Сельская ипотека — это одна из льготных кредитных программ с поддержкой государства. Ставка по ней составляет всего 3%, а при соблюдении ряда условий может быть еще ниже. Получить ипотеку могут любые граждане, в том числе работающие на режиме самозанятости. Доход для банка можно подтвердить по справке, выданной ИФНС или сформированной через приложение «Мой налог». Об особенностях выдачи сельской ипотеки самозанятым читайте в нашем материале.
Дают ли самозанятым обычную или льготную ипотеку
Самозанятость — это специальный налоговый режим, которым могут воспользоваться граждане. Работа на нем предусматривает учет доходов, оплату с них налогов. Соответственно, самозанятый сможет подтвердить официальный заработок, если будет отражать все поступающие суммы в приложении. Наличие подтвержденного дохода будет важно при обращении за любым кредитом.
Для самозанятых нет никаких ограничений и запретов в части кредитования. Они могут получить кредит по программам конкретных банков или с государственным участием. Одной из них является сельская ипотека. Ее нюансы заключаются в следующем:
- программа стартовала в 2019 году, а с 2022 года стала бессрочной;
- по сельской ипотеке можно приобрести готовую или строящуюся недвижимость, либо взять деньги на возведение частного дома;
- объект, на который оформляется ипотека, должен располагаться в сельской местности;
- ипотека не распространяется на территорию столицы, Подмосковья и Санкт-Петербурга;
- кредитование по указанной программе доступно только в банках, прошедших аккредитацию в Минсельхозе РФ.
Процентная ставка по указанной программе составляет до 3%. Разницу в выпадающих доходах банков компенсируют из бюджета. С этой целью ежегодно выделяются субсидии по линии Минсельхоза. У данной схемы есть существенный минус.
Если квота по объему субсидий исчерпана, то банки приостанавливают прием заявок и выдачу сельской ипотеки. Также отсутствие субсидирования может повлиять на увеличении процентной ставки. Подробнее об этом расскажем ниже.
Читайте также
- Что делать, если нечем платить ипотеку и можно ли сохранить квартиру
- Кредитование с препятствиями: как самозанятому взять кредит
- Самозанятый без закрытия ИП — возможен ли такой вариант
Дают ли самозанятым сельскую ипотеку
Основным нормативным актом для выдачи и субсидирования сельской ипотеки является постановление № 1567. Там нет ни слова о самозанятых. Но это и не требуется, поскольку в программе могут принять участие практически все граждане России. Они должны соответствовать ряду условий:
- по общим требованиям, установленным банком для выдачи ипотеки (возраст, наличие дохода и т.д.);
- по месту расположения готового или строящегося жилья под ипотечный кредит;
- по размеру первоначального взноса (сейчас он составляет не менее 20%, а по договорам, заключенным до 9 сентября 2023 года был от 10%).
Таким образом, самозанятые могут обращаться за сельской ипотекой наравне с другими гражданами. Каких-либо специальных льгот или повышенных требований для них программа не предусматривает.
Общие правила выдачи сельской ипотеки
Чтобы претендовать на субсидию по выпадающим доходам, банк должен руководствоваться требованиями постановления № 1567. Это скажется и на условиях ипотечного кредита с самозанятым или иным гражданином. Общие правила выдачи ипотеки с учетом изменений от сентября 2023 года:
- максимальный размер — 6 000 000 рублей (ранее действовали разные лимиты кредитования для отдельных регионов);
- льготная ставка — до 3% (банк может сделать ее ниже, чтобы привлечь заемщиков);
- место расположения недвижимости — сельские территории и поселения, опорные населенные пункты с численностью жителей до 30 000 граждан (в любом субъекте РФ, кроме Московской области, СПб и столицы);
- первоначальный взнос — от 20% (его можно внести не только своими средствами, но и маткапиталом);
- срок действия ипотеки — 25 лет (но возможно досрочное погашение).
Заемщик может выбрать готовое жилье или строить новый частный дом в любом субъекте РФ, подпадающем под условия программы (естественно, на территории сельских поселений и агломераций).
Но после заключения договора необходимо периодически подтверждать факт постоянной прописки в объекте, приобретенной или построенной за счет ипотечных средств.
Это нужно делать не чаще 1 раза в квартал и не реже 1 раза в год, начиная со 181-го дня регистрации права собственности.
Данное требование действует на протяжении 5 лет (подпункт 3 пункта 6 постановления № 1567).
Все ипотечные программы предусматривают обязательное страхование объекта. Это дополнительные расходы для заемщика, помимо обслуживания кредита. Если сельская ипотека выдается на строящееся жилье, то страховать объект нужно только после его возведения, постановки на кадастровый учет с регистрацией прав.
В программе могут участвовать только банки, аккредитованные Минсельхозом РФ. Сначала ипотеку выдавал только профильный Россельхозбанк. Подробности условий кредитования от этого банка можно найти здесь.
Какие банки сейчас выдают льготную сельскую ипотеку
По состоянию на начало ноября 2023 года в состав аккредитованных кредитных организаций входят:
- Сбербанк;
- ВТБ;
- банк «Левобережный»;
- Дом.рф;
- Центр-инвест;
- Дальневосточный банк;
- Кубань-кредит;
- РНКБ;
- Энергобанк;
- Примсоцбанк.
Тот факт, что банк имеет аккредитацию, еще не является гарантией, что самозанятый сможет взять ипотеку под льготный процент. Как указывалось выше, все зависит от наличия или отсутствия квоты по субсидиям из бюджета. В августе 2023 года субсидирование временно прекратилось, после чего все банки приостановили прием документов и оформление ипотеки.
В октябре 2023 года Минсельхоз РФ возобновил выдачу субсидий. Но пока не все аккредитованные банки вернулись к штатному рассмотрению заявок. В частности, на странице сайта Сбербанка до сих пор указано, что прием документов завершен. Аналогичная ситуация и в ВТБ. У Россельхозбанка информация о приостановкн принятия заявок уже снята.
Особенности подбора недвижимости
Сельская ипотека для самозанятых в 2023 году может выдаваться по следующим направлениям:
- приобретение готового жилого дома;
- покупка земли и строительство на нем нового дома;
- приобретение квартиры в новостройке или на этапе возведения многоквартирного дома.
При покупке дома нужно представить в банк документы на объект и участок, договор с продавцом. Если приобретается участок, то заемщику будет необходимо подтвердить факты начала и завершения строительства.
Это может быть договор на работы с подрядной организацией, на покупку домокомплекта.
Максимальный срок завершения строительства — 2 года. Если за это время дом не достроен и не зарегистрирован через Росреестр, льготная ставка перестанет действовать.
Также банк проверит, соответствует ли объект условиям для проживания (учетная норма жилплощади, наличие коммуникаций и т.д.).
Квартиру самозанятый может купить только в опорных населенных пунктах. Их перечень утверждается региональными властями. На вторичном рынке квартиру по указанной программе покупать нельзя. Сельская ипотека выдается только на жилье в новостройках (первичный рынок), либо на этапе возведения МКД. При этом у здания не должно быть более 5 этажей.
В постановлении № 1567 регламентировано, что льготная ставка по сельской ипотеке должна составлять от 0.1 до 3%. Банки могут делать ее ниже 3% при соблюдении определенных условий (например, при подключении добровольного страхования жизни и т.д.).
Государство компенсирует кредитным организациям выпадающие доходы в виде разницы между размером ключевой ставки ЦБ РФ, увеличенной на 2.4 или 2.5 процентных пункта, и ставкой в договоре.
Как определяется ставка
Из-за временного отсутствия субсидирования банки могут не получать средства на компенсацию выпадающих доходов. На этот случай в договоре указывается, что начет действовать базовая ставка.
Она рассчитывается путем сложения льготного процента и действующего показателя ключевой ставки ЦБ РФ. Когда субсидирование возобновляется, снова начнет применяться льготный показатель.
Также банк вправе отменить льготную ставку и начать использовать обычный процент по ипотеке:
- если заемщик допустит просрочку по платежам (после погашения задолженности и возврата к обычному графику льготную ставку восстановят);
- если заемщик не подтвердит целевое использование кредитных средств (например, если не представлены документы о завершении строительства дома).
Если заемщик не нарушает условия кредитования, а государство не приостанавливает субсидирование, то льготная ставка сохранится на весь период действия договора.
Требования к самозанятым
Банки устанавливают единые условия для всех категорий заемщиков, которые хотят оформить сельскую ипотеку. Вот какие требования действуют по программе от Россельхозбанка:
- возраст от 21 до 65 лет (в отдельных случаях до 75 лет);
- наличие гражданства РФ;
- наличие прописки на территории России (в любом регионе);
- стаж работы (зависит от вида занятости и трудоустройства).
С учетом особенностей режима самозанятости, могут возникнуть сложности с подтверждением стажа работы. В условиях программы Россельхозбанка об этом вообще ничего не сказано.
Период времени с момента регистрации самозанятого не входит в обычный стаж. Поэтому банк может отказать в заявке из-за несоответствия указанным требованиям, либо принять положительное решение в индивидуальном порядке. Как вариант, за сельской ипотекой может обратиться супруг самозанятого, имеющий необходимый стаж работы.
Специальных требований к доходам заемщика нет. Но эти сведения будут обязательно проверяться, чтобы определить показатель предельной долговой нагрузки (ПДН). Самозанятый подтверждает доход по справке, сформированной в приложении «Мой налог». Также будет проводиться проверка и по иным направлениям, в том числе по сведениям из кредитной истории.
Какие проблемы могут возникнуть у самозанятого при оформлении и погашении сельской ипотеки
С учетом изложенных выше особенностей, при получении и погашении сельской ипотеки самозанятый может столкнуться со следующими проблемами:
- невозможность подтвердить требуемый стаж работы, если банк не включает туда период деятельности по самозанятости;
- сложности с подтверждением дохода, так как у самозанятого он может существенно отличаться от месяца к месяцу;
- повышение ставки по ипотеке в период действия договора (из-за отсутствия субсидирования, при возникновении просрочки и т.д.).
Если по сельской ипотеке возникнет просрочка свыше 3 месяцев, а ее размер превысит 5% от стоимости объекта недвижимости, банк вправе обратить взыскание на квартиру или дом. Эта стандартная процедура, которая применяется по всем видам ипотечных программ.
Долги по сельской ипотеке можно списать через банкротство, которое вправе пройти и самозанятый. При этом сохранить заложенное жилье не получится, так как его продадут на торгах. Сейчас Госдума РФ рассматривает законопроект, который позволит при прохождении банкротства сохранить недвижимость, если задолженность по ипотеке отсутствует.
Для этого будет оформляться специальное соглашение с банком-залогодержателем. Кредиторы по другим обязательствам смогут требовать продажу иного имущества, но не заложенного объекта. Скорее всего, этот проект не будет принят Госдумой, так как он нарушает правило равенства кредиторов.
Если вас интересуют подробности личного банкротства самозанятого или нужна помощь в прохождении этой процедуры, обращайтесь к нашим юристам!
