В большинстве случаев покупка жилья в кредит начинается с поиска подходящего объекта недвижимости. Затем идет подготовка документов. Как долго она продлится, сложно обозначить: всегда могут возникнуть какие-то сложности. Сколько по времени оформляется ипотека? Точно сказать нельзя. Банки и риэлторы могут обещать оформление в течение двух-трех недель, расписывая, как это просто и легко. Но сроки могут затянуться из-за ожидания доступа к той или иной процедуре, подготовки документов, а также дополнительных проверок со стороны банка или государственных органов.
Из чего складываются сроки оформления ипотеки
Пройдемся по формированию сроков ожидания более подробно:
- Ожидание решения по заявке на целевой кредит. О своем желании взять ипотеку можно заявить онлайн или через личное посещение банка. Если вы подаете заявку на сайте банка, скорее всего, предварительное одобрение придет быстро. Но помните, что фактически все решается только после очной встречи. Банк рассматривает заявку в течение 1-5 рабочих дней и озвучивает окончательный ответ.
- Проверка объекта. После получения одобрения заявки на ипотеку клиент передает в банк данные о выбранном объекте недвижимости. Кредитор проводит комплексную проверку. Этот процесс в большинстве случаев занимает до 5 рабочих дней.
- Подписание документов. На это уходит в среднем 1-2 рабочих дня.
- Регистрация ипотеки. В большинстве случаев процедура электронной регистрации занимает один день или даже несколько часов. Если документы подаются через МФЦ, срок чуть дольше, по закону — до семи рабочих дней (ст. 16 № 218-ФЗ).
Весь процесс по времени теоретически занимает от одной до четырех недель при условии, что вы уже нашли подходящее жилье. Сроки после одобрения банком иногда могут затягиваться из-за проверки документов или нюансов сделки (например, в продаже жилья участвуют несовершеннолетние граждане, и органы опеки должны убедиться, что детям выделены новые доли).
Когда покупка квартиры продвигается быстрее: новостройка в ипотеку
Бывает, что покупка квартиры в новостройке оформляется быстрее, чем приобретение вторичного жилья. Дело в том, что застройщики обычно сотрудничают с банками и государственными программами. Многие строительные компании уже проверены, их считают надежными партнерами. Заемщик и кредитор имеют дело с юридическим лицом, а не с физическим, что значительно упрощает дело.
В такой ситуации можно ориентироваться на следующие сроки:
- Одобрение заявки банком занимает от нескольких минут до нескольких дней. Дадим совет: если подавать заявление онлайн с авторизацией через «Госуслуги», то это ускоряет предварительную проверку. В частности, положительное решение может прийти за считанные минуты.
- Бронирование объекта недвижимости. Клиент связывается с застройщиком и договаривается на бронь определенной квартиры. Если нужное жилье свободно, и продавец не требует внесения предоплаты на счет, то бронирование занимает 15-20 минут.
- Передача данных от застройщика в банк. Главное, чтобы компания сразу отправила информацию кредитору. Тогда проверка займет примерно 1-2 рабочих дня. Иногда достаточно даже нескольких часов.
- Подписание кредитного договора и договора купли-продажи (или ДДУ, когда речь идет о строящемся доме). Обычно сделка заключается за пару часов в офисе банка или застройщика.
- Электронная регистрация в Росреестре. В рамках проекта «Электронная ипотека за один день» процедура может завершиться уже через несколько часов после подачи документов.
Из этого следует, что в ряде случаев реально взять квартиру в ипотеку всего за 1-2 дня. Тот факт, что застройщики работают с банками, и на их проверку не уходит много времени, существенно экономит время потенциальным покупателям.
Как ускорить сроки одобрения ипотеки: готовим документы
Для сделки важно иметь на руках следующие документы:
- паспорта заемщика и созаемщика;
- СНИЛС;
- свидетельство о браке или разводе, если имеется;
- финансовые документы, а именно подтверждение наличия средств на оплату первоначального взноса (в большинстве случаев не меньше 20% от суммы стоимости жилья должны быть на счете).
Эти документы следует подготовить заранее, чтобы не терять время на их поиск, оформление и распечатку.
Что банк проверяет по квартире при сделке
По квартире, которую человек желает оформить в ипотечный кредит, необходимо подготовить следующее:
- выписку из ЕГРН: это основной документ для любой недвижимости;
- документ о праве собственности на жилье (например, договор купли-продажи, дарения, долевого участия и т.д.);
- согласие супруга или супруги продавца на сделку, если это требуется по закону;
- документ о лицах, зарегистрированных в квартире;
- разрешение органов опеки и попечительства, если у продавца в квартире зарегистрированы дети;
- техпаспорт, если его требует банк (это не всегда обязательно);
- заключение оценщика: банки в основном проводят оценку стоимости недвижимости, поэтому экспертизы не избежать.
Банк проверяет, не находится ли квартира в залоге, под арестом и не участвует ли в споре с третьими лицами. Кроме того, банк может запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за последние 1–3 года. Когда речь идет о новостройке, то проводится проверка аккредитации застройщика, наличие разрешения на строительство и эскроу-счета.
Что следует проверить самому и какие риски могут возникнуть
Банк заинтересован в том, чтобы сделка была юридически чистой. И все же финансовая организация проверяет далеко не все факторы. Покупателю самому стоит навести некоторые справки о продавце. Дело в том, что порой бывают неприятные сюрпризы. Например, квартира принадлежит женщине, сын которой отбывает наказание в местах лишения свободы. В 2013 году квартира была приватизирована матерью, а сын-заключенный тогда отказался от приватизации в ее пользу. Тогда же, в 2013 году, мужчину выписали ввиду его фактического отсутствия, но отменяет ли это его право на проживание? Нет.
После оформления сделки к покупателю может заявиться ранее выписанный человек и потребовать предоставить ему угол. Могут пройти дни или месяцы, или даже годы, прежде чем это случится. Нюанс в том, что выписанный жилец действительно способен через суд добиться права пользования жилым помещением.
Если вы узнали, что кто-то был прописан и потом внезапно выписан, обязательно уточните эту историю. Не исключено, что ваш продавец точно так же купил квартиру и наткнулся на сюрприз, в связи с чем сейчас пытается избавиться от проблемных квадратных метров.
Далее обратите внимание, сколько раз за последние 5-10 лет квартира перепродавалась. Если сделки происходили слишком часто, возможно, с ней что-то не так. Например, неблагополучные соседи не дают жильцам спать по ночам.
Узнайте, по какой цене продавалось ранее жилье. Всегда есть риск стать жертвой в цепочке перепродаж. Например, квартира 2 года назад была продана по цене гораздо ниже рынка (за 3 миллиона рублей при рыночной стоимости 6 миллионов). Возможен следующий сценарий: вы покупаете ее за 6 миллионов рублей, а еще через полгода оказывается, что предыдущие продавец и покупатель судятся. Сделку признают недействительной из-за низкой цены, а квартиру постановят вернуть. Возврата денег вам придется добиваться через суд.
Еще одна опасность связана с тем, что продавец может обратиться в суд и попытаться аннулировать сделку, мотивируя тем, что в момент продажи жилья действовал под влиянием мошенников. Представим ситуацию: семья покупает квартиру у пожилой женщины за 4 миллиона рублей. Она выглядит адекватно и называет разумную причину продажи: собирается переехать на юг к своему брату из-за климата. Сделка оформляется без проблем.
Через пару месяцев продавец неожиданно подает на покупателя в суд. Истец требует вернуть жилье, поскольку оно было единственным, а деньги от продажи отправлены мошенникам. Как оказалось, женщина никуда не уехала, а продажа жилья осуществлялась под психологическим влиянием злоумышленников.
Далее возможен следующий сценарий: суд присуждает отдать квартиру, а деньги — взыскивать через исполнительное производство, потому что та сумма, которая была передана за жилье, давно ушла на счета аферистов. Женщина после судебного решения обращается за признанием банкротства и намеревается списать долг.
Сам покупатель не сможет проверить факты о выписанных жильцах. Но при необходимости можно заказать проверку чистоты сделки у независимого юриста.
Как самостоятельно проверить продавца:
- Изучить судебные реестры и уточнить, не упоминаются ли ФИО продавца в делах, связанных с взысканием просроченных кредитов и займов. Правда, нужно учитывать, что многие дела не публикуются в открытом доступе.
- Ознакомиться с реестром исполнительных производств. Здесь можно найти открытые производства и, если есть дело, узнать его подробности.
Следует все проверить с самого начала, пока еще не перечислен задаток и не начата процедура оформления жилья.
Когда процесс проверки документов при оформлении ипотеки может затянуться
Хотя большинство заемщиков благополучно оформляют жилье в ипотеку по срокам до месяца, иногда случаются задержки. С чем они могут быть связаны:
- Проблемные документы на квартиру или дом. Например, предыдущие собственники провели перепланировку, но не узаконили ее. Или же в квартире прописаны несовершеннолетние дети, и возникли сложности с регистрацией нового места жительства для них.
- Проблемы с заемщиком. Банки тщательно проверяют документы, и причиной задержки может стать слишком высокая долговая нагрузка, наличие исполнительных производств, плохая кредитная история. Пока клиент докажет, что имеет все возможности исправно платить по графику, может пройти несколько дней или недель.
- Особенности, связанные с продавцом или с квартирой. Например, нужно получить справку из ПНД, или отчет по оценке жилья задерживается на несколько дней.
- Технические задержки. Решение готовится дольше, если в банке фиксируется высокая нагрузка и наблюдается слишком большой поток клиентов.
Даже с задержкой все равно есть все шансы оформить ипотеку за 2-3 месяца. Но бывает, что покупатель не смог оценить финансовую нагрузку и, получив целевой кредит, начал допускать просрочки по графику платежей. Если после покупки жилья в ипотеку вы остались один на один с огромными долгами, выход есть. Наши юристы готовы проконсультировать по вопросам долгов и банкротства.
Закажите бесплатную консультацию и узнайте, можно ли в вашей ситуации списать долги и сохранить ипотечное жилье.
Частые вопросы
Если банк отклонил квартиру, запросите причины. Устраните недостатки (например, узаконьте перепланировку) или выберите другой объект. Не пытайтесь скрыть проблемы: это грозит отказом в регистрации сделки и потерей времени.
Ничего, вы никак не повлияете на этот процесс. Убедитесь, что не нарушена коммуникация. Возможно, решение вам пришло на почту или на телефон, но вы его по каким-то причинам пропустили.
На решение банка влияет много факторов. Например, кредитор учитывает, увеличился ли ваш доход с даты нарушения графика, появилось ли имущество, сколько времени прошло с момента просрочек и т.д.
банкротства физ. лица Рассчитайте стоимость процедуры
банкротства для вашего случая
