Собственник может подарить свою недвижимость кому угодно, хотя чаще всего такие сделки совершаются между близкими родственниками. Если квартира, комната или дом находятся под обременением, то ни о каком дарении не может идти и речи. Это обязательно увидят в Росреестре, куда стороны подадут договор на регистрацию. Также закон позволяет оформить дарение с обременением, которое сохранит право на проживание и пользование жильем. О плюсах и минусах таких сделок читайте ниже.
Можно ли подарить имущество, на котором есть обременение
Сначала разберемся, как действующее обременение повлияет на права собственника. Речь идет об ограничениях и запретах, которые возникают в силу закона, по договору или на основании решения суда. Владелец квартиры, комнаты или дома не сможет распоряжаться своей недвижимостью:
- если действует залог по ипотеке (регистрируется одновременно с договором купли-продажи);
- если пристав ввел арест объекта с запретом на регистрационные действия;
- если суд вынес определение об обеспечении иска (по сути, это аналог ареста).
Еще недвижимость или долю в праве собственности могут арестовать в ходе судебного банкротства. В любом случае, каждое из указанных выше обременений не позволит продать или подарить квартиру. В ЕГРН будут сведения о запрете на регистрационные действия, а без них право собственности не может перейти к другому лицу.
Учитывая изложенное, собственнику придется ждать снятия обременений и запретов, либо предпринимать действия по их отмене. Сделать это не так-то и просто. Основанием для отмены ограничений может быть:
- погашение задолженности, из-за которой ввели арест;
- победа в гражданском деле, если суд вводил обеспечение иска;
- погашение ипотечного кредита, после чего снимут залог;
- отмена постановления пристава или судебного акта, в которых было указано о возникновении запрета.
Отметим, что все перечисленные обременения возникают до того, как собственник захочет подарить или продать недвижимость. На право проживания и пользования жильем это не повлияет. Но после ареста стоит ожидать реализации объекта в рамках банкротства или исполнительного производства. После завершения этой процедуры прежнего собственника заставят освободить жилье.
Читайте также
- Договор займа под залог недвижимости: особенности заключения такого документа с банком, с МФО и с физическим лицом
- Наследник не платит ипотеку: что будет с квартирой?
- Просрочка по ипотеке: что грозит должнику за неуплату взносов на кредитное жилье
Что такое дарственная на квартиру с обременением
Есть одно основание, когда обременение может возникать по факту заключения договора дарения. Им будет сохранение права на проживание. Схема работает так:
- собственник выбирает лицо, которому хочет подарить квартиру;
- до регистрации сделки нужно согласовать все ее условия, в том числе о сохранении права пользования и проживания;
- если есть согласие одаряемого, договор регистрируется в Росреестре;
- бывший собственник продолжит жить в квартире без каких-либо ограничений, а выселить его будет невозможно.
Стоит сказать, что одаряемый вполне может и отказаться от указанного предложения. Нельзя заставить кого-либо принять подарок. Но дарение обычно происходит между близкими родственниками.
К примеру, дедушка или бабушка вполне могут подарить свое жилье внуку. В этих случаях проблем в получении согласия на подарок не возникнет. От имени несовершеннолетних одаряемых договор подписывают родители или иные законные представители.
Право на проживание может сохраниться не только у самого дарителя-собственника, но и членов его семьи. Об этом также можно указать в договоре. Никаких встречных условий дарение не предусматривает, так как это безвозмездная сделка.
Даритель не может требовать, чтобы после перехода права собственности ему платили какие-либо деньги. Забрать подарок обратно тоже не получится. В законе есть несколько исключений из этого правила, но они, прямо или косвенно, связаны с недобросовестными действиями самого одаряемого.
Право проживания сохраняется и при заключении договора ренты. Но это возмездная сделка, а не дарение. Бывший собственник сможет рассчитывать на постоянные выплаты или иную материальную помощь, о чем будет прямо указано в договоре. Содержание станет пожизненной обязанностью нового владельца недвижимости. Отказ от выплат будет являться основанием для прекращения сделки.
Договор о дарении квартиры с правом проживания
Чем договор дарения с обременением выгоден сторонам
Для собственника, который решил подарить недвижимость, главным плюсом станет возможность проживания, вплоть до самой смерти. Никаких препятствий не должно возникнуть, а возникающие споры можно урегулировать по взаимной договоренности или через суд. Есть и еще несколько преимуществ, которые будут важны сторонам:
- низкие расходы на регистрацию договора (на конец августа 2024 года — 2 000 рублей, но скоро размеры всех госпошлин существенно вырастут);
- если сторонами сделки являются близкие родственники, не придется платить подоходный налог;
- закон не запрещает дарить долю в праве собственности, т.е. новыми собственниками квартиры могут стать сразу несколько человек (внуки, дети и т.д.).
Бывает и так, что одаряемый скончается раньше дарителя. В этом случае договор будет аннулирован, а права на недвижимость вернутся к бывшему собственнику.
Вместо дарения можно использовать вариант с завещанием. Там можно указать конкретное лицо (или несколько человек), которых собственник хочет видеть наследниками. Содержание завещания будет оглашено только после смерти наследодателя. До своей смерти наследодатель будет жить в квартире. Также он вполне может изменить свое решение — аннулировать завещание или переоформить его на других наследников, продать жилье или подарить объект кому-либо.
Как правильно оформить дарственную
Все условия дарения стороны опишут в договоре. Этот документ вполне можно заполнить самостоятельно. Обращение к нотариусу обязательно только в случае, если подарком является доля в праве собственности. С договором стороны обращаются в МФЦ, где подписывают заявление о регистрации. Далее документы направят в Росреестр. После завершения регистрации в ЕГРН появится запись о новом собственнике.
Если квартира была приобретена в период брака, то на дарение нужно оформить согласие супруга. Если он откажется, то сделка не пройдет регистрацию. Согласие оформляется только через нотариат. Со стороны одаряемого, состоящего в браке, разрешение супруга не требуется. Кстати, подаренная квартира станет личной собственностью и не будет учитываться при разделе совместно нажитого имущества.
Какие риски и минусы нужно учитывать при оформлении и регистрации договора
Хотя даритель продолжит жить в квартире, он не сможет распоряжаться недвижимостью. Новый собственник вполне может продать объект. Но найти покупателя на жилье, из которого нельзя будет выселить лиц с правом постоянного содержания, крайне сложно.
Сложности могут возникнуть, если у собственника испортятся отношения с дарителем. Им придется уживаться в квартире и искать компромиссы, ведь принудительное выселение не допускается.
Если одаряемый не является близким родственником, то ему придется заплатить НДФЛ. Сумма будет весьма приличная — 13% от кадастровой стоимости объекта.
Далее нужно ежегодно оплачивать имущественный налог. Платежи за коммуналку тоже обязан вносить новый собственник.
После регистрации договора дарения с обременением сохраняются риски оспаривания сделки. Прежде всего, это может сделать сам даритель. К примеру, если после регистрации договора бывшему собственнику не позволят жить в квартире, то он вправе подать иск и потребовать расторжения договора.
Сделку могут оспорить и в рамках банкротства, если она была совершена в последние 3 года и нарушила интересы кредиторов. Вот примеры ситуаций, когда к дарителю и одаряемому предъявят иск:
- если сделка дарения имеет признаки фиктивности или мнимости (как вариант, должник намерен переоформить квартиру обратно на себя, когда закончится реализация имущества);
- если за счет подаренной недвижимости можно было закрыть значительную часть требований кредиторов;
- если путем дарения должник умышленно создал условия для прохождения банкротства, так как ухудшил имущественное положение.
Если иск удовлетворят, то дарение с обременением аннулируют. Недвижимость вернется в собственность должника, а затем ее выставят на торги. Но возможно и исключение. Если квартира станет единственным жильем для банкрота, то даже после отмены дарственной ее нельзя продать. При таких условиях в иске вполне могут отказать.
Наши юристы помогут вам защитить имущественные и иные права при прохождении банкротства!
