Регистрация закладной в МФЦ у многих заемщиков вызывает вопросы уже после подписания ипотечного договора. Человек купил квартиру, банк перечислил деньги, документы на собственность оформлены — и вдруг выясняется, что существует еще какая-то закладная. Нужно ли идти с ней в МФЦ, кто ее оформляет, где потом хранится документ и что делать с ним после выплаты кредита? Разбираемся простыми словами.
Зачем банку вообще нужна закладная
Представим обычную ситуацию. Иван купил квартиру в ипотеку за 8 млн рублей. Часть суммы он внес сам, остальные деньги дал банк. До полного погашения кредита жилье остается в залоге. Если заемщик перестанет платить, у банка есть право требовать исполнения обязательства за счет заложенного имущества в предусмотренном законодательством порядке.
Вот здесь и появляется закладная. Это финансовый документ, который удостоверяет права законного владельца на долг, обеспеченный ипотекой, а также его право на залог квартиры. То есть закладная не означает, что банк становится собственником жилья. Квартира остается во владении заемщика, но до погашения ипотеки на нее распространяется залог. Закон прямо предусматривает документарную и электронную формы закладной.
Выражение «оформить на квартиру закладную» в быту бывает не вполне понятно, хотя юридически речь идет о документе, который удостоверяет права залогодержателя и связан с ипотекой конкретного объекта. Если банк впоследствии передаст права по закладной другому лицу (например, другому банку при ликвидации того, что выдал ипотеку), новый владелец получает соответствующие права по обеспеченному обязательству.
Для самого заемщика это обычно означает следующее: ипотечный договор продолжает действовать, график платежей и условия не меняются, а квартира остается в собственности. Меняется лишь организация, которая обладает правами залогодержателя, если такая передача произошла.
Бумажная или электронная: какую закладную оформляют
Еще несколько лет назад человек мог иметь дело с обычным бумажным документом. Сейчас широко используется электронная форма. Она не выглядит как привычный лист с печатями и подписями, который можно положить в папку.
Таким образом, если заемщик пытается понять, как выглядит электронная закладная, ответ простой: это электронный документ, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью. Он передается на хранение в депозитарий. Бумажная закладная может оставаться в офисе банка либо тоже передаваться в депозитарий. Получается, что у заемщика не бывает оригинала закладной.
На практике человек порой узнает об электронной закладной довольно неожиданно. Например, после оформления ипотеки он спрашивает в банке: «Когда будем оформлять закладную?» А сотрудник отвечает, что документ уже составлен в электронной форме и находится в депозитарии. Бумажного документа в такой ситуации просто нет.
При оформлении ипотеки стоит сразу выяснить:
- какая форма закладной предусмотрена договором;
- кто будет ее оформлять;
- нужно ли заемщику посещать МФЦ;
- каким способом можно получить сведения о документе.
Главное — не путать закладную с выпиской из ЕГРН. Выписка показывает сведения о недвижимости, собственнике и зарегистрированных обременениях. Закладная удостоверяет права залогодержателя по ипотечному обязательству.
Нужно ли идти в МФЦ и кто подает документы
Название процедуры часто вводит в заблуждение. Человек слышит «регистрация закладной в МФЦ» и представляет, что ему нужно самому прийти в центр, получить бланк, заполнить его и передать сотруднику.
В действительности МФЦ является точкой приема документов. Решение о государственной регистрации принимает Росреестр. Выдача документов после завершения процедуры зависит от способа подачи: результат можно получить через МФЦ либо в электронной форме, если она предусмотрена для конкретного регистрационного действия.
Например, банк использует систему дистанционного обслуживания. В предусмотренных законом случаях он формирует электронную закладную в своей системе, документы подписываются УКЭП, и как залогодержатель направляет их напрямую в Росреестр. Личное участие заемщика при этом не требуется. То есть передача банком документов может проходить без личного визита заемщика в МФЦ.
Если же используется бумажная закладная и требуется подача документов при участии заемщика, порядок будет другим. Так что прежде чем брать талон в МФЦ, стоит сначала позвонить в банк и задать три простых вопроса: какая закладная оформляется, кто подает документы и требуется ли присутствие заемщика.
Это особенно важно при покупке квартиры в новостройке. Один банк может организовать оформление документов практически полностью самостоятельно, а другой потребует участия заемщика на определенном этапе. Универсального правила «всегда идите в МФЦ с закладной» нет.
Какие документы могут потребоваться
Список бумаг зависит от того, что именно происходит с ипотекой. Например, оформление ипотеки при покупке квартиры и последующая выдача закладной — это не одно и то же регистрационное действие. Соответственно, заранее подготовить универсальную папку «на все случаи» не получится.
Обычно в зависимости от ситуации могут потребоваться:
- паспорт заемщика;
- заявление;
- ипотечный договор или иной документ, на основании которого возникло обязательство;
- бумажная закладная, если используется такая форма;
- документы на недвижимость и другие материалы, предусмотренные конкретной процедурой;
- доверенность для представителя.
Если заемщик идет в МФЦ после разговора с банком, лучше ориентироваться именно на тот список, который предоставила кредитная организация. Это проще, чем пытаться самостоятельно определить полный комплект по информации из разных источников.
Отдельно стоит обратить внимание на сведения о недвижимости. В документах должны быть данные, позволяющие однозначно определить предмет ипотеки. Обычно речь идет в том числе о кадастровом государственном номере, адресе и характеристиках объекта.
Если используется электронная закладная, идти в МФЦ не нужно. Электронная закладная составляется в установленном порядке и передается на хранение в депозитарий.
Что происходит после полной выплаты ипотеки
Представим другую ситуацию. Мария выплатила ипотеку досрочно и получила от банка сообщение: «Кредит погашен». Она считает, что теперь квартира полностью свободна. Но затем решает продать жилье и узнает, что в ЕГРН все еще отражается ипотека.
Такое развитие событий показывает, почему после последнего платежа важно проверить не только отношения с банком, но и запись об ипотеке в реестре. Погашение кредита и погашение регистрационной записи об ипотеке — связанные, но не тождественные действия.
Если закладная была бумажной, ее обычно хранит банк. Заемщик должен забрать после ипотеки данный документ: банк обязан выдать его с отметкой об исполнении обязательства. Только после этого можно подавать заявление о снятии обременения (через МФЦ или «Госуслуги»).
При электронной закладной вам, как правило, не нужно предпринимать дополнительных действий: банк передает данные в Росреестр, и запись об ипотеке погашается.
После выплаты кредита разумно проверить:
- прекращена ли ипотека в ЕГРН;
- снято ли обременение с квартиры;
- нет ли ошибок в сведениях об объекте;
- сообщил ли банк необходимые данные для прекращения ипотеки;
- нужны ли дополнительные документы.
Для собственника важнее всего не сам факт наличия бумажной закладной, а прекращение зарегистрированной ипотеки. Именно это позволяет в дальнейшем распоряжаться квартирой без ипотечного обременения.
Если документы потерялись или данные оказались неправильными
Предположим, заемщик приходит в МФЦ и выясняет, что в документах есть ошибка в сведениях о квартире. Или банк говорит, что закладная уже передана, а сотрудник МФЦ не видит результата. В такой ситуации не стоит просто подавать документы заново.
Сначала нужно выяснить, где именно заявление и на каком этапе возникла проблема. Документы могут находиться у банка, в МФЦ, в органе регистрации прав или, если речь идет об электронной закладной, в депозитарной системе.
Допустим, банк утверждает, что документы уже направлены, тогда попросите подтвердить факт их отправки. Затем можно уточнить статус регистрационного действия. Для получения официальной информации о регистрации недвижимости стоит воспользоваться сайтом Росреестра, а часть государственных услуг доступна через «Госуслуги».
Ошибку в закладной нельзя исправить самостоятельно: изменения вносятся по соглашению между банком и заемщиком и подлежат государственной регистрации. Для электронной закладной изменения оформляются в электронной форме с усиленной квалифицированной электронной подписью и направляются в Росреестр.
Что делать, если ипотека стала непосильной
Пока квартира находится в залоге у банка, заемщик должен ежемесячно вносить платежи по ипотеке. Сложности начинаются, когда он перестает справляться с выплатами. Например, после потери части дохода человек продолжает погашать ипотеку, но уже не может одновременно обслуживать кредитные карты, займы и другие обязательства. В такой ситуации бессмысленно рассматривать каждый долг отдельно — нужно оценивать всю финансовую картину. При определенных условиях стоит обратиться за ипотечными каникулами, реструктуризацией или рефинансированием.
Иногда банкротство физического лица может стать оптимальным способом решить проблему с непосильной задолженностью. Но наличие ипотечной квартиры требует отдельного анализа, поскольку она находится в залоге, а значит, защита от реализации на нее не распространяется.
Однако законодательство предусматривает опцию договориться с банком о сохранении ипотечного жилья при определенных условиях. Подходит ли такой вариант конкретному человеку, зависит от состава долгов, стоимости недвижимости и других обстоятельств. При продаже ипотечной квартиры, являющейся для должника единственным жильем, можно получить до 10% вырученных средств.
Таким образом, перед подачей заявления на банкротство важно провести полноценный анализ ситуации. Если долгов стало слишком много, лучше не ждать, пока проблема перейдет в суды и исполнительное производство. Обращение к специалистам по банкротству физических лиц позволит оценить имущество и обязательства, понять перспективы сохранения ипотечной квартиры и выбрать подходящий порядок действий. Профессиональная помощь особенно важна в ситуации, когда кроме ипотеки есть другие крупные долги и человек уже не справляется с платежами. Запишитесь на бесплатную консультацию.
банкротства физ. лица Рассчитайте стоимость процедуры
банкротства для вашего случая
