Иск о признании сделки купли продажи недействительной

Купля-продажа является одним из видов гражданских сделок. Имущество и права на него переходят к другому лицу (покупателю) на основании договора. Если действия сторон нарушили нормы закона, интересы государства или третьей стороны, сделку можно оспорить и признать недействительной. Все основания для этого перечислены в ГК РФ.

Последствием рассмотрения иска станет возврат сторонами всего полученного. Условно, если сделку по продаже квартиры признали недействительной, то жилье вернут продавцу. Все подробности расскажем в статье.

Что означает признание сделки недействительной

При совершении любых сделок стороны должны соблюдать нормы закона, действовать добросовестно, не нарушить интересы третьих лиц. Это гарантирует, что основание для оспаривания не возникнет. Бывает и так, что продавец с покупателем умышленно или случайно допустят какие-либо нарушения. Тогда есть риск, что сделку признают недействительной. Это возможно, если заинтересованное лицо подаст иск и добьется его удовлетворения.

Признание сделок недействительными — это одна из самых сложных и «глобальных» тем в гражданском праве. Есть множество нюансов, которые необходимо учесть при подготовке, подаче и рассмотрении исков. Сперва стоит сказать, что недействительная сделка может быть (ст. 166 ГК РФ):

• оспоримой — если недействительность подтвердит суд;
• ничтожной — независимо от подтверждения судом, хотя для применения последствий все равно не обойтись без судебного акта.

В первом случае речь идет об «оспоримости», т.е. о наличии спора. Такие сделки совершены с нарушением интересов и прав каких-либо лиц, которые и будут подавать иск. В итоге, суд оценит доказательства и примет решение по существу. При ничтожности изначально происходит нарушение закона. Но чтобы применить последствия совершения такой сделки зачастую тоже требуется предъявление искового заявления.

Основания и правила оспаривания указаны в ГК РФ. Само рассмотрение исков проходит в соответствии с процессуальными нормами ГПК РФ (сделки с участием граждан) или АПК РФ (для юридических лиц и ИП). Есть важные особенности признания недействительными сделок в банкротстве. Они описаны в разных статьях закона № 127-фз. В дополнение нужно руководствоваться судебной практикой. В частности, многие нюансы разъяснены в постановлении Пленума ВС РФ № 25.

Кто может подать иск о признании сделки купли-продажи недействительной

Ответчиками в споре всегда будут стороны сделки, т.е. продавец, покупатель или оба они сразу. Подавать иск о недействительности может:

• государство в лице какого-либо органа (налоговая, прокуратура и т.д.) — если нарушены нормы законодательства, либо причинен ущерб государственным интересам;
• третье лицо, чьи права и интересы нарушены сделкой, — примером назовем супруга, если продажа состоялась без его согласия, хотя таковое требовалось в силу закона;
• сторона сделки — если она была введена в заблуждение при совершении сделки или контрагент допустил иные нарушения.

В банкротных делах право на подачу иска есть у финансового управляющего, а также лица, уполномоченного собранием кредиторов. Ответчиком в споре будет выступать не только сам должник, продавший имущество, но и покупатель. Отдельный кредитор может обратиться с исковым заявлением, если сумма долгов перед ним составляет свыше 10% от общей суммы реестровых требований.

Общие правила признания сделок недействительными

Одним из важных условий для предъявления гражданского иска станет соблюдение срока давности. По оспоримым сделкам он составляет 1 год, а по ничтожным — 3 года. Начало течения сроков может быть связано с разными обстоятельствами.

Например, если иск будет подавать третье лицо, то давность исчисляется с момента, когда оно узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Почти всегда порядок оспаривания не зависит от того, что было предметом сделки. Исключение предусмотрено только для банкротных дел.

Есть отдельная статья 61.6-1 закона № 127-фз, где описан порядок действий для сделок с жилой недвижимостью. У покупателя, который действовал добросовестно, возникнут дополнительные права, в том числе на преимущественный выкуп объекта.

Обязанность доказать нарушение возлагается на истца. Ему необходимо приложить документы и обосновать доводы о недействительности сделки. Соответственно, ответчики будут защищаться, ведь удовлетворение иска повлечет возврат полученного имущества и денежных средств.

По каким основаниям можно признать сделку недействительной

Причин, по которым сделку могут аннулировать и признать недействительной, очень много. В ГК РФ есть почти два десятка статей, где описаны конкретные основания для подачи исков. Приведем несколько примеров:

• совершение притворной или мнимой сделки;
• отсутствие полномочий на распоряжение или приобретение имущества (в силу возраста или отсутствия прав, при недееспособности);
• прямое нарушение норм закона, в том числе по порядку совершения сделок с долями;
• введение второй стороны сделки в заблуждение, присутствовал обман, навязаны кабальные условия и т.д.;
• отсутствие согласия на сделку, если оно требовалось по закону.

Допускается признание недействительности только части сделки. Все зависит от условий договора.

Не является основанием для признания сделки недействительной какое-либо нарушение обязательств по ней. В частности, если продавец не перечислил остаток средств по договору, задолженность можно взыскать путем подачи претензии, а затем и искового заявления. Но при этом сама сделка была совершена законно и отвечала интересам обеих сторон.

Где рассматривают исковое заявление

Все иски рассматривают только в судах. Поскольку речь идет о наличии спора, приказной порядок здесь не применяется. Лицо, настаивающее на признании сделки недействительной, обращается с документами:

• в суд общей юрисдикции — если хотя бы одной стороной договора было физическое лицо;
• в арбитражный суд — если спор возник между юридическими лицами и (или) предпринимателями, гос. органами;
• в арбитражный суд — если иск подает кредитор в банкротном деле.

Содержание иска зависит от оснований признания сделки недействительной. Вы можете скачать примерный образец у нас на сайте.

Скорее всего, покупатель и продавец будут возражать против иска. Поэтому им нужно подготовить отзывы и возражения, доказательства законности действий при заключении договора. Для обоснования своей позиции можно привлекать свидетелей, просить о назначении экспертизы. Если же решением суда сделку признают недействительной, у ответчиков есть право подать ходатайство об отсрочке или рассрочке исполнения.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Последствия признания купли-продажи недействительной

По результатам сделки покупатель получает какое-либо имущество, а продавец — деньги. Если иск удовлетворят, то могут наступать такие последствия:

• стороны будут обязаны вернуть все полученное, т.е. продавец снова станет собственником имущества, но будет должен отдать денежные средства;
• если покупатель уже успел продать, обменять или подарить приобретенное имущество, то возможен вариант с признанием недействительными последующих сделок (но здесь важны признаки добросовестности приобретателей);
• если покупатель не может вернуть имущество в натуре, ему придется возмещать его стоимость (по сути, здесь может идти речь о зачете взаимных обязательств).

Также сторону сделки могут привлечь к административной или уголовной ответственности. К примеру, таким основанием бывает мошенничество, высказывание угроз, подделка документов и т.д. Для возбуждения уголовного или административного дела можно ссылаться на решение по гражданскому иску.

Для рассмотрения споров важна статья 302 ГК РФ. По ней покупателя могут признать добросовестным приобретателем, если он не знал и не мог знать об отсутствии права на продажу у второй стороны. В этом случае имущество заставят вернуть только при исключительных основаниях (например, если оно было похищено у первоначального собственника).

Особенности подачи и рассмотрения исков в банкротстве

Правила признания сделок недействительными в банкротстве будут несколько иными. Здесь действуют два дополнительных основания для подачи исков (ст. 61.2 закона № 127-фз):

• неравноценность обязательств — если имущество продано по цене, существенно ниже рынка, это может причинить ущерб кредиторам;
• умысел на причинение вреда интересам кредиторов — если должник в течение 3 лет до банкротства продал имущество, но не направил полученные средства на погашение уже имеющихся требований кредиторов.

В обоих случаях сделки называют подозрительными. Решение об оспаривании принимают кредиторы или управляющий (в зависимости от обстоятельств).

Стоит сказать, что еще при подаче документов в арбитраж гражданин обязан предоставить сведения о своих сделках за 3 года. Но если не сделать этого, то управляющий может и сам проверить такую информацию.

В отношении недвижимости, транспортных средств и ряда других активов это сделать достаточно просто — по запросу в государственные органы, где регистрируют права. Сложнее будет с движимым имуществом, которое тоже представляет ценность.

Но тут нужно понимать, что если факт незаконной сделки выявят, то возникнут дополнительные риски. Должнику могут отказать в освобождении от обязательств, поскольку он действовал недобросовестно и во вред кредиторам.

Что влияет на принятие решения

Признание сделки недействительной в банкротстве называется обособленным спором. Иск будет рассматривать арбитражный суд, даже если должник является физическим лицом. Учитывая изложенные выше обстоятельства, в судебном процессе будут проверять:

• условия сделки купли-продажи (прежде всего, стоимость имущества и ее соответствие рыночной цене);
• дату заключения и регистрации договора, поскольку от этого может зависеть срок давности;
• добросовестность действий продавца (направил ли он деньги на погашение долгов, либо потратил на иные цели);
• добросовестность покупателя (знал ли он о наличии у второй стороны признаков несостоятельности и неплатежеспособности).

Подразумевается, что при совершении сделки покупатель обязан оценить все риски. В частности, он может проверить, нет ли у продавца исполнительных производств (на портале ФССП) или гражданских дел по взысканию (на сайтах судебных органов). Если на момент сделки такие сведения были размещены в открытом доступе на официальных сайтах, то покупателю будет крайне сложно доказать свою добросовестность. Это значит, что имущество придется вернуть, после чего оно будет включено в конкурсную массу.

Что будет после признания сделки недействительной

Общие последствия недействительной сделки в банкротстве будут такими же — возвращение полученного. Это выгодно кредиторам, ведь в конкурсной массе появится имущество, которое позже продадут на торгах. Покупателю не позавидуешь, ведь он перестанет быть собственником. На сумму, уплаченную им по сделке, можно будет предъявить требование в банкротный реестр. Вот только получить все деньги обратно практически невозможно.

Если покупатель уже успел распорядиться имуществом, с него взыщут денежную компенсацию. Она тоже поступает в конкурсную массу. На основании документов, выданных арбитражом, к взысканию долга привлекут приставов.

Если предметом сделки было жилое помещение, то у покупателя появится ряд дополнительных прав. В частности, это будет возможность преимущественного выкупа без проведения торгов. Статью 61.6-1 применяют, если недвижимость является единственным жильем для приобретателя и он там постоянно проживает вместе с семьей.

Часто задаваемые вопросы

Хотите узнать подробнее о правилах и последствиях оспаривания сделок, либо планируете пройти банкротство? Тогда обращайтесь за помощью к юристам нашей компании!