Кому не хочется иметь свой уютный чертог, где можно согреваться тоскливыми осенними вечерами в объятиях родного человека, да и просто жить? Своя квартирка — это «американская мечта» многих россиян.
Но последние новости о пострадавших дольщиках не внушают доверия — оказывается, в нашей стране все еще легко можно стать жертвой мошенничества и вместо заветных квадратных метров «получить шиш».
Как разумные взрослые люди становятся жертвами проходимцев? Почему, имея доступ в любые поисковые системы и умея пользоваться Интернетом, они наивно отдают денежки ворам и обманщикам без каких-либо гарантий?
Мы попробуем сегодня разобраться, почему люди теряют все в обмен на пустые обещания мошенников. Что это — гипнотическая психология или потеря бдительности в погоне за квартиркой?
«Ах, обмануть меня не трудно, я сам обманываться рад»: самые бессовестные разводы дольщиков
Начнем нашу подборку с самых жестких и беспринципных схем, попав в которые люди теряют как жилье, так и деньги. Поскольку контроль за рынком застройки в последнее время ужесточился, вы вряд ли встретите в 2022 году такие аферы, скажем, в Москве.
Но это не значит, что они вымерли как мамонты, в отдаленных регионах можно встретить картинки еще и страшнее. Итак:
Застройщик подсовывает предварительное соглашение на заключение ДДУ
Договор долевого участия — это, собственно, и есть полноценный документ дольщика.
Но бывает, что человеку предлагают под видом предварительного соглашения по ДДУ юридически слабо защищенную бумагу — предварительное соглашение.
Нет, такие соглашения все же существуют. То есть их могут предлагать и адекватные, честные застройщики.
Договором удостоверяется, что стороны планируют подписать ДДУ, скажем, с 11 декабря по 1 февраля 2023 года.
Но тут нюанс: договор нужно зарегистрировать. А мошенники, как правило, плюют на эту обязанность.
Опять же, в таких соглашениях должны быть прописаны важные условия договоренностей: сроки сдачи жилья, его стоимость, точное месторасположение постройки и так далее. Но увы, вместо полноценного документа наивный дольщик получает красивую и полупустую бумажку, которая годится разве что на заворачивание бутерброда.
В особенности серьезные вопросы появляются к срокам: нередко застройщики «забывают» в предварительном соглашении указать срок для заключения ДДУ (по нормам ч. 4 ст. 429 ГК РФ он должен быть).
Но та же норма говорит нам, что в случае отсутствия сроков закон дает 1 год, чтобы стороны оформили основной договор (ДДУ). Если этого не сделать, то предварительное соглашение теряет силу!
Подобные ситуации уже всплывали в судебной практике. Например, определение апелляции горсуда в Санкт-Петербурге от 20 декабря 2016 года № 33-25908/2016. Увы, если обратиться в суд слишком поздно, у вас не будет никаких оснований для требования подписания ДДУ.
Максимум, на что можно будет рассчитывать после затяжных судебных войн — это на возврат уплаченных денег. Добровольно вам их не отдадут.
Ну и еще одно — не платите сразу всю сумму при оформлении предварительной договоренности, не будьте наивным Буратино. Есть риск, что деньги потом вы не получите. А если чудо и случится, то лет через 5-7 (ведь «обещанного 3 года ждут»).
Застройщик заморозил стройку и улетел на Бали
Люди отдали последние деньги на желанные квартиры, мысленно уже сделали ремонт и пригласили родственников на новоселье, но тут случается досадное и невероятное: стройку замораживают, а застройщик…. растворяется в воздухе!
Наука физика права — застройщик нигде не растворяется. Он просто распадается (как юрлицо) на более мелкие структуры и даже дробя ответственность между физлицами.
А последние разбегаются, как тараканы, в разные стороны. Кто-то на Бали, а кто-то — кого удастся задержать на границе — в места «не столь отдаленные».
Обманутые дольщики потом с горечью узнают, что юридический адрес, указанный в ДДУ, на самом деле никогда не существовал.
Да и из доморощенного офиса, где проходило оформление, за считанные часы пропадает вся офисная мебель и все «сотрудники». Рабочие телефоны оказываются нерабочими, фирма исчезает, как будто ее никогда и не существовало на свете.
Если вы собираетесь кому-либо отдавать деньги, не ведитесь на красивые названия вроде LTD Limited Development Group или Designed and Building № 1 in the World. Это ловушки, рассчитанные на советского человека 90-х годов, привыкшего доверять всему сквозь призму иностранных букв.
Сделайте следующее:
- Проверьте, строил ли раньше застройщик успешные объекты, были ли они сданы без претензий.
- Совпадает ли информация о застройщике с данными ЕГРЮЛ.
- Посетите лично сданные объекты и поговорите с жильцами об их впечатлениях. Или хотя бы с продающими эти новостройки риелторами.
«Налетай, торопись, покупай живопись!»: схема двойных продаж застройщиком
Итак, вы дождались сдачи объекта, достали запылившиеся ключи, взяли черную кошку под мышку (чтобы запустить ее первой в новый дом, согласно традициям) и поехали на новую квартирку.
Но ваши глаза превращаются в чайные блюдца: вы вдруг видите, что в вашей только приобретенной квартирке посторонние люди делают ремонт.
Да еще и посылают вас в разные неприятные места.
Опустив мяукающее животное на лестничную площадку, вы начинаете разбираться в ситуации.
И внезапно выясняете, что квартиру продали не только вам, но еще и некому Ахметулину Магомеду. Что происходит?
Недобросовестные застройщики передают часть строящейся недвижимости другим компаниям как плату за какие-то долги. И тем самым «забивают» на дольщиков, которые уже выплатили большую часть денег. Компании-кредиторы перепродают квартиры третьим лицам. В итоге у одной квартиры может оказаться 2-3 собственника.
Провернуть такую схему можно только при одном условии — договор долевого участия так и не был зарегистрирован! В ответ на справедливые требования дольщика застройщик может месяцами увиливать — мол, сегодня было закрыто, завтра санитарный день, на следующей неделе ремонт и так далее.
И вот, пока вас водят за нос, компания «втихую» передает права на вашу квартиру третьим лицам.
Судебная практика по этому вопросу безапелляционно заявляет — на ком халат, тот сегодня и доктор. То есть правым будет тот, чей договор зарегистрировали первым. А у обманутого дольщика остается только право на возврат уплаченных денег (что тоже весьма сомнительно, если честно).
При заключении договора долевого участия обязательно проведите следующие мероприятия:
- Закажите выписку из ЕГРЮЛ по вашему застройщику. Так вы узнаете все о его текущей деятельности.
- Закажите выписку в местной организации, которая занимается госрегистрацией договоров и земельным кадастром.
- Если вы планируете заключать договор через посредника, то сначала вам придется убедиться, что его деятельность является законной.
Вам также должны предоставить от застройщика письмо, которым подтверждается чистота квартиры и даются гарантии того, что жилье не находится под обременением и на него не распространяются претензии. Разумеется, письмо должно быть свежим. И лучше его получить у застройщика лично.
Другие фокусы от застройщика
На этом схемы обмана не заканчиваются, есть и другие интересные идеи, как обмануть клиента, о которых все же лучше знать. Мы здесь выделим следующее:
- Новостройка дорожает как на дрожжах. Однажды вам приходит уведомление от застройщика — мол, так и так, в мире кризис, в Африке голод, фьючерсный рынок валится, дайте денег. Вас ставят перед фактом, что цена вашей квартиры выросла на 5-10%. Ну что ж, договором это предусмотрено, ну с кем не бывает.
Вы соглашаетесь и уезжаете на дачу сажать рассаду баклажан. Но вот через 30 дней приходит такое же сообщение. А потом еще и еще. Согласитесь, все это больше похоже на какой-то шантаж вне закона. Так быть не должно.
- У компании-застройщика нет документов на строительство многоквартирного дома. Каждый дольщик вправе потребовать разрешительные документы и проверить их (хорошо бы для начала знать, что вы требуете и как это будет выглядеть).
Но в ответ вам прислали нечто странное, какой-то плод фотошопа. Или застройщик вообще начал «морозиться».
«Знал бы прикуп, жил бы в Сочи» — мудрость заядлых игроков в карты актуальна и в наши дни. Если поведение представителей компании вызывает у вас легкие подозрения, не стесняйтесь их проверить на приеме у опытных юристов. Лучше заранее знать, с кем вы связываетесь, чем потом страдать от разбитых розовых очков.
«Дольщик — лох, он не мамонт, он не вымрет» или как еще обманывают застройщики?
Здесь мы предлагаем рассмотреть более легкие схемы, по которым вас могут продинамить с жильем.
Их нельзя отнести к разряду «черной жести», но и эти досадные ошибки способны нанести урон вашей нервной системе и душевному равновесию.
Для начала краткий ликбез — не все, что вам показывают, будет в реальности!
Если застройщик на картинках показал вам Беверли Хиллз и Майами, это не значит, что у вашего дома будет бассейн на крыше и вы будете завтракать под песни с репетиции Мадонны.
Как тогда отличать правду от вымысла и не переехать в собачью конуру вместо обещанного жилья? Ориентируемся только на содержание договора долевого участия.
Если в рекламе написано, что у вас будет личный садовник и кусок общедомовой территории с розовыми кустарниками, а в договоре — только 50 кв. м. жилья, то все очевидно. Только 50 квадратов у вас и будет.
Квартира-хамелеон
Наше законодательство щедро разрешает застройщикам вносить изменения в проектную документацию в ходе строительства. И да, даже после заключения договоров ДДУ. Как это может отразиться на собственнике?
Допустим, вам понравилась квартирка, где будет просторная прихожая, кухня 25 кв. м., санузел и еще две комнаты. Но после внесения изменений в документацию вы уже получаете маленькую прихожую, какую-то каптерку без окон, две комнаты и кухню на 15 кв. м. Да и окна расположены вообще не там, где вам показывали на первоначальном плане.
Увы, таковы реалии. Застройщики могут менять проект в ходе строительства. Ну и чтобы прикрыть свои пятые точки, они часто вносят в договоры вот такой интересный пункт:
«Допускается внесение изменений и дополнений в проект, что повлияет на площадь помещений, на конфигурацию, конструктивные решения, но при этом количество комнат в каждом объекте сохраняется. Стороны считают такие изменения несущественными, за исключением ситуаций, предусмотренных законодательством РФ».
Получается следующее. При подписании такого договора вы соглашаетесь на любые изменения в квартире при условии сохранения количества комнат. Но это может выйти боком.
Например, вместо обещанной трехкомнатной квартиры на 120 кв. м. с окнами в пол и с просторной гостиной вы получите что-то посредственное на 80 кв. м. И при этом вы еще и сами с этим согласились — то есть все законно. Единственный вариант наказать застройщика в этой ситуации — добиться расторжения договора.
Сроки сдачи дома не означают дату празднования новоселья
Многие застройщики умышленно уменьшают срок сдачи дома в эксплуатацию, заявляя — «Через год все будет готово!».
На самом деле дом сдают в эксплуатацию в лучшем случае через 2 года.
Интересно то, что такие схемы проворачиваются законно.
№ 214-ФЗ требует, чтобы в ДДУ указывались конкретные сроки сдачи жилья по акту приемки-передачи.
Они обычно и указываются как «2-й квартал ХХХХ года». Соответственно, если сроки нарушаются и строительство превратилось в долгострой, то с застройщика можно взыскать деньги.
Но компании-девелоперы давно просекли эту фишку и делают финт ушами — в договорах указывается, что если сроки будут нарушены, то застройщик обязан прислать дольщику предложение на продление срока. И да, дольщики соглашаются, даже не подозревая, что от таких даров можно отказаться.
Более того, такие договоры часто еще дополняются пунктом о том, что если дольщик не ответит в течение 15 дней, то «молчание — знак согласия». Другими словами, «без меня меня женили», а потом и не в ту квартиру заселили.
Схемы обмана с площадью квартир
Вы уже почти въезжаете в квартирку, проводите обмеры БТИ и с удивлением узнаете, что квадратура площади как-то отличается от заявленной. И не в вашу пользу. Тут палка о двух концах, впрочем:
- Квартира оказалась больше, чем вы покупали.
Допустим, на 10 кв. м. В таком случае застройщик насядет на вас как коршун, требуя доплаты за десяточку. Мы с вами понимаем, что такая десяточка может обойтись в сто тысяч и в пол миллиона. И поскольку человек в основном покупает жилье в ипотеку, то есть в долг, то для него эта сумма станет серьезной дилеммой.
- Квартира оказалась меньше, чем требовалось.
Застройщик начинает выкручиваться — это пассивная агрессия, также вам будут под нос тыкать договор, где будет написано про «допустимые отклонения». Если договор был составлен юристами с израильскими корнями, увы, добиться справедливости даже в суде будет сложно.
Но есть и третий вариант — застройщик вас обманывает. То есть метров на самом деле столько, за сколько вы заплатили. А обмеры были проведены неправильно. Если сей факт подтвердится, вам открывается прямая дорога в суд.
Добро пожаловать в недострой!
Это про ситуации, когда застройщик готов заключать акт приема-передачи жилья в недостроенном доме. То есть здание еще даже не сдавалось госкомиссии, кое-где отсутствует крыша, но сами квартиры уже готовы к переезду новых жильцов.
Застройщики разыгрывают эту карту, если горят сроки сдачи жилья. Если дольщик на это подпишется, то он уже гарантированно не получит неустойку за просрочку по сдаче жилья. Поэтому не спешите радоваться — сначала запросите разрешительные документы на ввод здания в эксплуатацию.
«Спешка хороша только при ловле блох»: когда застройщик спешит
Вас привели на просмотр жилья уже после сдачи в эксплуатацию и подсовывают под нос Смотровой лист и Передаточный акт на подпись. При этом в уши вам льется сладкий мед, что «это просто формальности, мой голубчик».
Нет! Что бы вам ни говорили, не спешите. Это очень важные документы — легкомысленной подписью вы лишаете себя права на исправление строительных дефектов в квартире за счет застройщика.
Также прочитайте договор на предмет пункта о праве компании оформить акт приемки-передачи в одностороннем порядке и без вашего согласия. Это тоже важно.
Бытие определяет сознание? Инфраструктура новостройки
Согласитесь, куда приятнее жить в красивой обстановке с ухоженной растительностью, щебетанием птиц и зонами отдыха.
Карл Маркс был совершенно прав, когда в 1859 году подметил, что бытие определяет сознание.
А современная теория разбитых окон, доказанная практически, это подтвердила.
Но в реальности сданный дом может оказаться, мягко говоря, не в тонусе.
Кроме крошечной парковки и грустно стоящей лавочки может ничего не оказаться. Или же инфраструктура была склепана наспех и вот-вот готова развалиться.
При этом рядом нет обещанных торговых центров, школ, больниц — они лишь в проекте. Уточняйте эти моменты заранее. Лучше, если они будут прописаны в самом ДДУ.
Апартаменты вместо квартир
Квартира и апартамент — это два разных объекта. В первую очередь, по юридическому статусу. Апартаменты всегда являются нежилым помещением, их еще оформляют как гостиничные номера. Лучше уточните этот момент еще на стадии переговоров.
С апартаментами вы получите лишь коммерческую недвижимость, но она не позволит вам полноценно пользоваться своими квадратными метрами. Самое главное в апартаментах то, что они не могут выступать единственным жильем.
Никто не хочет пополнить ряды общества обманутых дольщиков, даже несмотря на снисходительное и сочувствующее отношение правительства к ним. Например, последние новости обманутых дольщиков России нам сообщают, что им не придется выплачивать НДФЛ в случае получения компенсации от застройщиков-банкротов.
И все же, несмотря на публичную правительственную поддержку, до сих пор дольщики часто оказываются наивными жертвами. Это подтверждается и словами Генпрокурора РФ И. Краснова о более, чем две тысячи недостроев в регионах. Связываться с застройщиками напрямую без юридической поддержки весьма рискованно.
Нужна юридическая помощь? Звоните. Мы помогаем людям, которые отдали последние деньги и оказались в долговой яме.
