Вы столкнулись с долгами по коммуналке, но хотите продать квартиру? Не паникуйте. Продажа квартиры с долгами возможна почти всегда, если чуть заранее знать, как действовать. Расскажем, как обойти «подводные камни», что делать с долгами и как провести сделку без рисков. Погрузимся в детали, чтобы вы могли уверенно двигаться вперед.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Когда продать квартиру не получится?
Есть всего два случая, когда продать квартиру с долгами по коммунальным платежам не удастся.
- Ипотека. Если покупатель берет ипотеку, то банк запросит справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Без нее сделка может сорваться. То же самое могут потребовать страховые компании.
- Арест. Если на квартиру наложен арест из-за долгов, зарегистрированный в Росреестре, продать ее не выйдет, пока обременение не снимут. Арест появляется, когда УК или поставщик услуг подают в суд, а приставы блокируют право распоряжения имуществом.
Во всех остальных случаях вы можете смело искать покупателя. Главное — грамотно подойти к процессу.
Вы продали квартиру, но что будет с долгами? Разберемся, кому переходят долги при покупке квартиры и как защитить свои интересы.
Долги за капремонт
Задолженность по капитальному ремонту переходит новому владельцу. Почему? Потому что эти взносы привязаны к квартире, а не к человеку. Если долг, например, 50 000 рублей, новый собственник обязан его оплатить, даже если он не жил в квартире в момент его накопления.
Долги по коммуналке
А вот долги по коммунальным платежам к новому владельцу не переходят. Они закреплены за старым собственником по лицевому счету. Но будьте готовы: управляющие компании иногда пытаются хитрить. Они могут требовать от нового владельца оплатить старые долги, начислять пени.
Бывает, что в квитанции нового собственника внезапно всплывает долг за ЖКХ, который накопился до покупки. Например, УК пересчитала платежи и нашла ошибку. Это незаконно, хотя УК любят включать долги в платежки. Если вы новый владелец — не платите за чужие долги. Обратитесь в УК с документами о покупке и требуйте переоформления счетов. В крайнем случае — подавайте жалобу в жилищную инспекцию.
Можно ли продать квартиру с долгами?
Теперь к главному: как продать квартиру с долгами по ЖКХ? Есть два проверенных способа, которые помогут провести сделку безопасно и для вас, и для покупателя. Даже если квартира приватизированная, эти методы работают.
Способ 1. Погасить долг из задатка
Задаток — сумма, которую покупатель передает вам до сделки. Ее можно использовать, чтобы закрыть долги по ЖКХ. Вот как это работает. Квартира стоит 8 млн рублей, долг по коммуналке — 200 тыс. рублей. Вы договариваетесь, что задаток составит 200 тыс. рублей.
В договоре прописываете, что эти деньги идут на погашение долга. Вы оплачиваете задолженность, берете справку об отсутствии задолженности и продолжаете сделку. Итоговая цена квартиры остается 8 000 000 рублей, так как задаток входит в стоимость. Если покупатель передумает, задаток не возвращается. Это риск, если сумма большая. Зато такой способ идеально подходит, если хотите продать квартиру быстро и без лишних вопросов от банков.
Способ 2. Погасить долг после сделки через банковскую ячейку
Фаворит риелторов по тому, как продать квартиру с долгами — вы используете банковские ячейки или аккредитив, чтобы разделить деньги и гарантировать оплату долга.
Пример. Квартира стоит 8 млн рублей, долг — 200 тыс. рублей. Вы арендуете две ячейки. В одну кладете 7 800 000 рублей, в другую — 200 тыс. рублей. После регистрации сделки в Росреестре вы забираете 7 800 000 рублей. Как только долг погашен и есть справка, вам открывают доступ к оставшейся сумме. Плюс в том, что покупатель уверен, что долг будет оплачен, а вы не теряете деньги, пока не закроете задолженность.
Но не забывайте, что нужно платить за аренду ячеек. Этот вариант — золотая середина для тех, кто хочет продать квартиру с долгами по ЖКХ без риска для обеих сторон.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Советы для проведения успешной сделки
Чтобы продать квартиру с долгами без головной боли, следуйте этим рекомендациям.
- Проверьте наличие ареста. Запросите выписку из Росреестра, чтобы убедиться, что на квартиру нет обременений.
- Будьте честны с покупателем. Расскажите о долгах заранее, чтобы избежать конфликтов.
- Соберите документы. Подготовьте справки о долгах и обсудите с покупателем, как их закрыть.
- Обратитесь к риелтору. Если сделка кажется сложной, профессионал поможет все организовать.
Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам — это не приговор. Даже если долг, скажем, 150 тыс. рублей, вы можете найти покупателя и провести сделку. Главное — выбрать подходящий способ и действовать по плану.
Чем опасна покупка квартиры с долгом: берегите нервы и кошелек
Покупка жилья с долгами — это всегда риск. И многое может пойти не так. Если долг большой, управляющая компания может подать в суд, который выпишет постановление на арест квартиры. Росреестр просто откажет.
Придется платить за чужое. Да, закон на вашей стороне, но на практике УК часто отключает свет или воду новому владельцу. Судиться с ними — дело долгое, а жить без удобств — не вариант. Чтобы не попасть в ловушку, проверяйте все до мелочей.
Не полагайтесь на удачу — берите проверку в свои руки. Вот план.
- Поговорите с продавцом. Попросите документы на квартиру и свежие квитанции по ЖКХ. Это покажет, как он стал собственником и платил ли по счетам.
- Закажите выписку из ЕГРН. Идите на сайт Кадастровой палаты, получите выписку и смотрите пункт 4. Если там «Не зарегистрировано» — обременений нет.
- Проверьте через ФССП. Введите фамилию, инициалы и дату рождения продавца на сайте приставов. Увидите долги, но только те, что уже прошли стадию суда.
- Спросите в УК и у поставщиков. Узнайте, есть ли задолженность. Иногда жильцы договариваются с компаниями напрямую — это тоже стоит проверить.
- Поговорите со старшим по дому. Он может рассказать про долги за капремонт или другие сюрпризы, вроде арендаторов.
Чем больше вы узнаете, тем спокойнее будет сделка. Продать квартиру с долгом можно, если она не под арестом. Некоторые банки не дадут ипотеку на такое жилье — уточняйте заранее. А для безопасности проведения сделки, используйте задаток или арендуйте ячейки (откройте аккредитивы). Проверяйте все документы и долги до подписания.
Переуступка ипотеки: долг уходит, а вы — в плюсе
Представьте себе картину: ваша квартира стоит 18 миллионов рублей, а долг по ипотеке — 5 миллионов. Что, если передать этот груз кому-то другому? Это и есть переуступка ипотеки. Вы находите покупателя, который говорит: «Я готов взять твой кредит на себя». Он переоформляет на себя оставшиеся 5 миллионов долга, а вам вручает 13 миллионов — чистую разницу.
Вы прощаетесь с ипотекой, а он становится новым владельцем с уже готовым кредитом. В итоге вам не приходится ломать голову, где взять деньги, чтобы закрыть долг. Но банк будет придираться к новому заемщику, проверяя его с ног до головы. Если вам попался смелый покупатель и банк дал зеленый свет, это ваш шанс выдохнуть и двигаться дальше.
Новая ипотека для покупателя
Теперь представьте другой сценарий, где все под контролем. Квартира стоит 22 миллиона, а ваш долг — 6 миллионов. Покупатель решает: «Я оформлю свою ипотеку». Он берет кредит, скажем, на 17 миллионов, переводит их вам. Вы гасите свои 6 миллионов, а оставшиеся 11 миллионов кладете в карман. Банк следит за каждым шагом, чтобы никто не оступился.
За что стоит полюбить этот способ:
- Банк не даст сделке развалиться.
- Никаких рисков с задатками, деньги приходят прямо к вам.
Но есть цена:
- Оформление нового кредита.
- Покупатель должен соответствовать банковским требованиям.
Все зависит от того, что вам ближе. Хотите быстро сбросить ипотечный груз, и нашли покупателя, готового взять ваш долг? Смело выбирайте переуступку. Мечтаете о свободе от залога еще до финальной сделки? Тогда задаток — ваш билет в эту историю. А если надежность для вас в приоритете, новая ипотека покупателя станет идеальным финалом.
Продать ипотечную квартиру — вполне реальная задача. Главное — выбрать свою дорогу и шагать по ней уверенно.
Что важно не упустить?
Чтобы все прошло без сюрпризов, держите в голове несколько моментов.
- Разрешение банка. Без согласия банка сделку не провести. Обсудите все с вашим кредитором заранее.
- Честность. Скажите покупателю, что квартира в залоге. Это сэкономит время и нервы.
- Документы. Проверьте, чтобы все бумаги были готовы: договор, справка о закрытии долга, снятие обременения.
Продать залоговую квартиру можно, и это не так сложно, как кажется. Выберите подходящий способ, договоритесь с банком и действуйте. Если что-то непонятно, не стесняйтесь обращаться за советом к специалистам.
Если вы «застряли» в долгах, то задумайтесь о прохождении банкротства. Наши юристы помогут вам реализовать этот проект.
Закон не запрещает продавать квартиру с долгами по ЖКХ — они числятся за вами, а не за жильем. Но если покупатель берет кредит, банк запросит справку об отсутствии долгов. Без нее сделка «встанет». Если из-за долгов на квартиру наложили арест (через суд и приставов), то и продать не получится, пока обременение не снимут. В остальных случаях — зеленый свет.
Есть два рабочих варианта, чтобы все прошло гладко. Покупатель дает задаток на сумму долга, вы гасите долг, показываете справку — и сделка идет дальше. В договоре четко прописываете, что задаток идет на оплату задолженности. Другой вариант — использовать банковские ячейки. Деньги делите: основная сумма — в одной ячейке, сумма долга — в другой. После регистрации сделки вы берете основную часть, а остаток получаете, когда закроете долг. Покупатель спокоен, вы в плюсе.
Долг переходит к покупателю, потому что он связан с квартирой. По закону (ст. 158 ЖК РФ), новый собственник берет это на себя. Если УК начинает хитрить, новый владелец может обратиться в жилищную инспекцию. А вы, как продавец, лучше заранее обсудите с покупателем, кто и что платит, чтобы не было сюрпризов.
