Кредитным договором определяют круг лиц, которые будут нести обязательства перед банком. Это в полной мере относится и к ипотеке, где кроме титульного (основного) заемщика может быть еще созаемщик и поручитель. Права на жилое помещение, приобретенное с использованием заемных средств, возникают после регистрации сделки. Заемщик в большинстве случаев будет являться собственником. Созаемщик может претендовать на квартиру по ипотеке, если является супругом или получает долю по иным основаниям.
Права и обязательства созаемщика по ипотеке
Целью оформления ипотеки является приобретение жилья. Его собственником чаще всего становится заемщик, который подает заявку в банк, просит определенную сумму на сделку, вносит первоначальный взнос и подписывает договор.
Если в ипотеке участвует созаемщик, он будет нести полную ответственность за внесение платежей. Банк вправе предъявить к нему те же требования, что и к основному заемщику. Это называется солидарным обязательством.
Далеко не всегда у созаемщика возникают какие-либо права в отношении недвижимости, приобретенной в ипотеку. По сути, это происходит только по сделке с участием супругов (если иное не предусмотрено брачным договором). Все имущество, приобретенное в браке, становится общей совместной собственностью.
При этом оформить покупку квартиры вполне можно только на имя основного заемщика. В плане ипотеки и прав на жилье происходит следующее:
- Супруг заемщика по умолчанию привлекается в качестве созаемщика, даже если собственником в договоре указан один из них. Исключить супруга из кредита можно только на основании брачного договора, устанавливающего раздельный режим имущества, либо если он не является гражданином РФ. При этом по Семейной ипотеке участие супругов строго обязательно.
- Солидарный заемщик-супруг вправе требовать выделения доли в праве собственности (например, при разводе), однако в период действия обременения это возможно только с согласия банка либо через суд. Такое выделение долей никак не влияет на его обязательства перед банком: статус солидарного заемщика и обязанность выплачивать кредит в полном объеме сохраняются.
- Если созаемщиком выступает не супруг, а третье лицо, сам по себе кредитный договор не наделяет его имущественными правами. Такой созаемщик может становиться собственником недвижимости только на основании договора купли-продажи (при первоначальном оформлении долей) либо в силу закона, например, в порядке наследования.
Есть ситуации, когда права созаемщика на жилье возникают на основании законодательства. Сюда относится не только режим совместной собственности супругов. Распространенным примером является распоряжение средствами маткапитала. Если заемщик использует их для первоначального взноса или для погашения ранее взятой ипотеки, нужно обязательно выделить долю на всех членов семьи.
Особенности привлечения супруга в качестве созаемщика
Вопрос с правом на жилье для созаемщика-супруга решают не в договоре на ипотеку. Это можно сделать:
- при оформлении и регистрации договора купли-продажи, где можно сразу указать покупателями обоих супругов с выделением долей или без такового;
- в любой момент после сделки путем заключения соглашения о выделении и распределении долей;
- на основании соглашения или судебного акта о разделе имущества между супругами (до или после развода).
Если квартиру оформляют только на имя основного заемщика, это не освобождает второго супруга от участия. Поскольку жилье приобретается в кредит, супруг-созаемщик тоже нужен на сделке. Он обязан подписать кредитный договор лично в офисе банка либо удаленно с помощью электронной подписи в рамках дистанционного оформления.
При определенных условиях и с согласия банка созаемщика можно вывести из ипотеки. Например, с переводом обязательств на другого человека, которым может быть иной родственник, друг и т. д. На режим титульной собственности напрямую это не повлияет. Для банка изменится состав лиц, несущих обязательства по внесению платежей. Но и распоряжаться правами на жилье заемщик сможет только в ограниченном режиме. Без согласия залогодержателя это допускается только при выделении или перераспределении долей между супругами и несовершеннолетними детьми.
Обязательное выделение долей
Требование о выделении долей на созаемщика-супруга и несовершеннолетних детей всегда действует при использовании маткапитала. Это правило не обойти. Возможны следующие варианты:
- Доли выделяют сразу при заключении договора купли-продажи, т. е. все члены семьи становятся собственниками с равными правами.
- Соглашение о выделении долей заключают и регистрируют в период действия ипотеки (согласие банка не требуется).
- Документ о выделении долей оформляют в течение шести месяцев после погашения ипотеки и снятия обременения.
Контроль за выделением долей осуществляет прокуратура совместно с Социальным фондом РФ и органами опеки. Нарушения регулярно выявляются в ходе ведомственных проверок, а также при попытке продажи недвижимости. Если ипотека погашена, но в течение полугода доли не выделены, надзорные органы без предварительных предупреждений вправе обратиться в суд. В случае бездействия родителей или незаконной продажи жилья суд обяжет владельца сертификата принудительно наделить членов семьи долями либо взыщет всю сумму маткапитала обратно в бюджет.
По программе Семейной ипотеки государство субсидирует банки, чтобы заемщику предоставили льготную ставку. При этом обязательного требования о выделении долей на супруга-созаемщика здесь нет. Действует общая норма СК РФ о возникновении права совместной собственности, так как недвижимость приобретена во время брака. Если же ипотеку берет один из родителей после развода, то созаемщика-супруга не нужно привлекать к заключению кредитного договора.
Проверяет ли банк сведения о собственниках
В процессе рассмотрения заявки и заключения договора на ипотеку банк проверяет буквально все моменты, в том числе круг лиц, выступающих покупателями по сделке. Но после выдачи кредита текущий контроль за изменением прав на жилье уже не столько актуален:
- Регистрация залога накладывает жесткие ограничения на распоряжение квартирой — Росреестр откажет в продаже, дарении или изменении состава собственников без согласия банка, если иное прямо не предусмотрено законом.
- Если изменение состава собственников разрешено законом без одобрения кредитора (как в случае с выделением долей по маткапиталу), банк никак не может на это повлиять.
Таким образом, своеобразным гарантом интересов банка станет Росреестр. Ведомство проверяет документы по любой сделке с недвижимостью. Если распоряжение или изменение прав собственности без согласия залогодержателя недопустимо, заявитель получит отказ в регистрации.
Что будет с долей созаемщика при возникновении долгов по ипотеке
Обязательства заемщика и созаемщика по ипотеке неразделимы ввиду солидарной ответственности. Поэтому при возникновении просроченной задолженности могут возникать следующие ситуации:
- Созаемщику придется вносить платежи и погашать долг, так как банк наверняка укажет его в требованиях, претензиях и исковом заявлении.
- Если созаемщик вносил текущие платежи или погашал просроченный долг по ипотеке, он вправе взыскать приходящуюся на заемщика сумму.
- Если просрочка превышает 3 месяца или сумма долга составляет более 5% от стоимости квартиры, банк вправе обратить взыскание на предмет залога, независимо от воли заемщика и созаемщика.
Даже когда созаемщик взял на себя все платежи по ипотеке, заемщик останется собственником жилья. Вопросы о возмещении расходов они будут решать по взаимной договоренности или через суд, но уже без участия банка.
Когда заемщик или созаемщик проходят банкротство, они могут сохранить за собой заложенную недвижимость. Основанием для этого станет отдельное мировое соглашение с банком, утвержденное судом. Остальные кредиторы не смогут повлиять на исключение предмета залога из конкурсной массы. После завершения банкротства платить по ипотеке будут лица, указанные в соглашении. При этом права на недвижимость в ходе дела не изменятся, поскольку действует арест с запретом на распоряжение, регистрационные действия.
Если вы хотите узнать подробнее о юридических нюансах, плюсах и последствиях процедуры банкротства в разных ситуациях, обратитесь на бесплатную консультацию к нашим юристам. Мы проведем подробный правовой анализ вашей ситуации на соответствие требованиям закона.
Частые вопросы
Если дело дошло до реализации предмета залога, то право собственности перейдет к победителю торгов. При этом не важно, сколько лиц являлись владельцами недвижимости, ранее приобретенной в ипотеку. На основании документов по итогам торгов Росреестр проведет регистрационные действия без участия заемщика и (или) созаемщика.
В законе об ипотеке нет указания о минимальном и максимальном количестве созаемщиков. Эти вопросы регулируются правилами каждого конкретного банка. На практике в состав созаемщиков могут включать 3–4 человека. Это достаточная гарантия, что банк получит деньги.
Созаемщик может забрать бумажную закладную в банке только в том случае, если он является собственником этой квартиры. Если созаемщик не наделен долей в недвижимости, банк выдаст ему документ только по нотариальной доверенности от титульного владельца. Закладные в электронном виде аннулируют по обращению банка, а созаемщикам или заемщикам их не выдают.
банкротства физ. лица Рассчитайте стоимость процедуры
банкротства для вашего случая
