Может ли пенсионер быть созаемщиком по ипотеке: условия банков и риски

Пенсионер может быть созаемщиком по ипотеке, если он соответствует требованиям конкретного банка по возрасту, доходу и другим параметрам кредитования. Сам по себе статус пенсионера не запрещает участвовать в ипотечной сделке. На практике ключевым ограничением становится не факт выхода на пенсию, а возраст человека на дату полного погашения кредита. Например, Сбер, ВТБ и Альфа-банк указывают верхнюю границу 75 лет на момент окончания договора.

При этом созаемщик — не формальный участник сделки. Он принимает на себя обязательства перед банком и в предусмотренных договором случаях отвечает по кредиту. Решение привлечь пенсионера стоит принимать не только ради увеличения суммы одобрения, но и с учетом последствий для его доходов и имущества.

В каких случаях пенсионера принимают в созаемщики по ипотеке

Российское законодательство не устанавливает общего запрета на участие пенсионеров в ипотеке. Возрастные ограничения в основном определяются кредитной политикой банка. Сам банк решает, с какого возраста готов принять заявку и сколько лет должно оставаться до окончательного погашения задолженности. Такой подход соответствует действующему стандарту ипотечного кредитования: при определении срока кредита банкам рекомендуется учитывать возраст заемщика и созаемщика так, чтобы сохранялась высокая вероятность погашения в течение всего срока.

Ситуация, когда человеку 60–65 лет, а ипотека оформляется на 15 лет, существенно отличается от заявки заемщика в возрасте 70 лет. Во втором случае банк может предложить только короткий срок либо вовсе не включить пенсионера в число участников кредитования. Чем меньше срок, тем выше ежемесячный платеж, а значит, меняется и расчет платежеспособности всей семьи.

На практике банк оценивает пенсионера примерно по тем же критериям, что и другого созаемщика. Важны размер подтвержденного дохода, кредитная история, действующие обязательства и возраст на момент погашения кредита. У разных кредиторов правила практически идентичны. В изученных нами условиях Сбербанка, ВТБ и Альфа-банка указываются следующие требования:

• возраст до 75 лет на дату погашения ипотеки;
• допускается привлечь до трех созаемщиков с аналогичными требованиями к ним;
• наличие стабильного постоянного дохода.

Как доход пенсионера влияет на решение банка

Для банка важен не источник денег, а размер, стабильность и возможность учитывать его при расчете кредитоспособности. Пенсия воспринимается как доход созаемщика, если она подтверждается документами и подходит под конкретную кредитную программу. Однако, как правило, пенсия составляет несущественную сумму, а значит, высокий доход должен быть у основного заемщика или других созаемщиков, которые вовлечены в ипотеку.

Дополнительным преимуществом становится работа после выхода на пенсию: зарплата позволяет показать банку второй источник поступлений.

Даже при достаточно высокой пенсии не гарантировано автоматическое одобрение с учетом высоких ставок по ипотеке и подорожавшей недвижимости. Кроме того, банк одновременно смотрит на уже существующие обязательства. Например, у пенсионера могут быть потребительский кредит, кредитная карта или другой заем. Все эти платежи уменьшают свободный доход, который банк будет учитывать при расчете новой нагрузки.

Здесь созаемщик способен повлиять на параметры сделки в обе стороны. Его доход иногда позволяет увеличить допустимую сумму кредита, но возраст может, наоборот, сократить срок. Таким образом, добавление пенсионера в заявку не всегда означает, что семья получит более выгодную ипотеку.

Для предварительной оценки полезно заранее определить:

• размер ежемесячной пенсии и других официальных доходов;
• текущие кредитные платежи и остаток задолженности;
• возраст пенсионера на дату предполагаемого окончания ипотеки;
• срок, на который банк потенциально готов выдать кредит;
• необходимость подтверждать дополнительный доход документами.

Особенно важно не ориентироваться только на предварительный расчет в рекламном ипотечном калькуляторе. Окончательные условия банк определяет после проверки всех участников сделки и документов.

Задайте вопрос ИИ-ассистенту

Чем вам помочь?

Думаю над ответом .

Получить консультацию

Какие документы понадобятся пенсионеру-созаемщику

Перечень документов зависит от банка и конкретной программы. Если пенсионер получает только пенсию, кредитору обычно необходимо подтверждение личности и дохода. При наличии работы потребуются сведения и о трудовой занятости.

На практике банк обычно запрашивает паспорт, документы о доходах и сведения о трудовой деятельности. Для пенсионера подтверждением дохода может выступать справка из СФР или иной документ, предусмотренный правилами кредитора. Точный перечень лучше уточнить непосредственно перед подачей заявки, поскольку требования банков меняются.

Обычно перед подачей заявки стоит проверить:

• паспортные данные и регистрацию;
• сведения о пенсии и иных официальных доходах;
• информацию о действующих кредитах;
• кредитную историю;
• документы о трудовой деятельности, если пенсионер продолжает работать.

При оформлении ипотеки документы понадобятся не только для оценки созаемщика. После одобрения банк отдельно проверяет квартиру или другой объект, который приобретается за кредитные средства и передается в залог. По закону жилое помещение, купленное за счет ипотечного кредита, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки.

Может ли пенсионер стать созаемщиком, но не получить долю в квартире

Статус созаемщика и право собственности на недвижимость — разные юридические вопросы. Человек может участвовать в погашении ипотечного кредита и отвечать перед банком, но при этом не быть собственником квартиры. Перед подписанием документов нужно внимательно проверить, кто указан покупателем и на кого регистрируется право собственности.

Особенно часто вопрос возникает в семейных сделках. Например, взрослый ребенок оформляет ипотеку, а его пенсионный родитель становится созаемщиком, чтобы банк учел его доход. Само включение родителя в кредитный договор не означает автоматического возникновения у него доли в квартире.

Обратная ситуация тоже возможна: пенсионер становится созаемщиком и одновременно приобретает долю. Тогда у него появляются не только обязанности перед банком, но и права собственника. Если недвижимость находится в общей собственности, при установлении ипотеки действуют специальные правила. В частности, для общей совместной собственности требуется письменное согласие всех собственников, если закон не устанавливает иное.

До подписания кредитного договора желательно отдельно выяснить:

1. кто будет заемщиком по договору;
2. кто будет созаемщиком;
3. кто станет собственником квартиры;
4. какие доли будут зарегистрированы;
5. кто фактически планирует вносить ежемесячные платежи.

Такой разбор особенно важен, когда родители помогают детям купить жилье. Ошибка в понимании роли созаемщика способна проявиться спустя годы, например при разводе, наследовании, продаже квартиры или возникновении у одного из участников долгов.

Что будет, если основной заемщик перестанет платить ипотеку

Главный риск для пенсионера заключается в том, что созаемщик отвечает перед банком не только в пределах той суммы, которую он обещал вносить самостоятельно. Конкретный объем ответственности определяется договором, но при солидарной обязанности кредитор вправе потребовать исполнение от любого из должников — полностью или частично. Это следует из ст. 323 ГК РФ.

Например, взрослый сын оформил ипотеку, а его 63-летняя мать стала созаемщиком. Первое время платежи вносит сын. Позже он теряет работу и перестает исполнять договор. Для банка наличие такого созаемщика означает возможность предъявить требование к матери в соответствии с условиями договора и применимым режимом ответственности.

Если один из солидарных должников погасил обязательство за остальных, у него при определенных условиях возникает право требовать соответствующую компенсацию от других должников (ст. 325 ГК РФ). Но наличие потенциального регресса не отменяет необходимости сначала исполнить обязательство перед банком.

Пенсионеру не стоит становиться созаемщиком только из желания помочь родственнику получить одобрение. Если основной заемщик перестанет платить, финансовая нагрузка может фактически перейти на человека, который рассчитывал лишь формально участвовать в сделке.

Можно ли заменить пенсионера-созаемщика после оформления ипотеки

Иногда после заключения ипотечного договора семья хочет вывести пенсионера из числа созаемщиков. Например, основной заемщик увеличил доход, погасил часть долга или нашел другого участника с более подходящими финансовыми показателями. Но самостоятельно отказаться от статуса созаемщика нельзя. Ипотечный договор связывает участников с банком, поэтому изменение состава должников требует его одобрения. Общий принцип ст. 391 ГК РФ состоит в том, что перевод долга допускается с согласия кредитора.

На практике банк может рассмотреть заявление об исключении созаемщика или замене его другим человеком. Кредитор заново оценивает платежеспособность оставшегося заемщика и нового участника, если он появляется. Гарантии положительного решения нет: для банка важно, чтобы после изменения состава должников риск непогашения кредита не вырос.

С учетом возраста и длительности ипотеки нельзя обойти и вопрос, что будет с ипотекой в случае смерти созаемщика-пенсионера. Обязательство продолжает действовать, а вопрос о долге умершего решается согласно условиям кредитного договора и наследства. Если пенсионер был созаемщиком по ипотеке, но не являлся единственным заемщиком, второй заемщик продолжает исполнять договор перед банком.

Отдельно нужно учитывать наследство. При наличии у умершего доли в квартире она входит в наследственную массу, и вместе с наследуемым имуществом к наследникам могут перейти и связанные с ним обязательства в пределах стоимости принятого наследства. Если ипотечная квартира была застрахована по программе, предусматривающей выплату при смерти заемщика, страховая компания может погасить соответствующую часть задолженности.

В любом случае после смерти пенсионера важно не прекращать платежи самовольно, а сразу обратиться в банк, проверить условия страховки и выяснить, как смерть созаемщика повлияет на дальнейшее погашение ипотеки. При необходимости стоит попросить об ипотечных каникулах или реструктуризации.

Что делать при возникновении финансовых сложностей

Допустим, основной заемщик не в состоянии платить по ипотеке или его доходы существенно сократились, тогда нагрузку по обязательству приходится нести созаемщику-пенсионеру. При средней пенсии в 27 тысяч рублей и среднем ежемесячном платеже по ипотеке в 40 тысяч рублей очевидно, что самостоятельно обслуживать кредит пенсионер не в состоянии. При длительной просрочке и сумме долга свыше 5% от стоимости недвижимости банк как залогодержатель вправе забрать ее. Не спасает, даже если это единственное жилье.

При временных финансовых трудностях оптимальным решением порой становятся упомянутые выше ипотечные каникулы. Иногда облегчить ежемесячные платежи помогут реструктуризация или рефинансирование, но важно оценить условия, чтобы они не ухудшали положение должника. Кроме того, до появления просрочки заемщики вправе сами продать ипотечную квартиру с согласия банка. Это обычно куда выгоднее, чем торги в стадии исполнительного производства.

Когда долгов много помимо ипотеки и они стали объективно неподъемными, одним из вариантов законного решения может стать банкротство физического лица. Оно позволяет при соблюдении установленных законом условий решить вопрос с определенными категориями непосильных денежных обязательств, но ипотечные долги требуют отдельного анализа из-за залога недвижимости и особенностей кредитного договора.

Перед началом процедуры важно установить состав долгов, статус квартиры, наличие доли пенсионера или другого созаемщика, семейное положение и историю расчетов по ипотеке. Банкротство нельзя рассматривать как универсальную кнопку списания обязательств: последствия зависят от конкретной ситуации и документов, некоторые долги при этом могут остаться.

Специалисты по банкротству физических лиц проведут оценку задолженности, имущества и рисков, связанных с ипотечной квартирой, чтобы определить, подходит ли человеку процедура и какие последствия она повлечет. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашим юристам.