Для многих людей приобретение собственного дома или квартиры является чуть ли не самой важной сделкой в жизни, и в первую очередь — по причине их стоимости. Поэтому в таком деле не лишним будет провести все необходимые проверки в отношении как объекта недвижимости, так и продавца.
Чтобы можно было спокойно ставить подписи на документах. Но что делать, если найдены ограничения или обременения на квартиру? Предлагаем разобраться в ситуации.
Иногда люди намеренно ищут жилье с различными «недочетами», скажем так. Конечно, они это делают с целью максимально снизить цену объекта и остаться в жирном плюсе. Не стоит повторять их путь, если вы не разбираетесь в риэлторской политике и не понимаете всех последствий. Собственно, об этом и поговорим.
Что такое ограничения или обременение?
При покупке квартиры крайне важно обратить внимание на любые ограничения, которые могут создать вам проблемы в будущем. Получить основную информацию можно из выписки ЕГРН — конкретные сведения указаны в разделе 2 и пункте 4 под названием «Ограничения прав и обременение объекта недвижимости».
В документе, в частности, вы обнаружите следующие данные:
- какие именно ограничения были наложены;
- кто является выгодоприобретателем;
- на какой срок действует обременение;
- какая часть (если не объект целиком) находится под ограничительными мерами.
Разумеется, если с жилплощадью все в порядке, то никаких данных вы в выписке из ЕГРН не обнаружите.
Как же разжиться нужными сведениями? Сделать это проще простого: вам достаточно зайти на портал Госуслуг, на сайт Росреестра или на «ФКП Росреестра» и заказать поиск соответствующего документа.
О чем вас не предупредит выписка из ЕГРН?
Стоит учитывать и ограничения, которые не упоминаются в ЕГРН. Допустим, вы не можете заключить сделку по продаже жилья с должником, находящимся в процедуре банкротства. Но куда опаснее бывает покупать квартиру у лица, которое вот-вот обратится за признанием несостоятельности.
Риск заключается в том, что договор могут потом признать недействительным. Имущество в итоге у вас отберут и включат в конкурсную массу с последующей продажей, а вот вас зачислят в реестр кредиторов вне очереди. Скорее всего, никакого возмещения получить не удастся, у вас останется только право требования. Перспектива так себе, согласны?
Чтобы предупредить подобные ситуации, стоит все же изучить положение дел продавца. Можно сделать следующее:
- попросить человека представить на изучение кредитную историю;
- просмотреть на сайте ФССП, не числятся ли за продавцом долги по исполнительным производствам.
Конечно, стопроцентной гарантии такой анализ не даст, вполне возможно, что серьезных долгов нет только пока, и они возникнут только через полгода-год. Именно поэтому следует заключать сделку по всем правилам, не пытаясь «смухлевать».
Иногда стороны в документах занижают цену объекта, чтобы уменьшить размер уплачиваемого налога. Допустим, квартира стоит 3 млн рублей, а в договоре указывается 1,5 млн рублей. Подобные маневры потом могут дорого обойтись. И вот, почему.
В банкротстве физических лиц оспариванию подлежат только сделки, которые являются подозрительными:
- сторонами выступают родственники;
- стоимость имущества существенно занижена;
- покупатель является заинтересованным лицом. И он явно знает о бедственном положении продавца.
Но если сделка оформлена правильно, а цена не снижена, то оснований для оспаривания не возникнет.
Какие могут быть найдены ограничения при покупке квартиры?
Рассмотрим, какие обременения можно встретить в ЕГРН.
Квартира находится под залогом
Самый распространенный случай — это ипотека, то есть жилье находится под залогом у банка. Такие сделки не являются особой редкостью, довольно часто заемщики сами желают избавиться от залоговой недвижимости.
При этом покупателю придется взять на себя и обязательства — погашать кредит перед банком далее самостоятельно (правда, есть еще второй вариант, чуть ниже рассмотрим). Но договор купли-продажи без одобрения кредитора заключить не получится, помните об этом!
Крайне важно перед оформлением договора выяснить, нет ли просрочек и штрафных пеней по залоговому кредиту. Потому что если вы поспешите и подпишете документ, то в дальнейшем выплачивать все это придется вам.
Теперь о втором варианте. Продавец может получить разрешение банка на досрочное погашение ипотечной ссуды. В таком случае он за счет денег покупателя закрывает кредит, после чего снимается обременение с квартиры.
Для этого заключается договор на предоставление задатка — денежных средств, которые передаются продавцу для погашения ссуды.
Квартира сдана в аренду
Иногда на продажу выставляют квартиры с действующим сроком аренды. Допустим, что еще полгода там будут жить другие люди. Новый владелец не сможет выселить жильцов, пока не истечет срок договора.
Бывает и так, что покупателю становится известно о квартирантах только после заключения сделки. Это возможно в основном при заключении краткосрочного договора найма, потому что для этого не нужна регистрация в Росреестре.
Чем оборачиваются подобные сюрпризы? Конечно, скандалами и даже вызовом правоохранительных органов для принудительного выселения. У владельца обычно есть планы на приобретенную жилплощадь, и факт наличия квартирантов туда никак не вписывается.
Если вы заинтересованы определенным объектом, но он сдается в наем третьим лицам, у вас есть два пути:
- принять жилье с квартирантами, и терпеливо ждать окончания срока аренды;
- попросить у продавца досрочного расторжения договора с жильцами.
В целом подобная ситуация вполне решаема. Всегда можно договориться.
Рента
Это отдельный вид сделки: проживающий в квартире собственник оставляет за собой право на пожизненное проживание с условием, что после его смерти жилье отойдет вам. Взамен требуется содержание. На такой шаг, как правило, идут одинокие пожилые люди, которые нуждаются в заботе и поддержке.
После заключения договора рентополучатель уже перестает быть владельцем квартиры. Но у другой стороны сделки остаются обязательства перед человеком, которые продолжаются вплоть до его смерти.
Таким образом, если вам при покупке достается жилье с подобным обременением, для начала выясните, действует ли еще договоренность. Бывает так, что рентополучатель умер, а записи в ЕГРН еще остаются. Но если основной собственник жив, то сделка может состояться только с его согласия, поэтому следует требовать участия рентополучателя в деловом мероприятии.
Читайте также
- Могут ли приставы арестовать землю
- Как узнать, находится ли недвижимость под арестом
- Могут ли забрать единственное жильё при банкротстве физического лица?
Жилплощадь в безвозмездном пользовании
Как можно получить жилье в пожизненное безвозмездное пользование? Через отказ от приватизации. Все люди, зарегистрированные в жилплощади по социальному найму, имеют право приватизировать свой дом и получить его в собственность де-юре.
Если же человек не хочет проходить процедуру, он имеет право пользоваться все равно своими квадратными метрами жилья всю свою жизнь. Это весьма тонкое дело, потому что представленная особенность нигде не фиксируется документально.
На практике вы можете столкнуться со следующим (пример):
- продается квартира, в которой зарегистрированы 2 собственника и еще одно лицо, не включенное в приватизацию;
- вам показывают свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРН. Все выглядит красиво, потому что нигде нет записей об обременении;
- вы покупаете жилье и в ходе сделки оказывается, что лицо, которое не было включено в приватизационные документы, не собирается выселяться. И вы ничего с этим не можете сделать, потому что у человека есть право пожизненного пользования квартирой;
- далее возможны несколько вариантов: вы договариваетесь с жильцом и просто доплачиваете ему деньги за добровольный выезд и за отказ от своего «угла», или же примиряетесь с ситуацией и покорно ждете, когда все «рассосется само». То есть до факта смерти человека.
Как обезопасить себя от подобных сюрпризов? Просите у продавца выписку из домовой книги или единый жилищный документ, где будет указан перечень тех, кто имеет право на проживание.
Также обязательно следует в договоре купли-продажи прописать условие, что все зарегистрированные лица обязаны снять себя с учета и выехать из проданного жилья.
При необходимости можно потребовать письменно составить обязательство о выезде из квартиры в оговоренные сроки. Помните, эта процедура должна быть завершена до заключения сделки — только после смены места регистрации жильцы «вне приватизации» теряют право на пожизненное пользование квадратными метрами.
Квартира с подвохом: что известно о завещательном отказе?
Иногда право на пожизненное проживание в 4-х стенах достается людям по наследству.
Допустим, умирает мужчина и последняя его воля заключается в том, чтобы в загородном доме до конца своего существования жил его единственный сын. Бывает так? Да еще как!
Подвох заключается в том, что регистрировать желание покойного в Росреестре вовсе не обязательно. От статуса жилья ничего не меняется: даже если дом потом будет продан, право на пожизненное проживание все равно сохраняется за наследником.
Хорошая новость заключается в том, что подобных случаев очень мало. Плохая — в том, что проверить такие обстоятельства практически невозможно.
Наверняка все сведения есть у нотариуса, но он ничего не расскажет заинтересованным лицам, потому что не имеет права разглашать информацию.
Сделать можно следующее: у вас есть право попросить у собственника копию завещания, если вы видите, что квартира или дом были получены в наследство. Соответственно, после изучения документа все встанет на свои места.
Жилье под арестом
Подобная мера применяется только по решению суда. Ограничение можно определить по выписке из ЕГРН. Наиболее часто накладывается обременение по причине неисполненных долговых обязательств.
Разумеется, купить арестованное жилье невозможно. Если вы увидели соответствующую запись, откажитесь от сделки и попросите продавца сначала решить свои проблемы, а потом выставлять квартиру на продажу.
Квартира приобреталась на средства маткапитала
Помните, по закону квартира или дом, купленные на «материнские» деньги, имеют несовершеннолетних собственников.
То есть детям принадлежат доли в недвижимости. Соответственно, такие обстоятельства могут обернуться весьма неожиданным сюрпризом для покупателя.
Необходимо просить у продавца предоставить справку от органа опеки и попечительства.
Этот документ является гарантией того, что в будущем у владельца не возникнет никаких проблем в отношении жилья.
То же самое относится к квартирам, в которых «просто зарегистрированы» дети. Документы нужны, чтобы подтвердить, что сделка не ущемляет права и интересы несовершеннолетних.
Что делать, если вы все-таки приобрели проблемную квартиру?
Неудачная сделка может стать причиной для обращения в суд и последующих тяжб. Также она может повлечь за собой денежные расходы и фактически разорить нового собственника.
Например, вы покупаете жилье, а потом договор по каким-то причинам отменили, потому что были зафиксированы ограничения на продажу недвижимости. Продавец говорит, что деньги уже потрачены, и вернуть прямо сейчас вам их он не может. А если у вас еще есть свои какие-то обязательства, те же кредиты?
Присмотритесь к процедуре признания несостоятельности. Она позволит вам законно избавиться от задолженностей. Наша компания может помочь вам:
- провести всю процедуру «под ключ», включая консультационную поддержку, представительство, оформление документов и другие услуги;
- предоставить рассрочку с 0% ставкой. Вы сможете ежемесячно платить небольшую сумму и банкротиться «со спокойной душой».
Не теряйте времени и обращайтесь за консультацией. Вы сможете получить юридические рекомендации, анализ ситуации и прогнозы по списанию долгов. По договору предоставляются гарантии освобождения от финансовых обязательств.
