Аренда — это временное пользование недвижимостью. Должник, проходящий банкротство, вполне может арендовать жилье, если не имеет собственного. Но возникнут проблемы с оплатой. Все средства должника в этот период — сумма прожиточного минимума, выделенного финансовым управляющим.
В некоторых случаях суды соглашаются выделить дополнительные суммы именно для съема квартиры и оплаты коммуналки. Сдавать собственное имущество должнику вряд ли позволят. В статье расскажем, как связано банкротство и аренда жилья, какие спорные вопросы могут возникать при этом.
Может ли должник сдавать свою квартиру в аренду при прохождении банкротства
Во многих случаях у должника, проходящего банкротства, вообще нет ничего за душой. Поэтому вопрос о сдаче имущества в аренду будет не актуален. Но если у банкрота и есть в собственности недвижимость, распоряжаться ей будет нельзя. Все сделки от имени должника может совершать только финансовый управляющий. Но его основной задачей является оценка и реализация активов. Сдача в аренду вряд ли поможет с расчетом по требованиям кредиторов, если только речь не идет об элитном жилье премиум-класса.
Итак, вот о каких ограничениях и запретах нужно знать должнику, который проходит банкротство:
- до подачи документов в арбитражный суд можно сдавать в аренду все что угодно, не спрашивая согласия у кредиторов или других лиц;
- после перехода к процедуре реализации управляющий, скорее всего, сразу направит уведомление о расторжении договора аренды с имуществом должника (об основаниях для этого расскажем в следующих разделах статьи);
- после начала банкротства сразу возникнет запрет на распоряжение жильем, т.е. он распространяется и на сдачу объекта в аренду.
Иначе может быть решен вопрос, если суд перешел к процедуре реструктризации. Она вводится, если есть возможность погашения требований кредиторов. Их вполне можно закрывать за счет арендных платежей. Следовательно, кредиторы не обязательно будут возражать против сдачи квартиры, если деньги от арендатора позволят погашать долги. Все эти условия будут прописаны в плане реструктуризации, который утвердит суд.
Для прохождения внесудебного банкротства по общим основаниям у должника не должно быть какого-либо имущества под реализацию. Только при этих условиях пристав окончит производство, а должник получит право на обращение в МФЦ.
Исключением является единственное жилье, не обремененное ипотекой, ведь оно не подлежит реализации. Но если собственник начнет сдавать его, то за счет платежей арендатора появится новый доход. Если он существенно улучшит имущественное положение, об этом нужно уведомить МФЦ. Далее, банкротное дело могут прекратить без списания долгов.
Если квартира является единственным жильем
У квартир и домов, которые являются единственным жильем должника, будет особый статус в банкротстве. Если недвижимость не заложена по ипотеке, ее не включат в конкурсную массу и не продадут. Исключением иногда бывает только объект с признаками роскошности — по площади, по степени благоустройства и т.д. В целом, закон разрешает должнику распоряжаться имуществом, не включенным в конкурсную массу. Но сдать единственную квартиру в аренду все равно не получится:
- одним из обязательных признаков единственного жилья является факт проживания там должника и его семьи;
- сдав квартиру в аренду, должник не будет сам проживать в ней, а значит, недвижимость уже не признают единственным жильем и могут продать на торгах;
- даже если должник все же сдал недвижимость в аренду, то все платежи будут включены в конкурсную массу.
У должника может возникнуть соблазн скрыть факт сдачи единственного жилья и получения дохода (например, при передаче денег из рук в руки). Мы не рекомендуем так поступать.
Всегда стоит учитывать, что управляющий и кредиторы узнают о побочном заработке и сокрытии сведений об аренде недвижимости. А это может привести не только к реализации жилья, которое перестало быть единственным, но и к отказу в списании долгов. Стоит ли так рисковать, чтобы заработать относительно небольшие суммы? Нам кажется, что ответ очевиден.
Читайте также
- Можно ли продать квартиру с обременением, если она под арестом ФССП или в залоге
- Что будет с семейной ипотекой при разводе
- Как узнать, находится ли недвижимость под арестом
Расторжение договора аренды для реализации
Если договор аренды был заключен до начала банкротства, то его расторгнут. В документах для арбитражного суда должник указывает о своем имуществе и правах на него. Необходимо предоставить информацию и об ограничении, которое возникло в силу аренды. Также управляющий и сам узнает об арендных отношениях, если долгосрочный договор (от 1 года) официально зарегистрирован в Росреестре. Для этого запрашивается выписка из ЕГРН.
Как следует из ГК РФ, переход права собственности на объект не является основанием для досрочного прекращения аренды. Но для целей реализации в банкротстве крайне важно, чтобы у недвижимости не было обременений и ограничений, иначе лот вряд ли заинтересует потенциальных покупателей.
Поэтому управляющий (от имени должника-собственника) может направить уведомление о прекращении аренды. Для этого можно ссылаться на статью 451 ГК РФ — существенное изменение обстоятельств. Если арендатор откажется расторгнуть договор и освободить квартиру, спор будет разрешать суд.
Как арендовать и оплачивать квартиру во время банкротства физических лиц
Теперь рассмотрим обратную ситуацию, если должник захочет арендовать жилье для себя и своей семьи. Так как здесь нет факта распоряжения собственным имуществом, то сделка будет вполне законна. Согласие управляющего и суда на аренду не требуется. Тем не менее, возникнут следующие проблемы:
- текущие расходы, в том числе на съем жилья, должник может покрывать исключительно за счет суммы прожиточного минимума — его выделяет управляющий и только при наличии у гражданина собственных доходов;
- если прожиточного минимума хватает на аренду, то можно заключать договор и передавать деньги арендодателю — но на съем жилья в крупных городах выделенной суммы вряд ли хватит;
- аренду может оплатить супруг или другой член семьи должника, и это будет совершенно законно — хотя общее имущество включают в конкурсную массу, к доходам супруга это не относится.
В процедуре реструктуризации найти деньги на съем жилья будет попроще, ведь должник может сам распоряжаться деньгами в сумме до 50 000 рублей (ежемесячно). Но опять-таки, если своего дохода нет, то и средств на текущие нужны и аренду тоже не будет.
Что говорит судебная практика
Если должник понимает, что выделенного прожиточного минимума явно не хватит для аренды жилья и придется остаться без средств к существованию, он может воспользоваться судебной практикой. В п. 2 постановления Пленума ВС РФ № 48 сказано, что по ходатайству банкрота ему могут выделить дополнительно 10 000 рублей. В исключительных случаях эта сумма может быть еще больше и определяется на усмотрение суда. Если указать в ходатайстве на необходимость аренды жилья, его вполне могут удовлетворить.
Приведем несколько примеров судебных дел, где решались вопросы о выделении должнику денег для съема квартиры:
- суд выделил должнику 10 000 рублей, хотя тот просил 20 000 рублей — для расчета взяли среднюю стоимость аренды однокомнатной квартиры в регионе;
- в данном деле суд отказал в выделении средств на съем, так как у должника была регистрация по другому адресу — в судебном акте видно, что заявитель не смог обосновать, почему он не может проживать по месту прописки;
- здесь суд отказал в выделении дополнительных сумм из конкурсной массы — в определении указано, что стоимость аренды ниже прожиточного минимума и у должника есть достаточно средств для съема квартиры.
При рассмотрении ходатайств суды проверяют разумность арендной платы (в привязке к городу или региону). Также обязательно проверят площадь снятого жилья. Никто не выделит должнику деньги, если он арендовал огромную квартиру.
Еще могут возникнуть сложности с оплатой или передачей денег по договору аренды жилья. На время банкротства должник обязан сдать свои карты управляющему, предоставить ему доступ к счетам. Чтобы расходовать выделенный прожиточный минимум, необходимо открыть спецсчет в банке. Деньги туда будет перечислять управляющий, после чего их можно отправить арендодателю переводом либо снять наличные.
Наши юристы помогут разобраться со всеми сложностями, возникающими при банкротстве, и пройти эту процедуру с минимальными рисками!
