При оформлении ипотеки в Сбере банк станет залогодержателем в отношении жилья. Для подтверждения таких прав и регистрации залога оформляют закладную. Далее на основании закона № 102-ФЗ в договоре может измениться кредитор. Заемщика обязательно уведомят об этом. Указанные правила действуют и в случае, если Сбербанк передал закладную в «ДОМ.РФ Ипотечный агент». При соблюдении порядка перехода прав исполнять обязательства придется уже перед новым кредитором, но все условия ипотеки должны остаться без изменений.
Права владельца закладной по договору ипотеки
Закладной называют документ, который оформляют дополнительно к договору ипотеки. Она удостоверяет право на получение исполнения по обязательству (возврат кредита) и залога на жилое помещение. По умолчанию владелец закладной не изменится на весь срок действия ипотеки. Но все может быть и по-другому. Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» разрешает кредитору в любой момент передать права по закладной (а фактически и сам документ) любым третьим лицам.
Если ипотеку выдавал Сбербанк, он может реализовать все права кредитора, в том числе и передать закладную. Согласие заемщика на это не требуется, так как подобный пункт никогда не включают в договор. Новым владельцем закладной иногда становится и ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент». Одним из основных направлений деятельности указанной организации является приобретение требований по кредитам, обеспеченным залогом.
Передача прав по закладной сопровождается заменой кредитора по обязательству. Это означает, что платить по ипотеке придется по новым реквизитам, но остальные условия договора не изменятся, что прямо гарантировано законом. Чтобы не возникло проблем с внесением платежей, заемщика сразу уведомляют о передаче закладной – письмом или в электронной форме. Точный порядок уведомления зависит от того, что прописано в договоре.
Когда и при каких условиях допускается передача прав по закладной
Вопросы, связанные с передачей прав на закладную, урегулированы ст. 48 закона № 102-ФЗ. Ключевые требования таковы:
- Банк может выбрать любое третье лицо, которое станет новым владельцем закладной.
- Сделку совершают в простой письменной форме, хотя уведомление заемщику могут направлять электронно.
- Передача закладной подразумевает переход всех прав по обязательству, в том числе на получение платежей по ипотеке.
- Для оформления документов по сделке банк может использовать и передавать персональные данные заемщика без дополнительного разрешения.
Сбербанк не обязан раскрывать заемщику причины, по которым он передал закладную в «ДОМ.РФ» или иному лицу. Обычно мотивы связаны с оптимизацией кредитных портфелей и необходимостью получения остатка по ипотеке до истечения срока договора. Вполне вероятна неоднократная передача закладных с заменой кредитора. Дополнительных расходов для заемщика это не повлечет. Он обязан возвращать ипотеку на тех же условиях, которые были изначально предусмотрены договором.
Узнать о передаче закладной можно не только из уведомления (если оно вообще пришло). Будет обновлена информация в личном кабинете и мобильном приложении Сбера. Заемщик наверняка пользуется данными сервисами и обратит внимание на обновление информации по своему кредиту. Также от нового кредитора начнут приходить письма и СМС-сообщения, особенно в случае возникновения просрочки по ипотеке. Если же предстоит сделка с заложенным жильем, лучше заранее перепроверить, на кого оформлен залог в данный момент.
Особенности передачи закладной из Сбербанка в «ДОМ.РФ»
Процесс передачи закладной от Сбербанка к «ДОМ.РФ» проходит без участия заемщика. Стороны сами договариваются об условиях и сроках сделки. Договор на ипотеку не является предметом обсуждения. Его менять нельзя, по крайней мере в сторону, ухудшающую положение заемщика. Все документы по кредиту передадут новому владельцу закладной. Это будет важно и на случай взыскания задолженности, если она возникнет по ипотеке.
Сам договор между Сбербанком и «ДОМ.РФ» заемщику не направляют, поскольку он не является стороной сделки. В уведомлении будет указано на смену кредитора и переход прав требования по обязательству. Вполне возможно, что останутся без изменения даже реквизиты для внесения платежей. Банк сам будет переводить деньги новому кредитору по мере их получения от заемщика, но этот момент лучше уточнить по содержанию уведомления или путем запроса информации в Сбере.
Что изменится для заемщика
Итак, сделка по передаче закладной из Сбербанка в «ДОМ.РФ» состоялась. Условия договора на ипотеку, в том числе по процентной ставке, не изменятся. Для заемщика это является гарантией, что он сможет и дальше платить по графику, в те же даты и с заранее определенной суммой. Меняется обычно следующее:
- Для согласования сделок с заложенным жильем придется обращаться к фактическому владельцу закладной.
- При рефинансировании и реструктуризации ипотеки также нужно взаимодействовать с новым кредитором.
- Если возникнет задолженность, ее урегулирование будет происходить не через Сбербанк, а с реальным залогодержателем.
- В случае начала реализации заложенного жилья вырученные средства получит новый кредитор.
- В ходе банкротства соглашение о сохранении ипотечной квартиры необходимо будет заключать с владельцем закладной.
Вполне возможно, что заемщик будет просто платить по графику без перечисленных выше ситуаций. Тогда для него вообще ничего не изменится. Для снятия залога после полного погашения ипотеки необходимо обращаться в «ДОМ.РФ», который владеет правами по закладной.
Какие сложности могут возникнуть при продаже квартиры
В интернете есть описание случаев, когда Сбер передавал закладные в «ДОМ.РФ». Некоторые заемщики жалуются на неожиданно возникшие проблемы: затягивание сроков сделок из-за появления нового кредитора, отсутствие уведомлений и т.д. Такие неожиданности могут быть весьма актуальны в ситуации, когда заемщик договорился о сложной цепочке сделок, для чего осталось получить разрешение от Сбера. Но при обращении за согласием выясняется, что владельцем закладной является уже ипотечный агент «ДОМ.РФ», хотя уведомления об этом не приходили. Заемщику придется менять порядок и сроки действий, а совершение цепочки сделок бывает под угрозой срыва.
В приведенном выше примере представитель Сбера уточнил, что при передаче прав по закладной была допущена ошибка. Решение вопроса затянулось почти на 2 месяца, а заемщик упустил выгодное предложение по сделке. К сожалению, никаких санкций к банку или ипотечному агенту предъявить нельзя. Можно подать жалобу через интернет-приемную ЦБ РФ, но это вряд ли сильно изменит ситуацию. Так что совет только один – заранее проверять, кто является владельцем закладной, и сразу обращаться к нему за согласованием продажи.
Кто будет взыскивать долг по ипотеке
Вместе с закладной переходит и право требования по обязательству. Это означает, что ипотечный агент станет кредитором и сможет:
- добиваться погашения просрочки во внесудебном порядке;
- обращаться в суд для взыскания задолженности, процентов и штрафных санкций;
- требовать расторжения договора и обращения взыскания на предмет залога (условия для этого описаны в законе № 102-ФЗ);
- подавать документы приставам для исполнения судебного акта по долгу или реализации объекта.
Как кредитор «ДОМ.РФ» вправе заявить требования в реестр при подаче заемщиком на банкротство. Сейчас есть возможность сохранить ипотечное жилье, даже если по остальным долгам банкротное дело дойдет до реализации имущества. Должнику необходимо заключить соглашения с залогодержателем и передать документ на утверждение в арбитражный суд. Далее, в случае успешного исхода, квартира останется в собственности, а банкрот продолжит платить по ипотеке.
Банкротство позволяет при соблюдении требований закона № 127-ФЗ списать долги по кредитам, займам, налогам и некоторым другим обязательствам, за исключением некоторых категорий задолженности. Наши юристы разъяснят вам все нюансы прохождения процедуры, в том числе с ипотекой. Мы не только возьмем на себя полное сопровождение дела, но и будем добиваться сохранения заложенного жилья при наличии законных оснований.
Частые вопросы
О передаче прав по закладной можно узнать из уведомления от банка. Также эта информация доступна в выписке из ЕГРН, которую заемщик вправе запросить через «Госуслуги» или иным способом. Кроме того, сведения о смене залогодержателя появятся в личном кабинете и приложении Сбера.
Переход прав по закладной осуществляется независимо от согласия или возражения заемщика. Поэтому он не может оспорить сделку и потребовать ее аннулирования. Жалобу есть смысл подать лишь на нарушение порядка уведомления при передаче закладной.
По всем вопросам, связанным с исполнением обязательств или изменением условий договора, нужно обращаться к кредитору по ипотеке. После передачи прав на закладную с указанной просьбой заемщик подает документы залогодержателю, чьи сведения указаны в ЕГРН. Это лучше уточнить по выписке из реестра, запросив ее на «Госуслугах».
банкротства физ. лица Рассчитайте стоимость процедуры
банкротства для вашего случая
