Можно ли в действующую ипотеку добавить созаемщика

Любые изменения в составе участников кредитного договора возможны только с согласия банка. Если это в его интересах, то можно получить разрешение на замену или добавление созаемщика. Основного заемщика вряд ли поменяют, хотя все зависит от политики и индивидуального решения отдельно взятой кредитной организации. Чтобы добавить созаемщика в действующую ипотеку, нужно обратиться с заявлением, предоставить стандартные документы о месте работы, доходе и т. д. На права собственности по ипотечному жилью расширение списка участников кредитного договора напрямую не влияет.

Разрешают ли банки добавление в действующую ипотеку нового созаемщика

Изначально круг лиц с обязательствами по ипотеке определяют на стадии рассмотрения заявки и подписания договора. Сюда всегда входит основной (титульный) заемщик, который станет собственником приобретенного жилья. Дополнительно обязательства перед банком могут принимать на себя созаемщики и поручители.

Далеко не всегда у них возникнут права на недвижимость, поскольку статус участника кредитного договора не дает автоматического права на долю, за исключением законных супругов, у которых недвижимость признается совместной собственностью в силу закона.

Ипотека является долгосрочным договором. За время его действия может измениться очень многое: от потери работы и дохода у основного заемщика до его развода с супругом-созаемщиком. Зачастую это сказывается на возможности платить по кредиту без просрочек.

При наступлении таких обстоятельств можно обратиться в банк с просьбой:

• о замене созаемщика на другое лицо (например, на супруга в новом браке);
• о добавлении в действующую ипотеку дополнительного созаемщика и (или) поручителя;
• об исключении созаемщика из участников договора на ипотечный кредит.

В каждой из перечисленных ситуаций все зависит не столько от желания заемщика, сколько от решения банка. Любые изменения могут повлиять на первоначальную оценку рисков, показатели долговой нагрузки и платежеспособности клиента. Поэтому нельзя гарантировать, что просьбу заявителя удовлетворят. Обжаловать отказ, если он последует, невозможно.

Что даст появление в ипотеке нового созаемщика

Изменения в составе участников кредитного договора должны быть выгодны обеим сторонам. Для банка преимуществом может стать:

• увеличение совокупного дохода у лиц, которым предстоит исполнять обязательства по ипотеке;
• расширение круга участников, которые несут солидарную ответственность в случае взыскания просроченной задолженности;
• улучшение соотношения платежа к общему доходу, если заемщик и новый созаемщик объединяют свои бюджеты (например, являются супругами).

Чем больше лиц отвечают по кредитному обязательству, тем надежнее будут гарантии для банка. Поэтому обращение заемщика по данному вопросу вполне могут удовлетворить. В случае одобрения исходный договор на ипотеку переоформлять не нужно: изменения фиксируются путем подписания дополнительного соглашения. При этом также потребуется внести новые данные в регистрационную запись об ипотеке в Росреестре.

Для заемщика указанные изменения могут быть важны из-за появления нового человека, который соглашается разделить ответственность по ипотечным платежам. Оба будут нести солидарную ответственность. Если основной заемщик утратит возможность платить по графику, банк потребует исполнения от созаемщика. Это в полной мере относится и к взысканию просрочки. В иске или заявлении на судебный приказ банк вправе указать сразу всех лиц, которые солидарно отвечают по кредиту.

Как происходит добавление или замена созаемщика

Для любых изменений в кредитном договоре требуется согласие обеих сторон. К примеру, если банк изначально одобрил ипотеку только на самого заемщика, он не может позже требовать привлечения поручителя или созаемщика.

Схема работает следующим образом:

• Если клиент решил заменить созаемщика или ввести нового, он обращается с этим запросом в банк.
• В большинстве случаев перечень требований для нового лица остается стандартным (доход, наличие постоянной работы и т. д.).
• В случае одобрения заявления банк подготовит дополнительное соглашение и выдаст его на подпись всем участникам ипотеки.
• В случае отказа все останется без изменений, а обжаловать решение невозможно.

Вопрос о замене или вводе созаемщика бывает актуален, если после оформления ипотеки супруги подали на развод. В добровольном или судебном порядке происходит раздел имущества. Таким же образом решается судьба общих обязательств, возникших во время брака. Бывший супруг не может в одностороннем порядке отказаться от ответственности по кредиту, если ранее подписал договор. Все можно сделать только с согласия банка, для которого исключение созаемщика влечет повышенные риски.

С заменой или добавлением созаемщика может быть проще при рефинансировании ипотеки. Заявку подают в другой банк. Там можно указать не только самого заемщика, у которого уже есть обязательства по кредиту, но и других лиц. Но опять-таки все зависит от решения банка, который предлагает рефинансирование.

Задайте вопрос ИИ-ассистенту

Чем вам помочь?

Думаю над ответом .

Получить консультацию

Как созаемщика сделать основным заемщиком

Законодательство не запрещает любые изменения в кредитном договоре, если на это согласны обе стороны. Поэтому теоретически можно «переделать» титульного заемщика, чтобы он стал созаемщиком. После этого лицо, которое ранее являлось созаемщиком, станет основным заемщиком. Ввиду солидарной ответственности обязательства по внесению платежей или погашению долга не изменятся. На практике же представить такую ситуацию почти невозможно, даже если заемщик и созаемщик являются супругами.

Если же банк вынесет положительное решение, заемщика и созаемщика можно поменять местами путем заключения дополнительного соглашения. Но стоит учитывать следующие нюансы:

1. Может возникнуть вопрос с переоформлением закладной или внесением сведений в ЕГРН о залоге на жилое помещение.
2. Заемщик в большинстве случаев является собственником приобретенного жилья, и при смене сторон нужно будет решить и этот вопрос.

Какой-либо финансовой выгоды от замены не получить. Условия договора по процентной ставке, дате и размерам ежемесячных платежей не изменятся. Однако заемщику стоит помнить о возможных сопутствующих расходах: комиссии банка за изменение условий договора и изменении стоимости личного страхования для нового участника.

Как добавление или замена созаемщика повлияет на взыскание задолженности по ипотеке

Допустим, банк согласился на введение в договор нового созаемщика, а чуть позже по ипотеке возникла просрочка. Если ситуацию с долгом не удалось урегулировать во внесудебном порядке, то начнется взыскание. Какие особенности:

• При обращении в суд банк наверняка укажет ответчиками всех лиц, которые выступают заемщиком и созаемщиками.
• Таким же образом в судебных актах и исполнительном листе эти лица будут указаны в качестве должников.
• В рамках исполнительного производства приставы будут вести взыскание в отношении каждого из них.

При длительной и большой просрочке банк сможет обратить взыскание на заложенное жилье. Здесь количество участников договора никак не повлияет на ход реализации имущества, если они не смогут погасить задолженность.

Так же обстоит дело в случае банкротства, где банк-залогодержатель заявит требование по ипотечным обязательствам. По умолчанию объект с обременением не защищен от реализации. Помочь в этой ситуации может только заключение мирового соглашения, по которому квартиру не станут включать в конкурсную массу для продажи. Документ подпишет не только сам должник, но и остальные участники договора. Кроме того, закон № 127-ФЗ допускает привлечение третьего лица, которое готово дать гарантии исполнения обязательств.

На бесплатной консультации у наших юристов вы сможете узнать подробнее о банкротстве физлиц. Запишитесь и получите ответы на вопросы, связанные с процедурой.

Частые вопросы