Если созаемщик в договоре купли-продажи указан как покупатель квартиры, это еще не означает, что он автоматически получает те же права, что и основной заемщик. Здесь важно разделять два разных вопроса: кто отвечает перед банком по ипотеке и кто приобретает право собственности на недвижимость. Данные статусы могут совпадать, но не обязаны.
На практике ситуация обычно выглядит так: супруги, родственники или партнеры берут ипотеку вместе, банк включает обоих в кредитный договор, а квартиру оформляют на одного или нескольких участников сделки. После этого возникает закономерный вопрос: если человек является созаемщиком, должна ли его фамилия стоять в договоре купли-продажи и получает ли он долю в квартире?
Однозначного ответа для всех случаев нет. Созаемщик по кредиту и собственник квартиры — юридически не одно и то же лицо. Так что до подписания документов стоит проверить не только условия ипотеки, но и то, кто указан покупателем в ДКП и на кого регистрируется право собственности.
Кто такой созаемщик и почему его статус не дает автоматической доли
Созаемщик — это участник кредитных отношений, который вместе с заемщиком отвечает перед банком за возврат кредита. Если договор предусматривает солидарную обязанность, банк вправе требовать исполнение как от всех должников, так и от любого из них отдельно. Такое правило установлено ст. 323 ГК РФ.
Соответственно, фраза «мы оба платим ипотеку» сама по себе не отвечает на вопрос о собственности. Один человек может быть указан в кредитном договоре как созаемщик, регулярно перечислять деньги банку и при этом не иметь зарегистрированной доли в квартире. И наоборот: несколько человек могут приобрести квартиру в общую собственность, а их обязанности перед банком будут определяться отдельно.
При оформлении сделки важно посмотреть сразу на несколько документов:
- кредитный договор с банком;
- договор купли-продажи квартиры;
- сведения ЕГРН о зарегистрированных правах;
- договор об ипотеке и документы о залоге, если они оформлялись отдельно.
ГК РФ допускает существование общей собственности нескольких лиц. Она может быть долевой или совместной, причем по общему правилу общая собственность является долевой, если законом не предусмотрено иное.
Именно поэтому нельзя делать вывод о праве на квартиру только из того, что человек имеет статус созаемщика. Нужно установить, какое место он занимает именно в сделке с недвижимостью.
Ситуация, когда созаемщиками выступают супруги, имеет дополнительную особенность. Даже если в ДКП покупателем указан только один из них, квартира, приобретенная во время брака за общие средства, как правило, относится к совместному имуществу супругов. При этом ипотечный договор и право собственности — разные отношения: участие второго супруга в кредите не делает его созаемщиком только потому, что он состоит в браке, а режим имущества супругов определяется семейным законодательством и условиями конкретной сделки.
Как указать созаемщика в договоре купли-продажи квартиры
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде одного документа, который подписывают стороны. Для недвижимости также требуется согласовать предмет сделки и цену. Такие правила установлены ст. 550 и 555 ГК РФ.
Если созаемщик должен стать собственником квартиры, его указывают в договоре как одного из покупателей. В этом случае в ДКП необходимо четко определить, какая именно недвижимость приобретается и как распределяются права покупателей. Например, квартира покупается двумя людьми в долевую собственность по 1/2 каждому.
При этом возможны разные варианты оформления:
- Один заемщик является собственником, а второй выступает только созаемщиком.
- Оба созаемщика указаны покупателями и получают доли.
- Супруги приобретают квартиру в совместную собственность в предусмотренном законом режиме.
- Несколько покупателей приобретают объект с заранее определенными долями, например по 1/4 или 1/3 и 2/3.
Если человек рассчитывает получить долю в квартире, безопаснее заранее закрепить это в документах, а не рассчитывать на сам факт участия в ипотеке.
Право собственности на недвижимость возникает и подтверждается в установленном законом порядке. Переход права по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение ДКП до этой процедуры не заменяет ее и не создает для третьих лиц тех же последствий, что зарегистрированное право.
Проверить зарегистрированные права и характеристики объекта можно через официальные сервисы Росреестра. Это особенно полезно в ситуации, когда между сторонами уже возник спор о том, кому принадлежит квартира и какая доля зарегистрирована.
Должен ли созаемщик платить ипотеку, если квартиры у него нет
Здесь как раз чаще всего возникает неприятный для созаемщика момент. Раз он подписал кредитный договор и принял на себя обязательства перед банком, то отсутствие доли в квартире не освобождает его от этих обязательств. Банк смотрит прежде всего на условия кредитного договора, а не на то, чье имя указано в ЕГРН.
Следовательно, созаемщик должен каждый месяц вносить платежи, если соответствующая обязанность предусмотрена кредитным договором. Допустим, основной заемщик перестает платить, тогда банк при наличии солидарной ответственности может предъявить требования к созаемщику. Закон не обязывает сначала полностью взыскать деньги с одного должника и только потом обращаться к другому.
Получается довольно парадоксальная ситуация: человек не имеет собственной доли в квартире, но отвечает перед банком за значительную часть или весь остаток ипотечного долга. Именно поэтому перед подписанием кредитных документов важно понимать не только размер ежемесячного платежа, но и объем ответственности каждого участника.
Если созаемщик самостоятельно погасил больше, чем должен был по внутренним договоренностям между участниками, у него в определенных обстоятельствах может возникнуть требование к другому должнику. Но это уже отдельный вопрос взаимоотношений между созаемщиками и не меняет автоматически запись о праве собственности на квартиру.
Иными словами, платежи по ипотеке и доля в недвижимости — две разные юридические плоскости. Их лучше согласовать заранее, пока отношения между участниками сделки нормальные.
Можно ли продать квартиру, если один из собственников — созаемщик
Продажа квартиры с ипотекой требует учитывать интересы банка как залогодержателя. По закону ипотека обеспечивает исполнение основного обязательства, а кредитор получает преимущественное удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества. Это предусмотрено законом № 102-ФЗ «Об ипотеке».
Собственники не могут просто заключить обычный договор купли-продажи и проигнорировать существующий залог. Порядок сделки зависит от условий кредитного договора, позиции банка и выбранного способа погашения задолженности или переоформления обязательства.
Перед продажей необходимо выяснить:
- кто зарегистрирован собственником квартиры;
- кто указан заемщиком и созаемщиком;
- какой остаток задолженности существует перед банком;
- находится ли квартира в залоге;
- каким способом будет снято обременение либо изменен состав участников обязательства.
Особенно важно не путать продажу квартиры с выходом созаемщика из кредита. Если человек перестает быть собственником, это еще не означает, что банк автоматически исключает его из числа должников. Для изменения состава заемщиков требуется соответствующее решение кредитора и оформление необходимых документов.
Самостоятельно договориться между собой о том, что теперь ипотеку будет платить только второй участник, недостаточно. Пока банк не согласовал изменение обязательства, прежний созаемщик может продолжать отвечать по кредиту на условиях подписанного договора.
Что проверить созаемщику перед подписанием ДКП
Распространенная ошибка — внимательно изучить только кредитный договор и почти не посмотреть на сам договор купли-продажи. Между тем именно ДКП показывает, кто выступает покупателем недвижимости и на каких условиях она приобретается.
Если один из созаемщиков рассчитывает на половину квартиры, но в договоре покупателем указан только второй человек, а в регистрационных документах право оформляется исключительно на него, рассчитывать на автоматическое появление доли нельзя. Сам факт участия в ипотеке этого не гарантирует.
Перед подписанием документов полезно последовательно проверить:
- кто указан покупателями в ДКП;
- какие доли должны возникнуть после регистрации;
- кто является заемщиком и созаемщиком;
- на кого оформляется ипотека;
- кто фактически вносит первоначальный взнос и ежемесячные платежи;
- что произойдет с обязательствами каждого участника при продаже квартиры или прекращении отношений.
Чем раньше согласованы права на квартиру и обязанности по кредиту, тем меньше вероятность, что один из участников позже окажется одновременно без доли и с крупным долгом перед банком.
Если речь идет о супругах, дополнительно необходимо учитывать соответствующий режим имущества. Для других родственников или партнеров обычно особенно важно заранее определить доли и порядок расчетов. При отсутствии установленного соглашением размера доли в долевой собственности они по общему правилу считаются равными.
Если созаемщик накопил долги: что будет с его долей при банкротстве
При банкротстве созаемщика прежде всего нужно определить, принадлежит ли ему квартира или доля в ней. Участие в ипотеке само по себе не создает право собственности. Зарегистрированная за должником доля учитывается в имущественной массе по правилам банкротства, тогда как квартира, оформленная исключительно на другого созаемщика, не становится собственностью должника только из-за его обязательств перед банком.
Для супругов действует дополнительное правило: квартира, приобретенная в период брака за общие средства, по общему правилу считается совместным имуществом. Соответственно, при банкротстве доля должника в квартире может быть выделена и включена в конкурсную массу.
С ипотечной квартирой ситуация сложнее. Она находится в залоге у банка, поэтому при банкротстве учитываются не только права собственника, но и интересы залогодержателя. Закон № 127-ФЗ устанавливает специальные правила для имущества, обеспечивающего требования банка. В определенных случаях единственное ипотечное жилье можно сохранить через заключение соглашения с ипотечным кредитором, но рассчитывать на это автоматически нельзя.
Особое внимание нужно уделить ситуации, когда должник перестал справляться сразу с несколькими кредитами. Например, созаемщик продолжает отвечать перед банком по ипотеке, одновременно имеет потребительские займы и задолженность перед другими кредиторами. В таком случае банкротство может рассматриваться как способ решить проблему с непосильными долгами, однако перед началом процедуры необходимо проверить доходы, имущество, долю в квартире, ипотечный договор и совершенные ранее сделки.
Банкротство созаемщика нельзя оценивать только по размеру его кредитной задолженности. Важно заранее понять, как процедура повлияет на ипотеку, квартиру и второго заемщика. Поэтому до подачи заявления стоит обратиться к специалистам по банкротству физических лиц, которые изучат документы и рассчитают возможные последствия именно для конкретной ситуации. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашим юристам.
банкротства физ. лица Рассчитайте стоимость процедуры
банкротства для вашего случая
