Можно ли гражданскую ипотеку перевести в военную

Правила выдачи ипотеки для военнослужащих определены постановлением правительства РФ № 370. Кроме приобретения жилья за счет средств государства, данный нормативный акт разрешает направление средств на погашение ранее взятой ипотеки. Для этого необходимо выполнить ряд условий, в том числе заручиться согласием банка-залогодержателя. О том, как гражданскую ипотеку перевести в военную, и какие сложности могут возникать у заемщика, читайте в нашем материале.

По каким основаниям можно перевести обычную ипотеку в военную

Главное преимущество военной ипотеки — на время службы выплачивать деньги банку за приобретенное жилье будет не сам потребитель услуги, а государство. При этом военнослужащий может участвовать в обычных или льготных кредитных программах, исходя из своего семейного положения, места расположения объекта. От этого будет зависеть процентная ставка, размер первоначального взноса и другие условия кредитования.

Все нюансы, связанные с выдачей целевых жилищных займов по НИС (накопительно-ипотечная система), описаны в постановлении № 370. В разделе III этого нормативного акта есть и несколько пунктов, посвященных переводу обычной (гражданской) ипотеки в военную.

Самое важное, что нужно знать в этом плане:

• перевод гражданской ипотеки в военную будет разрешен, если она оформлена на единственного заемщика, о чем прямо сказано в пункте 26 — наличие созаемщика сразу «ставит крест» на одобрении заявки;
• перевести обычную ипотеку в военную можно только при наличии согласия банка-залогодержателя — скорее всего, проблем с этим не возникнет, так как участие государства дает дополнительные гарантии стабильного поступления выплат;
• перевод возможен, даже если при получении ипотеки у заемщика еще не возникло права на получение жилищного займа для военнослужащих — на момент переоформления у заемщика должен быть получен статус участника НИС, иначе государство не будет переводить денежные средства.

Учитывая изложенное, до обращения в ФГКУ «Росвоенипотека», сначала нужно будет обратиться в свой банк, взять согласие на изменение условий кредитного договора. Это действительно важно, так как в нем появится новый залогодержатель.

В обратной ситуации переводить военную ипотеку в обычную не имеет смысла, так как платить по ней придется за счет собственных средств.

Но может случиться так, что заемщик уволится со службы и потеряет статус участника НИС (например, по истечению срока контракта и при отсутствии выслуги в 20 лет). Тогда ипотека фактически станет «гражданской», так как платежи по ней будет вносить сам заемщик. Более того, государству придется вернуть ранее выданный жилищный заем.

Действия военнослужащего

Согласно пункту 26 постановления № 370, чтобы перевести в военную ипотеку обычную гражданскую, необходимо собрать ряд документов. В их перечень входит:

• договор купли-продажи, либо участия в долевом строительстве, прошедший регистрацию в «Росреестре»;
• выписка из ЕГРН на жилое помещение с отметкой об обременении в пользу залогодержателя;
• копия кредитного договора, заверенная банком;
• согласие залогодержателя на заключение нового договора, участником которого станет «Росвоенипотека»;
• сам новый договор, где участвует 3 стороны (первоначальный банк, «Росвоенипотека» и заемщик-военнослужащий).

Собранные документы военнослужащий направляет в «Росвоенипотеку». Срок на проверку составляет до 10 дней.

После этого, если принято положительное решение, в течение 5 дней заявителю передают на подписание два документа — договор о предоставлении жилищного займа по программе НИС и новый ипотечный договор.

Далее, когда все будет подписано, в Росреестр направят документы для внесения изменений в ЕГРН. Там появятся сведения о втором залогодержателе, которым станет «Росвоенипотека» (от имени государства).

В целом, указанная процедура не сложнее, чем оформление обычной военной ипотеки. Увеличится лишь время на подготовку документов, без которых «Росвоенипотека» не примет решение. С самим объектом, ранее взятым в ипотеку, ничего не изменится.

Он останется в собственности заемщика, хотя распоряжаться недвижимостью будет нельзя до снятия залога. Процентная ставка тоже останется прежней. Изменить ее в меньшую сторону можно, если у военнослужащего есть право на участие в льготных кредитных программах (семейная ипотека, приобретение жилья в новых регионах России).

Читайте также

• Дадут ли ипотечный кредит жене, если ее муж банкрот?
• Арест приставами ипотечной квартиры
• Что будет с квартирой, если не платить ипотеку. Есть ли способы не остаться без жилья?

Когда могут отказать в переводе или прекратить военную ипотеку

В пункте 27 постановления № 370 перечислено несколько оснований, когда военнослужащему могут отказать в одобрении жилищного займа по НИС и переоформлении гражданской ипотеки. Прежде всего, сюда входит предоставление неполного комплекта документов. Также «Росвоенипотека» вынесет отказ:

• если по документам видно, что собственником жилья является не только военнослужащий, но и другие лица (в том числе супруг);
• если на момент обращения по ипотечному кредиту есть просроченная задолженность (старые просрочки не влияют на решение);
• если истек срок действия свидетельства, выданного участнику НИС;
• если общая сумма платежей по ипотеке превышает предельный размер жилищного займа, доступного военнослужащему.

О наличии основания для отказа военнослужащего уведомляют через личный кабинет на сайте «Росвоенипотеки». Далее есть 20 дней, чтобы устранить замечания.

Если за это время ничего не изменится, то отказное решение вступит в силу. Но позже военнослужащий сможет еще раз подать документы на переоформление.

Государство прекратит платить по ипотеке, если военнослужащий нарушит условия участия в данной программе — уволится до обязательной выслуги, по виновным основаниям и т.д.

Ранее переоформленная ипотека не прекращает свое действие. «Росвоенипотека» уведомит банк и заемщика о том, что прекращает переводить платежи по графику.

Отдельно будет решаться вопрос с возмещением средств, перечисленных в рамках целевого жилищного займа. Срок возврата зависит от оснований исключения из программы НИС (максимум — 10 лет). При увольнении с выслугой 10 лет и по уважительным причинам возвращать деньги государству не нужно. Но остаток средств по ипотеке придется вносить уже за свой счет.

Особенности и преимущества рефинансирования военной ипотеки в семейную

Для приобретения жилья по военной ипотеке участник НИС должен учитывать, что процентная ставка определяется по обычным или льготным программам. Это не столь важно, если сумма выплат укладывается в предельный размер жилищного займа. Все данные по взносам указаны на сайте «Росвоенипотеки». На 2025 год максимально по НИС могут выплатить 383 979 рублей 30 копеек, что составляет 31 998 рублей в месяц.

Еще на сайте напрямую указано, что допускается рефинансирование действующего кредитного договора, оформленного по НИС, по программе семейной ипотеки. По ней действует фиксированная ставка в 6%. Это означает, что военнослужащий точно уложится в размер ежегодного и ежемесячного взноса. Еще это весьма важно на будущее, ведь если заемщик уволится до наступления обязательной выслуги, он сможет платить по семейной ипотеке по низкой ставке. Порядок переоформления будет таким же, что и выше.

Что будет с квартирой, приобретенной военнослужащим

Пока действует военная ипотека, в том числе после переоформления с гражданской, заемщик может не переживать за судьбу квартиры. Ответственность за сроки выплат возлагается на государство. Даже если возникнет просрочка (что крайне маловероятно), жилье не заберут. В других случаях вопрос с недвижимостью может решаться по-разному.

К примеру, если заемщик уже сам платит по кредиту, то при возникновении длительной и значительной просрочки на квартиру могут обратить взыскание через суд, а потом — работу приставов.

Если дело дойдет до банкротства заемщика, то тут возможны следующие варианты:

• пока действует военная ипотека, а государство платит банку, жилье не попадет под реализацию;
• если заемщик уже не является участником НИС, то при банкротстве ипотечное жилье продадут в рамках процедуры реализации;
• сохранить недвижимость можно, если заключить мировое соглашение с банком.

В любом случае, если заемщик регулярно продлевает контракт, то приобретенное жилье у него точно не заберут.

Часто задаваемые вопросы

Наши юристы разъяснят вам все нюансы банкротства и помогут пройти его, чтобы избавиться от всех или большинства долгов!