Созаемщик является собственником квартиры при ипотеке не автоматически. Участие в ипотечном кредите означает, что человек отвечает перед банком за возврат займа, но само по себе не дает ему права собственности на недвижимость. О том, кому принадлежит квартира, говорится в договоре купли-продажи и сведениях из ЕГРН.
Человек может быть созаемщиком и несколько лет платить ипотеку, но не иметь зарегистрированной доли. В то же время супруг, не указанный собственником в ЕГРН, может иметь права на квартиру как на совместно нажитое имущество.
Разберемся, когда созаемщик становится собственником, в каких случаях он имеет право на долю, что происходит с квартирой после выплаты ипотеки и как меняется ситуация при разводе или появлении долгов.
Чем созаемщик отличается от собственника квартиры
Созаемщик является участником кредитных отношений. Он подписывает договор с банком и принимает на себя обязательства по выплате кредита. Если основной заемщик перестает платить, банк вправе предъявлять требования к созаемщику в соответствии с условиями договора. Но право собственности возникает по другим основаниям. Согласно ст. 131 ГК РФ, права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Поэтому наличие фамилии человека в кредитном договоре еще не означает, что он владеет квартирой.
Для определения собственников нужно проверить:
- договор купли-продажи или другой документ, на основании которого приобреталось жилье;
- выписку из ЕГРН;
- кредитный договор и дополнительные соглашения;
- брачный договор или соглашение о разделе имущества, если они заключались.
Главное — не смешивать обязательство перед банком и право собственности на недвижимость. Это два разных правоотношения.
Получить сведения о зарегистрированных правах и обременениях можно через официальный сайт Росреестра. По сути, ипотека является обременением недвижимости, а не самостоятельным основанием для возникновения права собственности.
Когда созаемщик имеет право на долю в ипотечной квартире
Если созаемщик одновременно указан покупателем или собственником квартиры, его право регистрируется в ЕГРН. В этом случае недвижимость может принадлежать нескольким людям на праве общей долевой собственности. Размер доли определяется документами.
Например, супруги могут приобрести квартиру в долях по 1/2. В таком случае оба являются собственниками, хотя перед банком они также могут выступать созаемщиками. Если же в договоре покупки и ЕГРН собственником указан только один человек, сам факт участия второго в ипотеке не дает ему автоматически владение половиной квартиры.
Особое значение имеет семейное положение. Согласно ст. 34 СК РФ, имущество, приобретенное супругами во время брака за счет общих доходов, как правило, является их совместной собственностью. Поэтому ситуация, когда квартира зарегистрирована только на одного супруга, не всегда означает отсутствие имущественных прав у второго.
При оценке ситуации учитываются:
- когда была приобретена квартира;
- состояли ли стороны в браке на момент покупки;
- за счет каких средств приобреталось жилье;
- заключался ли брачный договор (он может установить, что квартира — личная собственность одного супруга, даже если куплена в браке);
- оформлялось ли соглашение о разделе имущества (в браке или после развода).
Таким образом, у супруга-созаемщика право на квартиру может возникать не из самого кредитного договора, а из режима совместной собственности супругов.
Можно ли оформить долю созаемщику после покупки квартиры
Иногда квартиру первоначально регистрируют на одного заемщика, хотя кредит вместе с ним выплачивает созаемщик. Позднее возникает вопрос, можно ли оформить собственность или передать часть квартиры второму участнику. При этом ипотека ограничивает возможность свободно распоряжаться квартирой.
Если собственник хочет передать часть заложенной квартиры другому человеку, необходимо учитывать условия кредитного договора и требования законодательства об ипотеке. В ряде случаев для регистрационных действий потребуется согласие банка как залогодержателя.
Поэтому схема «созаемщик платил ипотеку — значит, после выплаты получит половину квартиры» юридически неверна. Платежи могут иметь значение при разрешении имущественного спора, но сами по себе не создают зарегистрированного права собственности.
Важно и то, что после выплаты ипотеки квартира не переходит автоматически к созаемщику. Если состав собственников не менялся, владельцами остаются те же лица. При этом владелец жилья вправе оформить в отношении созаемщика договор дарения доли, продать ему долю или подписать соглашение об определении долей. После погашения кредита необходимо также провести предусмотренные законом действия для прекращения ипотечного обременения.
Что происходит с квартирой при разводе супругов-созаемщиков
При разводе особенно хорошо видна разница между статусом созаемщика и собственника. Например, муж указан собственником квартиры, а жена является созаемщиком. Это еще не означает, что при разводе жена автоматически лишается каких-либо прав.
В случае приобретения квартиры во время брака за общие средства она обычно относится к совместному имуществу супругов. Исключение возможно, если брачный договор устанавливает другой режим имущества или имеются иные предусмотренные законом основания.
При разделе квартиры супруги могут договориться о ее судьбе или обратиться в суд. Однако ипотечный кредит при этом никуда не исчезает. Договоренность супругов о квартире сама по себе не освобождает одного из них от обязательств перед банком.
Возможны разные варианты:
- Квартира остается одному супругу с выплатой компенсации второму.
- Супруги заключают соглашение о разделе имущества.
- Стороны согласовывают с банком изменение состава заемщиков и условий кредита.
- При отсутствии согласия вопрос о разделе решается в судебном порядке.
Поэтому при разводе нужно отдельно решать вопросы о собственности и задолженности перед банком.
Может ли кредитор обратить взыскание на долю созаемщика
Если созаемщик одновременно является собственником квартиры и имеет личный долг перед другим кредитором, взыскание может быть обращено на принадлежащую ему долю. Например, при собственности по 1/2 кредитор одного созаемщика не получает права требовать продажи всей квартиры только из-за его задолженности — речь идет о доле должника.
В случае, если квартира куплена супругами в браке и считается их совместной собственностью, отдельной доли в ЕГРН иногда не бывает. При взыскании по личному долгу одного супруга кредитор вправе требовать определения его доли в общем имуществе и обращения взыскания на нее при условии, что другого имущества должника недостаточно.
Ипотека дает банку преимущественное право как залогодержателю. Другой кредитор не может игнорировать права банка на заложенную квартиру. Поэтому при наличии долгов у созаемщика необходимо проверить:
- кто указан собственником в ЕГРН;
- является ли квартира долевой или совместной собственностью;
- кто является залогодержателем;
- какой долг остался по ипотеке;
- есть ли у созаемщика другое имущество.
Таким образом, созаемщик не становится объектом взыскания только из-за своего статуса по ипотеке. Риск возникает из-за принадлежащего ему имущества или доли в нем и наличия личной задолженности.
Что делать, если вместе с ипотекой появились другие долги
Ипотека не исключает появления у созаемщика других финансовых проблем. Помимо жилищного кредита могут возникнуть задолженности по потребительским кредитам, кредитным картам, микрозаймам, налогам или исполнительным документам. В результате ежемесячные платежи становятся неподъемными, а кредиторы начинают требовать погашения задолженности. Иногда спасением бывает реструктуризация, ипотечные каникулы или рефинансирование.
В такой ситуации стоит заранее оценить финансовое положение и вероятные последствия для имущества. Банкротство физических лиц может стать законным способом решить проблему с большей частью непосильных долгов, однако при наличии ипотечной квартиры процедура требует особенно внимательного анализа. Существуют законные способы сохранить ее при заключении соглашения с банком.
Нужно учитывать размер задолженности, семейное положение, права на квартиру, остаток ипотечного кредита и наличие другого имущества. Только после комплексной оценки можно понять, подходит ли банкротство в конкретном случае и какие последствия оно повлечет. Обращение к профессионалам в сфере банкротства физических лиц позволяет заранее изучить документы, оценить риски для имущества и выбрать законную стратегию действий. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашим юристам.
банкротства физ. лица Рассчитайте стоимость процедуры
банкротства для вашего случая
