Закладная, оформленная в бумажном виде, остается на хранении у банка (залогодержателя). Для перевода прав по ней достаточно внести запись в содержание документа, уведомить заемщика. Также закон об ипотеке допускает обездвижение закладной.
Это означает, что ценную бумагу передадут в депозитарий. Там она будет храниться до погашения ипотечного кредита. Любые записи в обездвиженную закладную вносятся только через депозитарий. Подробнее об этих нюансах читайте в нашем материале.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Что означает обездвижение закладной
Основная цель оформления закладной — подтверждение прав на заложенное имущество, если заемщик перестанет платить по ипотеке.
Данная ценная бумага может быть двух видов. Документарная закладная оформляется на бумаге, а стороны заверяют ее «живыми» подписями. Далее, после регистрации залога, она остается на хранении у залогодержателя, который может передавать права путем внесения записей. Электронная закладная представляет собой документ «в цифре». Для ее подписания стороны используют ЭЦП.
Банк-залогодержатель может воспользоваться правом на обездвижение закладной. Это допускается статьей 13.1 закона № 102-фз. Суть данной процедуры:
- текущий владелец документарной закладной может передать ее на хранение в один из депозитариев, имеющих лицензию на работу по учету и хранению ценных бумаг ЦБ РФ;
- согласие залогодателя (заемщика) на обездвижение не требуется, а договор между собой оформляют банк и депозитарий;
- права владельца ценной бумаги будут подтверждаться записью по счету депо;
- все последующие действия с закладной, в том числе изменение содержания или передача прав, могут осуществляться только путем обращения в депозитарий.
Итак, даже по термину «обездвижение» понятно, что закладная перестанет «двигаться». Она не исключается из оборота, но любая последующая операция будет возможна только через депозитарий. Права владельца закладной не ограничивают. Как и в обычных условиях, он сможет переоформить ее на нового владельца.
Пока закладная не погашена, ее можно неоднократно передавать на хранение в другие депозитарии. Про это тоже сказано в статье 13.1 закона об ипотеке. А вот просто так забрать ценную бумагу из депозитария (назовем это не совсем красивым словом «разобездвижить») уже не получится. Владелец может просить о выдаче документа с указанием, куда она будет направлена на хранение. Также закладную выдадут по запросу судов и правоохранительных органов. Согласие сторон на это не требуется.
Закон допускает выдачу закладной на руки залогодержателю только после исполнения обязательств, т.е. при полном погашении ипотеки. Это возможно только по документарной ценной бумаге, если она не обездвижена. После передачи закладной в депозитарий заемщик сможет лишь запросить данные о ее владельце, об аннулировании записи после выплаты ипотечного кредита.
Могут ли обездвижить электронную закладную
Уже несколько лет вместо документарной закладной можно оформить электронную. Это проще и быстрее для обеих сторон. Подписание ЭЦП занимает несколько минут, после чего документ можно сразу направить на регистрацию в Росреестр. Заемщикам-гражданам даже не нужно получать усиленную квалифицированную подпись. Простую ЭП для удостоверения закладной им могут выпустить через приложение банка.
Электронную закладную по ипотеке нельзя обездвижить. Но, по фату, именно это и происходит:
- после получения документов Росреестр проводит регистрацию залога и вносит соответствующую запись в ЕГРН;
- после регистрации закладную не выдают банку-залогодержателю, а сразу направляют на хранение в депозитарий (это сделает Росреестр);
- любые действия с электронной закладной будут возможны только через депозитарий и никак иначе.
Сейчас основным способом стало именно электронное оформление закладных. Статью 13.1 для их обездвижения не применяют. Можно перевести документарную закладную в электронную, а вот обратный порядок законом не предусмотрен.
Порядок действий для обездвижения закладной
Владелец закладной может в любой момент принять решение о ее обездвижении. Для этого он заключает договор с одним из депозитариев. При передаче закладной совершают следующие действия:
- сам владелец ценной бумаги вносит в нее запись (отметку) с указанием наименования и места нахождения депозитария;
- после получения закладной депозитарий обязан уведомить об этом Росреестр и залогодателя;
- при передаче ценной бумаги в другой депозитарий на ней проставляют отметки о действующих ограничениях и обременениях.
Депозитарий не является стороной сделки и не получает никаких прав на заложенное имущество. Его полномочия заключаются в хранении ценной бумаги, проставлении записей и выдаче ее в случаях, предусмотренных законом.
Если залогодержатель по закладной решил передать права на нее новому владельцу, то оформляется договор. Далее с ним нужно обращаться в депозитарий для проставления записи по счету депо. После завершения данной сделки направят уведомление в Росреестр и заемщику. Сам залог на имущество останется без изменений.
При обездвижении закладной договор заключают банк (залогодержатель) и депозитарий. Соответственно, они определяют условия хранения ценной бумаги между собой. Расходы по обездвижению закладной не могут возложить на заемщика.
Информирование заемщика
В любой момент, пока действует закладная, права на нее могут передать другому лицу. Согласие залогодателя на это не требуется, ведь он добровольно ограничил свое право и принял на себя обязательства по ипотеке. Также не нужно согласовывать вопрос с передачей документарной ценной бумаги в депозитарий. Такое решение принимает текущий владелец документа.
Как мы указали выше, если закладная обездвижена и передана в депозитарий, об этом обязаны уведомить заемщика. Про порядок уведомления в законе практически ничего не сказано. Скорее всего, депозитарий отправит письмо по адресу залогодателя, указанному в содержании ценной бумаги. Такие же правила действуют при смене владельца закладной.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Что изменится для заемщика
Оформление закладной или договора о залоге является обязательным требованием при ипотеке. Без этого просто не выдадут кредит.
Подписывая закладную, заемщик соглашается с условиями закона № 102-фз. Помимо прочего, это будут и полномочия банка-залогодержателя на передачу прав по ценной бумаге, на ее обездвижение.
При определенных условиях стороны могут внести изменения в закладную. Это сопровождается обращением в Росреестр (для обновления ЕГРН) и в депозитарий (для внесения новых записей по счету депо).
При этом закладная остается документом, который напрямую зависит от условий ипотечного договора. Поэтому при обездвижении закладной для заемщика ничего не изменится.
Документарную закладную могут выдать залогодателю после полного погашения ипотеки. Но если ценная бумага обездвижена, заемщик не сможет получить ее в депозитарии. На основании документов, подтверждающих закрытие кредита, запись о правах на закладную по счету депо будет аннулирована. Сведения об этом направят в Росреестр, чтобы в ЕГРН удалили отметку об обременении (залоге).
Порядок обращения взыскания на заложенное жилье не зависит от формы закладной (электронная или документарная), обездвижения. Выписку по счету депо кредитор сможет использовать для подтверждения прав на предмет залога, наряду с другими документами.
Повлияет ли обездвижение закладной на порядок реализации квартиры
Обездвижение закладной влияет только на порядок ее хранения, передачи прав. В отношении предмета залога все останется без изменений.
Требовать продажи недвижимости через суд и судебных приставов сможет текущий владелец закладной, о котором есть запись по счету депо.
Обращение взыскания на заложенное имущество происходит через торги. Все участники аукциона будут знать о наличии обременения.
Снимут его после того, как покупатель переведет все деньги в банк. При рассмотрении иска суд может направить запрос в депозитарий, если возникли сомнения о том, кому принадлежат права по закладной.
Не повлияет обездвижение закладной и на реализацию ипотечного жилья во время банкротства. Там каждый кредитор подтверждает свои требования документами. Для обязательств по ипотеке это может быть договор, график платежей, судебный акт о взыскании задолженности. Для подтверждения прав на заложенный объект банк предоставит документарную закладную (если она не обездвижена). В остальных случаях будет нужна выписка из депозитария.
Квартиру в ипотечном залоге вполне могут оставить должнику. Но для этого нужно оформить мировое соглашение с банком, передать его на утверждение в арбитражный суд. Далее недвижимость исключат из конкурсной массы. Так как залог никуда не денется, то и в содержание обездвиженной или иной закладной ничего менять не нужно.
С нашей поддержкой вы сможете защитить имущественные и иные права при прохождении банкротства. Обращайтесь, мы поможем даже в самой сложной ситуации!
