По статистике от Сбера за 2025 год, количество ипотечных сделок в цифровой форме составляет более 30% от общего объема. Примерно так же наверняка обстоит дело и в других банках. Главным условием для онлайн-регистрации договора купли-продажи и закладной является наличие электронной подписи. Ее можно выпустить заранее или при содействии сотрудников банка. Помимо удобства для сторон сделки, электронная подпись для ипотеки иногда дает еще и небольшие льготы по процентной ставке.
Условия для электронной регистрации сделки по ипотеке
Приобретая жилье в ипотеку, заемщик будет подписывать как минимум следующие документы: договоры на куплю-продажу и выдачу кредита, график платежей, закладную, заявление на регистрацию в Росреестр. Как и ранее, сделку можно провести стандартным способом. Стороны подписывают документы лично или через представителей и обращаются в МФЦ. Покупатель оформляет договор в подразделении банка и ставит подпись на бумажных бланках.
Намного удобнее, быстрее и даже дешевле в плане расходов будет электронная регистрация:
- Продавец и покупатель могут подписать документы из разных мест без личного визита в МФЦ или отделение банка.
- Росреестр получит договор и закладную через онлайн-сервис буквально за несколько минут.
- Готовые документы тоже будут направлены в электронном виде, что займет меньше времени по сравнению с обычной сделкой.
Для банков электронный документооборот тоже намного удобнее, поэтому они предлагают небольшое снижение ставки, если клиент согласится на онлайн-сделку. К примеру, у Сбера проценты по ипотечному кредиту будут ниже на 0,5 процентных пункта.
Даже если обе стороны купли-продажи готовы на оформление документов в «цифре», им будет нужна электронная подпись (ЭП). Она удостоверит личность граждан и подтвердит их полномочия. «Живые» подписи на договоре ставить не нужно. К нему будет прикреплен файл с ЭП, созданный с использованием средств криптографической защиты. Аналогичным образом заверяют документы банки и специалисты Росреестра.
Какая электронная подпись подойдет для ипотеки
Электронные подписи в России выпускают и используют на основании закона № 63-ФЗ. Есть три вида ЭП – простая, усиленная неквалифицированная и квалифицированная. Они отличаются порядком выпуска и проверки, степенью защиты, а также объемом полномочий. Для подписания договоров по гражданским сделкам и их регистрации нужна усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).
Особенности использования УКЭП применительно к ипотеке с куплей-продажей жилья:
- У данного вида электронной подписи максимальный уровень защиты, что является гарантией безопасности для покупателя, продавца, банка и Росреестра.
- После подписания документов УКЭП в них нельзя внести изменения в одностороннем порядке. Это будет сразу видно при проверке ключа и сертификата.
- Электронный документ с УКЭП приравнен по юридической силе к бумажному, который подписывают лично от руки.
- Документы, заверенные УКЭП, можно использовать как доказательство при возникновении споров (например, в судах).
При наличии УКЭП ее допустимо применять для многих других целей: подача обращений в госорганы, документооборот по кадрам на работе и т.д. Если не отозвать электронную подпись сразу после сделки, она будет действовать 12 месяцев. В случае необходимости перевыпустите ключ и сертификат на новый срок.
Варианты получения УКЭП для оформления ипотеки и электронной закладной
При подаче онлайн-заявки на ипотеку можно обойтись без УКЭП. Для этого достаточно простой электронной подписи, которая будет представлена в виде логина и пароля при регистрации на сайте либо кодом из СМС на мобильный телефон. Когда заявку одобрят, заемщику предстоит подписать документы по кредиту и сделке купли-продажи. Для этого уже нужно выпустить УКЭП одним из следующих способов:
- при личном обращении в налоговую инспекцию (с собой нужно взять паспорт и СНИЛС);
- через удостоверяющие центры, аккредитованные налоговым органом (к ним относятся и многие банки);
- в приложении «Госключ», подтвердив личность биометрией или иными способами.
При потребности в постоянном использовании УКЭП граждане обычно получают ее без привязки к каким-либо сделкам. Но если такая необходимость возникла при оформлении ипотеки, лучше воспользоваться услугами банка. Там пройдет проверка личности для выпуска электронной подписи в приложении «Госключ». Его нужно скачать заранее, для этого потребуется подтвержденная учетная запись на «Госуслугах».
В приложении необходимо сначала выпустить УНЭП (неквалифицированную подпись). После этого откроется доступ к меню с УКЭП. Подтверждение личности пройдет по паспорту и займет несколько минут. После завершения всех процедур в приложении появится уведомление и значок о формировании сертификата. Если возникнут сложности, нужно следовать подсказкам на экране. Также помощь в выпуске УКЭП окажут сотрудники банка. Например, у ВТБ данная услуга называется «Электронная регистрация». Опция в банках обычно платная, а ее стоимость зависит от конкретной кредитной организации и ряда других условий.
Порядок совершения сделки с электронными подписями
Сначала банк проверяет заявку на ипотеку. После предварительного одобрения можно приступать к самой сделке. Когда объект подобран, а стороны согласовали условия купли-продажи, подписание и регистрация документов происходит так:
- Заемщик подписывает кредитный договор и график платежей с использованием УКЭП или от руки.
- Электронный договор купли-продажи отправляют продавцу и покупателю в «Госключ» непосредственно через приложение или через чат-бота в мессенджере Мax.
- После подписания договора обеими сторонами он сразу вступает в силу.
- Банк дополнительно оформляет электронную закладную, которая подтвердит залог на объект недвижимости.
- Электронные документы, заверенные УКЭП, отправляют на регистрацию в Росреестр (это входит в стоимость услуг банка).
- После завершения регистрационных действий покупатель получит выписку из ЕГРН с электронной подписью специалиста Росреестра.
- В банк направят выписку из ЕГРН и уведомление о регистрации закладной.
В указанной схеме сторонам сделки не обязательно встречаться лично. Обмен документами и их подписание осуществляется через приложение или мессенджер Мax. Продавец и покупатель могут вообще находиться в разных городах, так как это не является препятствием для работы с УКЭП.
Электронные документы нет необходимости распечатывать на бумаге, но банк или риелтор могут сделать это для удобства сторон, так как многим гражданам привычнее читать договор, держа в руках. Подпись все равно придется делать в приложении или через бота в Мax.
Можно ли отозвать или аннулировать электронную подпись
После регистрации сделки заемщик вправе сразу отозвать (аннулировать) УКЭП. Соответствующая опция есть в приложении «Госключ». Также заявление об аннулировании сертификата принимают в налоговом органе или удостоверяющих центрах.
После этого УКЭП станет недействительной, и ее не получится использовать для подписания других документов, но все, что было подписано ранее, в том числе и договоры, сохранит юридическую силу.
Еще для отзыва УКЭП можно использовать QR-код, размещенный на бумажном экземпляре сертификата. Данный документ выдают сотрудники банка, если выпуск электронной подписи осуществлялся в процессе оформления ипотеки. После сканирования кода появится ссылка на сервис с подсказками по аннулированию УКЭП.
Нужна ли электронная подпись при взыскании долга по ипотеке
Электронные подписи нужны для работы с документами. В процессе взыскания задолженности по ипотеке УКЭП может пригодиться для следующих действий:
- подача документов в суд, взаимодействие в системе «Электронное правосудие»;
- подписание обращений в адрес приставов, в том числе на «Госуслугах»;
- получение в банке разрешения на самостоятельную продажу ипотечной квартиры, если долг еще не взыскан решением суда.
В целом наличие или отсутствие УКЭП никак не повлияет на действия банка по взысканию просрочки и не даст дополнительных льгот должнику. Но с электронной подписью проще и быстрее направлять и получать документы, а это зачастую очень важно.
Должник может использовать УКЭП для подписания документов на банкротство. После этого их загружают в систему «Мой арбитр» и направляют в суд. При упрощенном банкротстве заявление придется подписывать лично и на бумаге. В будущем планируется разрешить подавать документы в МФЦ через «Госуслуги», но сейчас такой опции нет.
Если вы хотите узнать подробнее о банкротстве физических лиц или уже приняли решение о прохождении этой процедуры, обратитесь к нашим юристам. Наша компания оказывает услуги комплексного сопровождения, т.е. берет на себя все заботы, связанные с подготовкой документов и заявления на банкротство, анализом сделок и финансового состояния должника, взаимодействием с кредиторами, коллекторами и приставами, а также представительством в суде.
Частые вопросы
Даже если выпуск УКЭП проходил через сервисы банка, аннулировать электронную подпись может только ее владелец. Кредитная организация вообще не имеет доступа к сертификатам и ключам, так как они защищены криптографией. Проверить, действует ли УКЭП на данный момент, проще всего в приложении «Госключ».
Электронная подпись непосредственно связана с личностью ее владельца. Чтобы передать полномочия по подписанию другому лицу, необходимо оформить доверенность. С ней представитель сможет подписать документы своей УКЭП.
Сроки на регистрационные действия в Росреестре не зависят от того, как подписаны документы. Но процесс их подачи пройдет быстрее, ведь заявитель обращается через онлайн-сервисы. Еще лучше, если пакет документов в Росреестр отправит банк. Регистрация начнется сразу после получения заявления и договора.
