Ипотека с завышением — это палочка-выручалочка или финансовая ловушка? Многие заемщики видят в ней шанс купить желаемую недвижимость, но банки и эксперты предупреждают о рисках. Разберемся, «стоит ли игра свеч» и какие существуют альтернативы.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Как работает ипотека с завышением
Схема покупки жилья в ипотеку с завышением стоимости позволяет заемщику избежать уплаты банку первоначального взноса или даже получить дополнительные средства, например, на ремонт. Работает она по следующему принципу:
- Покупатель и продавец после осмотра недвижимости договариваются о завышении цены на нее для банка.
- Стороны обращаются к оценщику и просят его указать в отчете более высокую стоимость квартиры по сравнению реальной.
- На основании отчета оценщика недвижимость одобряется для покупки (или же нет) банком.
- В договоре покупатель и продавец завышают цену, при этом последний пишет расписку, что он якобы получил часть суммы наличными. Этот документ становится подтверждением оплаты первого взноса для банка.
- После заключения сделки продавец получает от банка полную стоимость недвижимости, которую и был намерен выручить изначально.
Казалась бы, идеальный вариант купить квартиру без первоначального взноса или даже получить деньги на ее ремонт под ипотечный процент, хотя и он сейчас высок, выше 24% в год. Но во всем есть нюансы.
Схема с завышения цены на квартиру для первоначального взноса встречается при сделках как со вторичным жильем, так и с новостройками. Многие застройщики также согласны указать в договоре нужную стоимость и оформить документы на фиктивный взнос за счет средств покупателя.
Зачем нужно завышение стоимости недвижимости
Самый распространенный вариант — ипотека с завышением без первоначального взноса. Такая схема позволяет купить квартиру тем, у кого нет накоплений для оплаты части стоимости жилья за счет собственных средств. Фактически в договоре сумму увеличивают на размер первого взноса (от 20 до 40%), продавец получает всю стоимость от банка, а покупатель на этапе заключения сделки не вкладывает своих средств.
Пример классической схемы с завышением. Михаил выставил на продажу квартиру, но покупателей долго не находилось. Одних не устраивала цена, других — ремонт, а третьих — вид из окна. Но однажды все же пришла семья, которых устраивало все. Только вот одна проблема — нет денег на первый взнос по ипотеке. И для решения проблемы покупатели предложили Михаилу увеличить цену в договоре на 20%. Таким образом, он получит всю сумму, а им не придется искать деньги на первый взнос.
Есть и другие случаи, когда по просьбе покупателя применяется искусственное завышение по ипотеке:
- Для получения дополнительных заемных средств под ипотечную ставку. Чаще всего они используются на ремонт купленной недвижимости.
- Налоговая оптимизация. Если покупатель планирует в течение ближайших 5 лет продавать приобретаемое жилье, завышенная оценка в договоре поможет сократить налоговые платежи.
- Улучшение условий кредитования. Иногда банки готовы снизить ставку при более высокой цене недвижимости, передаваемой в залог.
Продавцы же идут на схемы с завышением исключительно из-за желания быстрее избавиться от объекта за установленную стоимость. Особенно часто они соглашаются на подобное, если интерес к недвижимости небольшой.
Выгоды завышения цены недвижимости
Соглашаясь на сделку с завышением, продавец получает относительно быструю продажу недвижимости. При этом покупатели из такого сегмента торгуются редко и несильно. Покупатель же получает еще больше плюсов:
- возможность приобретения желаемого жилья даже при отсутствии средств на первый взнос;
- дополнительные деньги на прочие нужды (при необходимости);
- возможность сэкономить на налогах при продаже в будущем;
- повышение престижа недвижимости и т. д.
Однако искусственно удорожание часто не проходит и может стать причиной негативных последствий для обеих сторон.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Как определяют цену недвижимости при ипотеке
При оформлении ипотеки приобретаемая недвижимость выступает залогом. Если что-то пойдет не по плану и заемщик перестанет платить, банк сможет обратить взыскание на квартиру, выставить ее на торги, а вырученные деньги использовать для погашения долга. Однако цена такого жилья может оказаться меньше, чем сумма задолженности.
Чтобы средств точно хватило на оплату долга, кредитные организации просят заемщиков внести первый взнос и всегда ориентируются на рыночную цену недвижимости. Определением ее занимаются независимые эксперты — оценщики. Они работают в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, обязаны быть членом одной из профессиональных СРО и застраховать свою ответственность.
При проведении оценки эксперт учитывает множество параметров недвижимости. Вот основные из них:
- Местоположение объекта: район города, близость к центру, транспортная доступность, инфраструктура.
- Физические характеристики жилья: общая и жилая площадь, количество комнат, этаж и этажность здания, наличие балкона или лоджии, планировка, высота потолков.
- Состояние объекта: год постройки здания, материал стен, параметры внутренней отделки, необходимость ремонта.
- Технические характеристики: тип отопления, состояние инженерных коммуникаций, наличие лифта.
- Экологическая обстановка: близость к промышленным объектам, наличие зеленых зон.
- Дополнительные характеристики: наличие парковки, вид из окон.
Учитывают также цены на аналогичные объекты в районе или при недавних сделках с похожими объектами, перспективы развития района и т. д.
Но и при таком подходе у разных добросовестных оценщиков цена может «гулять» в стороны примерно на пол миллиона, если мы говорим о недвижимости ценой от 7 млн рублей.
А это средняя цена двухкомнатной квартиры в Подмосковье на расстоянии примерно 20 км от Московской кольцевой автодороги.
Не стоит скрывать, что в любом регионе есть локации, квартиры в которых или переоценены. Или, наоборот, недооценены.
Оценка недвижимости осуществляется по специально разработанным методикам. И хотя они достаточно четко определяют источники информации, формулы для расчета и другие моменты, у опытного эксперта все же всегда есть место для маневра, причем в любую сторону.
Если в ипотеку планируется взять квартиру в новостройке, то отдельная оценка для ипотеки не нужна. Фактически полноценно на неготовом доме ее провести невозможно, а банк верит продавцам — юридическим лицам, больше чем частным. Это существенно упрощает оформление сделки по ипотеке с завышением, чем пользуются многие застройщики. Но покупателю стоит понимать, что он тоже рискует и серьезно.
Может ли схема с завышением не сработать
Обмануть систему возможно, но не всегда. Во-первых, найти оценщика, готового указать в отчете не реальную стоимость недвижимости, а нужную, сторонам не так уж просто. В стандартной ситуации для расчета рыночной цены используется специальная формула и определенный набор исходных данных. Кроме того, у оценщиков также есть репутация и хорошие специалисты дорожат ей.
Конечно, риэлторы могут порекомендовать подобных «специалистов», согласных посчитать стоимость недвижимости иначе, а при желании их можно найти и самим. Но обычно за такие услуги придется доплачивать.
Во-вторых, банки не верят слепо цене, указанной в договоре или отчете оценщика. Они проводят собственную проверку недвижимости. Если банк оценил квартиру дешевле, чем указано в документах сторон, чаще всего он просто предложит заемщику доплатить остальную часть стоимости собственными деньгами. А иногда недвижимость и вовсе могут не согласовать, тогда сделка сорвется.
Риски продавца и покупателя
Хотя схема купли-продажи квартиры через ипотеку с завышением встречается нередко, назвать ее полностью законной нельзя. Банкам такой подход не нравится, так как имущество в залоге может оказаться с завышенной стоимостью и при проблемах с возвратом долга покрыть его полностью не удастся. Финансовые организации активно борются с подобными сделками. Перед тем как согласиться на нее, нужно проанализировать все риски.
Наиболее рискованна продажа жилья с завышением для продавца. Ему нужно заранее знать о возможности наступления следующих негативных последствий:
- Потеря времени. Есть вероятность упустить реального покупателя. При этом сделка по ипотеке с завышением стоимости может сорваться из-за отказа оценщика или банка.
- Необходимость возврата больше суммы, чем получена реально. Если сделка будет расторгнута, то продавцу придется вернуть деньги. Причем покупатель может потребовать всю сумму, указанную в договоре, а не только полученную от банка.
- Привлечение к уголовной ответственности. Если банк установит, что при оформлении ипотеки были предоставлены поддельные документы, то он обратится с заявлением о мошенничестве в правоохранительные органы. Продавец в этом случае будет проходить по делу как соучастник. Вероятность реального срока в этом случае небольшая, а вот штраф «всего скорее» заплатить придется.
Для покупателя попытка взять ипотеку с завышением чревата следующими последствиями:
- Потеря репутации. Банковские сотрудники, обнаружив при проверке завышение, могут отказать не только в согласовании конкретного объекта, но и в ипотеке полностью. Кроме того, есть вероятность попасть в различные «черные списки», что закроет все возможности кредитования.
- Финансовые потери. На оплату услуг оценщика придется потратиться, а банк может отказать в ипотеке с завышением. Деньги в этом случае никто не вернет. Кроме того, если схема использовалась для получения денег на ремонт или другие цели, может возникнуть ситуация, когда продавец просто откажется делиться.
- Уголовная ответственность. Покупателя могут привлечь к ответственности за мошенничество по ст. 159.1 УК РФ, если банк обнаружит нарушение и обратиться в правоохранительные органы. Обычно такой вариант развития событий возможен, если возникают просрочки по ипотеке и при иных проблемах с погашением.
Кроме того, при завышении цены недвижимости сумма кредита и платежи по нему получаются выше. Покупателю в этой ситуации сложнее рассчитать свои финансовые возможности и риск допустить просрочку возрастает.
Читайте также
- Когда бывшие не платят ипотеку за себя и «за того парня»
- Ипотека после банкротства физического лица: как улучшить кредитную историю?
- Можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз? Обстановка 2022 года сделать это не даст
Как обезопасить себя при сделках с завышением
Лучший способ обезопасить себя от рисков, связанных с ипотекой с завышением — не соглашаться на такие сделки. Только в этом случае продавцу и покупателю гарантированно не придется сталкиваться негативными последствиями. Однако если принято решение провести сделку, продавцу рекомендуется настоять на оформлении не только расписки, но и договора займа, по которому покупатель якобы берет в долг аналогичную сумму. Этот документ пригодится в случае расторжения сделки и необходимости вернуть средства.
Составить договор займа можно самостоятельно, ориентируясь по образцам из интернета, или обратившись к юристам. Но следует понимать, что такую сделку могут достаточно успешно оспорить в суде. В этом случае договор будет признан недействительным и возвращать придется всю сумму, включая фиктивный первый взнос.
Альтернативы ипотеке с завышением
Практически единственным вариантом покупки квартиры на вторичном рынке при отсутствии первого взноса без ипотеки с завышением будет получение потребительского кредита. Эти деньги и используются в качестве авансового платежа. Но надо понимать, что первые несколько лет в такой ситуации придется платить по двум кредитам. Стоит заранее проанализировать свои финансовые возможности и убедиться, что это реально.
Вариантов купить квартиру без первого взноса у застройщика больше:
- Акции от банков и компаний — застройщиков. Иногда по ним все еще можно встретить квартиры без первого взноса. Но нужно учитывать, что ставка по таким кредитам может быть выше стандартной, а требования к заемщикам — жестче. Кроме того, акции используют для рекламы и заманивания клиентов. В реальности же по ним продают 1 – 2 квартиры, причем самостоятельно выбрать этаж или другие характеристики объекта не получится.
- Рассрочки от застройщика. В условиях подорожавший ипотеки многие компании готовы рассмотреть оплату недвижимости по частям, например, за 6 – 12 месяцев или даже до момента сдачи дома в эксплуатацию. Первый взнос при этом необязателен. Главное, успеть вовремя оплатить недвижимость. Часто по рассрочке даже не будет процентов.
- Отсрочка по уплате первого взноса. Многие застройщики для привлечения клиентов готовы пойти на уступки и, например, рассмотреть возможность оформления ипотеки сейчас, а оплату первого взноса — через 3 – 4 месяца. Проценты в этом случае также не возьмут. Вариант хорошо подойдет тем, кто ждет поступления средств, например, от продажи старой квартиры.
Некоторые застройщики готовы рассмотреть и другие схемы продажи. Но всегда стоит внимательно изучать документы по сделке перед их подписанием. А если все же возникают вопросы, лучше обратиться за консультацией к профессиональному юристу.
Стоит ли соглашаться на сделки с фиктивно увеличенной ценой
Банки, риэлторы и юристы настоятельно советуют избегать сделок с фиктивным увеличением стоимости жилья. Они незаконны и несут для участников существенные риски. Мнимая скорость продажи для продавца может обернуться потерями времени, если банк заподозрит что-то неладное. А покупатель вместо решения проблемы с жильем рискует получить непосильный долг. Кроме того, остаются риски прямых финансовых потерь и даже привлечения к уголовной ответственности.
Покупателю стоит проанализировать свою ситуацию и разобраться в причинах невозможности накопления первого взноса. Если это простое ожидание поступления средств, то стоит рассмотреть возможность покупки квартиры с отсрочкой первого взноса или взять на него потребительский кредит.
При отсутствии же средств на первый платеж по причине долгов стоит сначала разобраться с ними, а уже затем размышлять об ипотеке. А если погашать имеющуюся задолженность нечем, то есть смысл задуматься о банкротстве. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашим экспертам. Они подробно проанализируют вашу ситуацию и помогут составить план решения проблемы с долгами.
