков, применяющих специальный налоговый режим для самозанятых, установлен особый налог на профессиональный доход. Ставка отличается в зависимости от типа контрагента: 4% при поступлении средств от частных лиц и 6% — от организаций и индивидуальных предпринимателей. Этот режим доступен лицам, чей месячный доход не превышает 200 тыс. руб. или 2 млн 400 тыс. рублей в год, позволяет избежать ежегодной обязанности подачи налоговых деклараций и идеально подходит для совмещения с официальной занятостью по основному месту работы.
Как подать декларацию о налогах, в том числе и от сдачи жилья в аренду
Проще всего заполнить декларацию и направить ее в инспекцию через Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц на сайте ФНС — nalog.gov.ru. Для этого в разделе «Жизненные ситуации» нужно выбрать ссылку «Подать декларацию по форме 3-НДФЛ». Интерактивные подсказки помогут внести нужные сведения. Имеющиеся в налоговой данные подтянутся автоматически, сумма налога к уплате тоже будет рассчитана без участия налогоплательщика.
Декларация 3 НДФЛ о сдаче жилья
Прилагаемые к декларации документы нужно отсканировать или сфотографировать и вложить при заполнении декларации. Пакет документов перед отправкой нужно подписать неквалифицированной электронной подписью, которую можно сгенерировать в разделе «Профиль», выбрав вкладку «Получить ЭП».
После отправки декларации в разделе «Сообщения» легко отследить ход ее камеральной проверки. А потом в режиме онлайн уплатить НДФЛ, введя реквизиты банковской карты или воспользовавшись онлайн-сервисом одного из банков-партнеров ФНС.
То есть отдельно регистрировать в налоговой инспекции ваш договор о сдаче жилья не нужно — хватит сведений, указанных в декларации.
Последствия уклонения от уплаты налога
Уклонение от исполнения обязательств по уплате налога влечет административную ответственность.
Согласно действующему законодательству, просроченное представление отчетных документов карается штрафом в размере 5% от суммы налога за каждый месяц задержки (суммарно не более 30%). Дополнительно взыскиваются сами налоги и начисленные пени.
Приведем пример: владелец квартиры, проживающей в районе Кузьминок (бывшие поля аэрации) Москвы, получил за год арендный доход в размере 840 тыс. рублей (ежемесячно получая по 70 тыс.).
Так как он своевременно не представил налоговую декларацию, ему предстоит оплатить 109,2 тыс. рублей налога плюс штрафы в размере минимум 5,46 тыс. рублей за каждый месяц просрочки. Несоблюдение сроков выплаты повлечет дополнительные санкции вплоть до взыскания 40% от общей суммы долга.
Если самозанятый не заплатит в срок до 28 числа каждого месяца начисленный ему налог, то ФНС начнет рассчитывать пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Ключевая ставка Центробанка сейчас составляет 14%.
Таким образом, оптимальным вариантом становится оформление статуса самозанятого гражданина, обеспечивающего минимизацию налоговой нагрузки и простоту взаимодействия с фискальными органами.
Если вы увязли в долгах, как та птичка, которая лишь опустила коготок в смолу, но потом уже и вся в ней практически потонула, то не тяните с решением проблемы. Нет денег на выплату кредитов и погашение расписок? Пройдите процедуру банкротства физического лица. Наши юристы помогут вам на всех стадиях этого нелегкого для рядового обывателя пути.
Частые вопросы
Онлайн проверка арендатора на добропорядочность поможет уберечь владельца недвижимости от существенных финансовых проблем, связанных с наличием задолженностей, судимости или других проблем с законом со стороны съемщика.
Для этого важно проверить такие аспекты как:
- Наличие и срок действия паспорта, а также его действительность — не содержатся ли его данные в базе утраченных или украденных документов;
- Балл персонального кредитного рейтинга арендатора;
- Имеются ли открытые исполнительные производства и долговые обязательства по выплатам алиментов, штрафов ГИБДД, налогам или другим платежам у вашего визави;
- Нахождение в розыске и наличие судимости;
- Признанная законом финансовая несостоятельность (банкротство).
Законодательная база: ФЗ № 422 о самозанятых говорит, что:
- Этот специальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД) — был запущен в 2019 году для самозанятых граждан. Ставка по нему составляет 4% в отношении доходов, полученных от реализации товаров или услуг физлицам, 6% — в отношении доходов, полученных от реализации товаров или услуг ИП и юрлицам. Пока срок действия этого налогового режима ограничен 2028 годом.
- Платить обязательные отчисления, как в случае с ИП, при самозанятости не надо, только процент с дохода. Получить статус самозанятого можно в приложении «Мой налог», причем для этого даже не нужно перезаключать действующий договор найма.
В случае, когда собственник платит НДФЛ с аренды квартиры, он имеет право на налоговый вычет. Если в течение трех лет он тратил деньги на лечение (свое или близких родственников), покупку медикаментов, образование или приобретение жилья, он может уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, на которую начисляется НДФЛ.
банкротства физ. лица Рассчитайте стоимость процедуры
банкротства для вашего случая
