Ипотека — это серьезный кредит, который требует соответствующего подхода. И денег. И необходимости платить за свое жилье много лет. Уговоры, уверения в честности, слезы и клятвы не убедят ни один современный банк в вашей платежеспособности. Только факты, только документы, только хардкор.
В этой статье мы предлагаем рассмотреть, как оформить ипотечный кредит с долгами перед ФССП, когда банки готовы смотреть на просрочки «сквозь пальцы» и можно ли списать долг по ипотеке без ущерба для своего имущества и финансов.
Ипотека с просрочками по кредитам
Как ни странно, но ипотеку можно оформить и при наличии просрочек по кредитным ссудам. Банк каждую ситуацию рассматривает персонально, изучая все обстоятельства. В частности:
- уровень заработной платы или иных доходов клиента. Если на оплату всех кредитных обязательств (и возможной ипотеки в том числе) будет уходить до 50% от дохода, то высоки шансы на одобрение;
- наличие имущества, которое может предлагаться как залог по ипотеке. Например, если у клиента уже есть 2 ликвидные квартиры и земельный участок, то банк может быть готов закрыть глаза на небольшие просрочки;
- длительность просрочек. Например, если ваши просрочки не были слишком частыми и длились до месяца, банк, конечно, задаст несколько вопросов о причинах их образования. Но в целом это не станет помехой для ипотечного кредитования.
И все же клиентам с просрочками и немного испорченной кредитной историей банки предлагают ипотечные кредиты под более высокие ставки. Предъявляются и другие дополнительные условия.
Рассмотрим, с какими требованиями сталкиваются такие клиенты:
- Наличие надежного поручителя. Если нашелся такой человек и он прилично зарабатывает и имеет идеальную кредитную историю, у вас есть хорошие шансы на оформление ипотеки.
- Платежи по кредитам не должны в совокупности превышать половину ваших доходов. В идеале для банка — учитывается и платеж по ипотечному кредиту, и расходы на обслуживание автомобиля, аренду съемного жилья, стоимость проезда до работы и многие другие расходы на благоглупости.
- Дополнительная недвижимость в залог. Банк способен потребовать предоставить в залог имеющуюся недвижимость плюсом к оформляемой ипотечной недвижимости.
- Постоянная и стабильная работа с хорошей должностью и окладом. Если вы, к примеру, работаете в сфере низкоквалифицированного труда, а ваша зарплата оставляет желать лучшего, шансов на ипотеку мало.
- Высокая процентная ставка. Если у клиента ранее были просрочки, то банк может предложить более высокую ставку. Например, не 9%, а 14% годовых. Оспорить такое решение невозможно — процентную ставку банк определяет на свое усмотрение. Вам решать, соглашаться или отказываться.
- Высокий первоначальный взнос. Например, не 25%, а 60% от суммы стоимости жилья. Чем выше риск невозврата — тем большим будет первоначальный взнос.
В целом все понятно — если у клиента ранее были просрочки, то для банка возрастает риск невозврата кредита. И он пытается перестраховаться, поднимая процентную ставку и устанавливая завышенный первый взнос по ипотеке. Банк часто создает даже заградительные условия — все делает для того, чтобы клиент НЕ взял у него кредит.
Как взять ипотеку, если есть просроченная задолженность по алиментам или коммунальным услугам?
Теоретически кредитная история — это описание платежной дисциплины клиента, основанное на его расчетах с банками и другими финансовыми организациями. Но современный подход учитывает уже не только возврат кредитов и микрозаймов.
Банки стараются оценить человека в целом. Поэтому они также изучают дисциплину погашения ИНЫХ долговых обязательств!
К таковым обязательствам относятся:
- алименты на содержание детей;
- задолженности по коммунальным услугам;
- компенсации по решению суда;
- налоги;
- административные или уголовные штрафы и другие.
Все эти обязательства будут отражаться в кредитной истории. В особенности, если их уже начали взыскивать судебные приставы. Банки тоже эти просрочки видят. Если человек не спешит оплачивать эти «хвосты», то велика вероятность, что в ипотеке вам откажут.
Разумеется, если в КИ отображается только один несчастный административный штраф из-за превышения скорости на сумму, скажем, 2 тыс. рублей, то банк его попросту проигнорирует. Ну с кем такого не бывает? Но если вы, например, должны по алиментам 1,5 млн. рублей и ни копейки не платите, то ипотеки вам не видать.
Так происходит от того, что банковские скорринговые системы (да и сами сотрудники кредитных отделов) классифицируют таких клиентов как неплатежеспособных. Для них это — факт предбанкротного состояния заемщика. Человек может не сегодня-завтра обратиться в арбитражный суд за признанием несостоятельности.
Если вы все же намерены брать ипотечный кредит с долгами по иным обязательствам, вам нужно сначала разобраться с взыскателями и с судебными приставами. У вас есть несколько способов:
- оплатить задолженность;
- договориться с взыскателем;
- начать выплачивать задолженность и при этом договориться с судебным приставом.
Понятно, что если речь идет о штрафе на копеечную сумму, то проще заплатить эти несколько тысяч рублей и забыть о проблеме. А если у человека висит несколько сотен тысяч или миллионы рублей долга? Быстро их выплатить не получится. В таком случае вам остается договариваться с взыскателем и судебным приставом.
В процессе исполнительного производства всегда можно заключить соглашение с взыскателем и тем самым закрыть дело в ФССП. Например, оплатить часть задолженности и пообещать выплачивать сумму и дальше, равными частями.
Заключается соглашение, в котором фиксируются все договоренности. Далее взыскатель обращается в ФССП, информирует о заключенном соглашении и забирает заявление. Дело закрывают, а записи о текущей задолженности удаляются из кредитной истории.
Важно! Записи о том, что у вас была задолженность, из кредитной истории не убираются! Это касается всех обязательств: кредитов, микрозаймов, алиментов, других компенсаций. То есть ваши будущие кредиторы все равно будут видеть просрочку в прошлом. По закону, такие записи сохраняются в течение 7 лет (раньше было — 10 лет).
Ну и еще один способ — это пойти на компромисс с судебным приставом. Вы приходите к нему на прием и спрашиваете, что можно сделать в текущей ситуации. Объясняете свое материальное положение и действия, которые можно предпринять уже сегодня. Например, оплатить 20% задолженности. Этот шаг называется просьбой об отсрочке или рассрочке.
В основном судебные приставы идут навстречу должникам. Они заинтересованы в людях, которые понимают ответственность и готовы с ней справляться.
Далее вы платите свою часть и продолжаете оплачивать задолженность ежемесячно. Это поможет вам убить сразу двух зайцев:
- Снять возможные ограничения, введенные ранее ФССП: аресты имущества, блокировки карт и другие меры.
- Удалить из кредитной истории сведения о текущей просрочке.
Одобряют ли в банках ипотеку при таких обстоятельствах? Да, но с некоторыми мерами предосторожности. У вас должно быть достаточно денег или дохода, чтобы рассчитываться по судебной задолженности и в то же время выплачивать ипотеку. Скорее всего, вам также предложат высокую процентную ставку и потребуют от 50% суммы первого взноса.
Дадут ли ипотеку, если я закрыл долги у приставов?
Итак, представим, что вы рассчитались по своим долговым обязательствам. Вы закрыли все просроченные кредиты, на вас больше не висят мертвым грузом алименты и долги по коммунальным услугам, вы освободились от всего. Дадут ли теперь ипотеку?
Это будет зависеть от следующих факторов:
- количество и качество просрочек;
- наличие судимостей;
- уровень дохода;
- место работы;
- участие в судебных делах;
- наличие других обязательств (не просроченных);
- наличие имущества;
- размер общей суммы запрашиваемого ипотечного кредита;
- размеры первого взноса.
То есть банк анализирует заемщика со всех сторон. Конечно, ключевым моментом здесь выступает кредитная история. Если у вас в прошлом были незначительные просрочки сроком до 1 месяца, к ним не придираются. Но если просрочки были, скажем, сроком в 5-6 месяцев и не один раз, то с большой долей вероятности в ипотеке вам будет отказано.
Преимущественно отказы ловят следующие категории клиентов:
- Те, которые не могут внятно предоставить сведения о занятости и к работодателям которых нельзя дозвониться. То есть клиент вроде и предоставил номер телефона, но вот связаться по нему невозможно.
- Те, которые имеют слишком высокую закредитованность. Например, человек ипотеку финансово не вытягивает — получает 40 тыс. рублей, а ежемесячный платеж составляет 30 тыс. рублей. То есть на жизнь остается меньше допустимого МРОТ.
- Судимые люди. Например, в недалеком прошлом у клиента была судимость по уголовному преступлению. Если судимость до сих пор не снята и не погашена, шансов на одобрение ипотеки будет мало.
- Человек не может официально подтвердить свои доходы — например, справкой 2-НДФЛ. В таком случае шансов на ипотеку почти нет. Все же вы запрашиваете серьезную сумму, поэтому клиент должен максимально подтвердить свою готовность платить по кредиту.
- Клиент участвует в судебном деле. Неважно, по какому поводу и как оно идет — до вынесения решения судом банк не одобрит ипотеку. Даже если клиент выступает только свидетелем.
- Собственный бизнес. Увы, но предприниматели часто выступают для банков персонами нон-грата. Им в принципе сложно получить кредит на развитие бизнеса, а уж ипотеку и вовсе непросто оформить.
Как взять ипотеку с долгами у приставов: помощь специалистов
В России есть альтернативный способ взаимодействия с банками — это обращение к кредитным брокерам. Представленные специалисты обычно имеют тесные связи в банковской среде, поэтому, как минимум, они будут знать причину, из-за которой вам отказывают. Ну и помогут вам исправить недочеты для повторного обращения.
Также кредитные брокеры помогают консультациями — они подробно рассказывают, что сейчас происходит на рынке кредитования, как правильно выбрать условия для ипотеки и каковы шансы в вашем случае. В их компетенцию входит и подбор банков, на которые можно ориентироваться — брокеры хорошо знают о том, в каком банке на данный момент какие существуют условия. Поэтому помогут вам подобрать самую низкую ставку или самый лояльный банк, исходя из ваших запросов.
При открытых задолженностях перед судебными приставами, к сожалению, взять ипотеку почти невозможно. Исключение — не совсем легальные и честные способы. Например, когда брокер входит в преступный сговор с сотрудником банка и добивается выдачи кредита. Но такая схема работает только через откаты. Стоит ли говорить, насколько это рискованно и глупо?
Если вы — обычный заемщик, у которого образовались текущие просроченные долги, нет дорогостоящей недвижимости и миллионов на счетах, то лучше пока об ипотеке забыть. Займитесь погашением текущих обязательств и исправлением кредитной истории.
Что делать, если новый кредит очень нужен, но есть задолженность по ранее взятому кредиту?
Допустим, вы не отказались от идеи взять большой кредит или ипотеку через пару месяцев. Что можно сделать в такой ситуации? Позаботиться о своей репутации перед банком. Вам нужно заранее определиться, в каком банке вы собираетесь оформлять ипотеку. Далее:
- Обращаемся в выбранный банк и заявляем, что вы намерены получать свою зарплату на карту здесь. Оформляем все нужные документы на открытие дебетового счета. Это весьма разумный ход, который поднимет уровень доверия к вам. Банк будет видеть, сколько дохода вы получаете и насколько часто в ваш адрес приходя платежи.
- Обращаемся в выбранный банк и заявляем, что вы желаете открыть вклад. Если банк увидит, что вы доверяете ему свои деньги, он тоже будет лояльнее к вам относиться. В будущем это вам поможет.
- Обращаемся в выбранный банк за ипотекой и предоставляем дополнительную гарантию. Это имущество, которое вы предоставляете под залог, или поручитель, у которого высокий доход и хорошая кредитная история. В таком случае есть шансы, что банк не только одобрит ипотеку, но и предложит приятные условия погашения кредита.
Желательно при этом также изучить условия, которые сейчас предлагают банки. Они порой серьезно меняются. Также научитесь отличать рекламные предложения от реальных. Если банк пишет, что ипотеку предоставляет под процент от 4% годовых, не спешите радоваться. Как правило, в стандартном предложении это 7-8% годовых.
Можно ли списать долг по ипотеке?
Представим, что вы взяли ипотеку 2 года назад. Вы ее благополучно выплачивали, но вот на работе случилось резкое сокращение и вас увольняют. Платить, соответственно, вам нечем. Новую работу с таким же уровнем дохода в вашем городе найти тяжело. Что делать?
Возникает мысль о списании ипотечной задолженности. И таки предчувствия вас не обманывают — это действительно возможно. Но на очень сложных условиях — вас избавят и от квартиры, в которой вы живете.
Все просто: ипотека — это залоговый кредит, где объектом залога становится та самая квартира. Как правило, она выступает для заемщика и единственным жильем. Так вот, у заемщика есть право обратиться за признанием банкротства. Но в процедуре будет формироваться конкурсная масса, в которую непременно включается и ипотечное жилье. В дальнейшем квартира реализуется, а деньги достаются кредиторам (80% — залоговому кредитору).
В конце процедуры суд списывает вам оставшиеся долговые обязательства и вы никому ничего не будете должны. К сожалению, других способов списать ипотечный долг не существует.
Альтернативный сценарий — это когда после нескольких месяцев просрочки банк обращается в суд за принудительным изъятием объекта залога. В этом случае вы тоже лишитесь квартиры, но еще и останетесь должны банку.
Вам нужна ипотека, но у вас испорченная кредитная история? Рекомендуем воспользоваться консультацией опытных юристов. Мы поможем вам разобраться в ситуации и добиться результата.
