Со своим личным имуществом мы вправе делать все, что захотим. Но эта, казалось бы, простая аксиома вдребезги разбивается о нормы ст. 246 ГК РФ. Закон устанавливает довольно интересные правила в отношении частного владения. Так, распоряжение имуществом в долевой собственности часто возможно только с согласия других совладельцев.
Соответственно, если у вас вдруг возникнут какие-то идеи насчет своей доли в квартире, вы должны сначала получить разрешение на дальнейшие действия. Но в ряде случаев, например, при продаже, хватает простого уведомления о намерении продать долю. Норма подкрепляется и судебной практикой — например, такого же мнения придерживается ФАС Московского округа в одном из своих постановлений.
Продажа и сдача общей собственности в аренду: как это будет происходить
Продать земельный участок, квартиру или другой объект, который находится в совместной долевой собственности, можно:
- целиком;
- в выделенной доле.
Если долевые совладельцы решили продать, например, квартиру полностью, то потребуется согласие всех лиц. Допустим, если имеется 5 собственников, то они в 100% составе должны дать одобрение на заключение договора. Технически возможны два варианта:
- Квартиру продают все собственники сообща. То есть в назначенное время им необходимо в полном составе явиться к риэлтору или к нотариусу на сделку и подписать документы.
- Продавцом выступает один из долевых владельцев, остальные дают нотариально заверенное согласие.
Если же продается доля в квартире или в земельном участке, то продажа выглядит по-другому. В первую очередь, необходимо разослать другим собственникам уведомления. Продавец должен проинформировать заинтересованных лиц о своих планах. Дело в том, что совладельцы имеют преимущественное право выкупа.
Письмо должно содержать следующие данные:
- Уведомление о предстоящей продаже.
- Цену и предложение выкупить объект по указанной стоимости.
Предпочтительнее воспользоваться заказным письмом с уведомлением о вручении. Если в течение месяца вам никто не ответит, то можно смело выставлять имущество на продажу. Отсутствие интереса можно расценивать как отказ.
Но помните! Вы должны назначить ту же цену, которая была означена в заказном письме. Если собственникам было предложено выкупить долю в квартире за 800 000 рублей, а в объявлении указано 600 000 рублей, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы.
Любой совладелец вправе обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи. На подачу искового заявления у долевого собственника есть 3 месяца с момента заключения договора. Таким образом, он и переведет все права нового покупателя на себя.
Ситуации становятся острее, если несколько совладельцев изъявят желание купить долю. Специального регламента законом на этот случай не предусмотрено — продавец может договориться с любым из потенциальных покупателей.
Теперь перейдем к аренде. Сдавать объект могут все собственники одновременно или кто-то один. Они сами между собой устанавливают правила взаимодействия. При этом, согласно Письму Минфина от 17 декабря 2019 года, налоговое бремя распределяется на всех совладельцев. То есть взносы причитаются с каждого собственника, пропорционально размерам долей.
Если местонахождение второго или нескольких совладельцев неизвестно, то вы все равно можете сдать жилье в аренду, но! Всегда будет существовать риск, что они объявятся и оспорят договор аренды.
Технические вопросы по долевой собственности: на бумаге и в натуральном виде
Суды при разрешении споров о выделении долей и о распоряжении совместной собственностью отдельное значение уделяют характеристикам спорного объекта. Существует две категории общего имущества:
- Доля в процентном соотношении от целого, существующая «на бумаге». Допустим, есть двухкомнатная квартира и 5 собственников. Каждому принадлежит по 20% жилплощади. Соответственно, каждый из этих людей будет свободно пользоваться всей территорией жилья, потому что жить только на ⅕ физически нереально. Нельзя поставить 5 санузлов, кухонь и сделать столько же отдельных выходов. Выделение такой доли невозможно.
- Доля в натуре. Речь идет о разграничении дома или земельного участка. Если говорить о недвижимости, то в натуре можно выделить часть дома с отдельным выходом. Легко можно поделить и землю на части. Суды охотно удовлетворяют запросы по этой теме, если объект в принципе обосабливается в натуральном виде.
Согласно Постановлению Пленума ВС от 24 августа 1993 года, вполне можно выделить долю, если есть шансы установить отдельно коридор, санузел, кухню и оборудовать отдельный вход. Если подобной возможности нет, то суды должны определять порядок пользования помещениями.
При разрешении споров, которые касаются слишком маленьких квартир и большого количества владельцев, суды вообще могут отказаться устанавливать порядок пользования общим имуществом. Например, двухкомнатная «хрущевка» и 10 собственников. Определить какие-то правила в данном случае будет невозможно.
Распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между собственниками или по решению суда. Таким образом, если судебная инстанция откажется вмешиваться, то совладельцам придется самостоятельно искать компромисс.
Но тут важно учесть один нюанс: если кто-то из собственников «захватит» всю территорию имущества в свое пользование, то ему потом придется выплачивать компенсации. Другие совладельцы могут обратиться в суд и добиться соответствующего решения.
Как происходит продажа, если местонахождение второго долевого собственника неизвестно
Здесь представим решение за 2017 год, которое прекрасно иллюстрирует подход судов в ситуации физического отсутствия совладельца. Суть дела заключалась в следующем:
- Мужчина подал исковое заявление в адрес администрации поселка, попросив, чтобы ему выделили долю в натуре. Дело в том, что он владел частью дома, а вторая половина принадлежала еще одному физическому лицу. Само жилье было разделено на две квартиры.
- Некоторое время назад часть дома сгорела, поскольку там взорвался газовый баллон. Также был составлен акт о пожаре. В итоге выгоревшая часть дома, которая принадлежала второму владельцу, на данный момент отсутствует. Повреждения были причинены и имуществу истца, но он за свой счет восстановил часть дома (крышу и стены).
- Сложилась довольно неоднозначная ситуация. Второй части дома как бы нет, но мужчина все равно не может без согласия формального совладельца ни продать свою долю, ни зарегистрировать членов своей семьи. Кроме того, не удалось установить, где находится владелец второй части дома.
- Суд установил, что доля истца изолирована — там имеется отдельный вход, жилые помещения, кухня, а на второй половине дома остался только фундамент.
- У истца есть право требовать выдела своей доли в натуре. В данном случае обстоятельства позволяют это сделать. Суд пришел к выводу, что исковое заявление обосновано, и удовлетворил претензии истца.
Что будет, если совладельца лишат доступа к своему имуществу: судебная практика
Бывает так, что второй собственник не разрешает заселиться в общую квартиру или всячески препятствует совместному пользованию. В таких случаях владельцы, права которых нарушаются, обращаются в суды и пытаются добиться нужного решения по судебным актам.
Но иногда спорное имущество настолько маленькое или неудобное, что добиться общего пользования будет невозможно. В следующем споре, который будет представлен для ознакомления, суд отказался вселить второго владельца, поскольку в совместной однокомнатной квартире уже проживал долевой собственник с супругой.
Вот это потрясающее решение суда за 2019 год. Дело развивалось следующим образом:
- Женщина подала в суд заявление с требованием взыскать с ответчика денежную компенсацию за пользование общим имуществом.
- Как оказалось, истцу принадлежит доля в квартире. Она досталась женщине по договору купли-продажи. Еще половина жилья принадлежит мужчине-ответчику.
- При покупке жилплощади в долевой собственности истец намеревалась жить в ней, а также выкупить вторую долю. Продавец при оформлении сделки утверждала, что совладелец намеревался продавать свою часть жилья. Но потом оказалось, что это не так, и женщине пришлось даже обращаться в суд с требованиями вселить ее в квартиру.
- Судебная инстанция отказалась удовлетворить претензии, поскольку речь идет об однокомнатной квартире, и новая владелица была вынуждена искать себе другое место для проживания.
- Соответственно, пользоваться своим имуществом истец не может по сей день, и ее долей распоряжается ответчик. Претензии женщины-совладельца заключаются в выплате соответствующей компенсации за пользование ее частью квартиры. Она уже обращалась в суд с этим требованием, и ее исковое заявление было частично удовлетворено.
- Тем не менее, судебное решение до сих пор не исполняется. Перед обращением в суд истец заказала оценку недвижимости и стоимость аренды ее доли. Согласно заключению эксперта, месячная плата должна составлять 14 000 рублей. Компенсация за пользование общим имуществом равна 7 000 рублей. На основании нехитрых расчетов удалось выяснить, что второй долевой собственник должен уже 220 500 рублей.
- Суд, рассмотрев обстоятельства дела, пришел к выводу, что истцу действительно положена компенсация за пользование ее имуществом. Таким образом, требования женщины были удовлетворены в полном объеме.
Читайте также
- Траншевая ипотека: в чем подвох такого способа покупки жилья
- Оспаривание сделок после завершения процедуры банкротства
- Как снять обременение с квартиры
Как будет осуществляться распоряжение имуществом, которое находится в совместной собственности, при банкротстве
Если один из долевых собственников будет проходить реструктуризацию долгов, то особых изменений ждать не придется. Дело в том, что при этой процедуре конкурсная масса не формируется.
В процессе реализации имущества финансовый управляющий обязан оценить собственность и выставить ее на продажу (если имущество не будет исключено на основании ст. 446 ГПК РФ). Далее проводятся торги. Вот как это работает:
- Покупатель найден. Когда будет определена конечная цена, финансовый управляющий обязан обратиться с предложением к совладельцам. Если они откажутся выкупать долю банкрота, то тогда заключается договор купли-продажи с победителем торгов.
- Не удалось продать долю в имуществе. Тогда она будет предложена по минимальной цене совладельцам. Если они откажутся, то управляющий обязан предложить забрать имущество должника кредиторам.
То есть интересы долевых собственников учитываются и при процедуре признания несостоятельности. Если их права будут проигнорированы, эти люди смогут обратиться в суды и добиться признания договора купли-продажи недействительным.
Проходить банкротство с долевой собственностью может быть нелегко. Особенно, когда часть недвижимости принадлежит ближайшим родственникам. Нужна помощь? Обращайтесь, вы сможете списать свои долги с полным юридическим сопровождением и получить гарантии.
