Многие граждане в сделках с недвижимостью сталкиваются с ограничениями, мешающими свободно распоряжаться собственностью. Но чаще всего запреты касаются квартир и жилья. Обременение же земельного участка для многих становится новостью. И часто владельцы не знают, чем оно грозит. При детальном изучении проблем землепользования становится очевидным, что обременение земель встречается часто. И это приносит владельцам недвижимости ощутимые неудобства.
В широком смысле обременение означает ограничение прав. Вообще владелец недвижимости может продавать, менять, сдавать в аренду свое имущество, отдавать в залог и иным образом распоряжаться объектом (ст. 260 ГК РФ). На земле в зависимости от назначения можно строить, пахать, сеять, сажать деревья. Но если есть ограничения — то что-то из этого перечня делать нельзя, либо допустимо только в рамках установленных лимитов.
Какие бывают обременения права собственности
Список ограничений для любого недвижимого имущества небольшой:
- Ипотека. Чаще всего касается квартир и домов (ст. 334 ГК, закон № 102-ФЗ). Пока владелец не расплатится по кредитной задолженности с банком, продать заложенный объект он не сможет. Хотя сдать в аренду, например, с согласия залогодателя допускается. Многие делают это, не испрашивая мнения (в нарушение условий договора об ипотеке), сдавая квартиры или дачные домики на короткие сроки.
Ограничение накладывается на основании договора, регистрируется в Росреестре.
- Арест (ст. 140 ГПК РФ). Мера может затронуть любое имущество гражданина. Этот вид запрета наиболее полный. При аресте никакие сделки с объектом не разрешены. Налагается судом и им же снимается. Как правило, применяется при наличии судебного спора.
Для этого выносится определение суда, которое направляется и в Росреестр.
Наложить арест также вправе судебный пристав в рамках исполнительного производства (ст. 80 закона № 229-ФЗ).
- Аренда (гл. 34 ГК РФ). Часто касается коммерческих помещений, которыми владеет физлицо. Например, торговым центром или складом. Это один из самых распространенных видов ограничений. Означает, что объектом уже кто-то пользуется на основании договора, и пока срок его не истечет, продолжит эксплуатировать помещение или земельный надел. Расторгнуть договор аренды новый собственник сможет, только соблюдая определенные условия и порядок.
- Сервитут (ст. 274 ГК). В большинстве случаев он устанавливается в отношении земельных участков. Предполагает, что частью площади будет пользоваться ограниченный или неограниченный круг лиц.
Например, проезжать по территории к своим дачам. Или же энергокомпания будет обслуживать столбы электроосвещения, оказавшиеся на участке. Или по территории проходит часть газопровода или водопровода садоводства и т.д., которые нужно периодически проверять, чинить, и на участок беспрепятственно смогут заходить технические специалисты.
- Доверительное управление (ст. 1012 ГК РФ). Это означает, что распоряжается имуществом специальное лицо — управляющий. Чаще всего касается коммерческой инвестиционной недвижимости, которую собственник покупает для извлечения прибыли, но сам заниматься процессами сдачи в аренду не желает.
- Рента (ст. 586 ГК РФ). Смысл ее состоит в том, что собственник передает земельный участок или помещение другому лицу, а тот обязуется выплачивать ему денежное содержание (ст. 583 ГК).
Все указанные ограничения не дают собственнику совершать с объектом сделки. Причем категоричным запретом обладает арест и ипотека. В первом случае нельзя будет ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду имущество. Во втором все становится возможным только при выплаты ипотеки и снятия обременения с жилья. Во всех остальных случаях объект недвижимости можно продать, но при этом обременение останется. И новый владелец обязан будет соблюдать ограничение.
Перечисленные оговорки распространяются на любые объекты регистрируемого имущества: землю, квартиры, дачи, склады, офисы, гараж и пр. Помимо приведенных в списке видов обременение земельного участка может заключаться в ограничении его использования. И устанавливает его не суд, не договор, а органы власти, определяя назначение земли.
Практически любой надел может оказаться под ограничениями. Тщательный подбор местоположения поможет снизить эти риски. А заказ выписки из ЕГРН и градостроительного плана участка поможет оценить, насколько возможные барьеры помешают реализации намеченных планов собственника.
Какие встречаются ограничения прав землепользователей
Если в выписке из ЕГРН вы не увидели ничего особенного — ипотеки, арестов и прочих общих видов обременений, это уже хорошо. Но отсутствие этих факторов лишь гарантирует, что сделку купли-продажи зарегистрируют. Вы станете собственником выбранного земельного участка.
Но это не означает, что новый владелец сможет делать на нем все, что захочет: построит дом, гараж, баню, распашет чернозем, посадит кукурузу и сможет хранить там же свой катер с запасом топлива.
Владельцам земельных участков нужно знать, что в отношении них могут быть установлены и иные запреты, далеко не все из которых фиксируются в Росреестре.
И о них становится известно только при начале согласовательных процедур. Например, при строительстве.
В соответствии со ст. 56 Земельного кодекса ограничения прав на землю устанавливаются в связи с:
- использованием наделов в зонах с особыми условиями,
- охраной окружающей среды и памятников,
- наличием иных причин.
Барьеры могут устанавливаться как бессрочно, так и на определенный период. При переходе права собственности эти лимиты сохраняются. Рассмотрим главные препятствия, с которыми может столкнуться человек, приобретший землю.
Водоохранная зона, санитарно-защитная территория
Она устанавливается вблизи водоемов и может составлять от 50 метров до 200 (у моря — 500 м). На этой территории нельзя (ст. 65 Водного кодекса):
- Использовать сточные воды для повышения почвенного плодородия, а равно осуществлять сброс стоков;
- Размещать скотомогильники, кладбища, участки для мусора;
- Распылять с воздуха ядохимикаты в борьбе за урожай;
- Ездить и ставить автотранспорт (можно только на твердом покрытии — асфальте или бетоне);
- Размещать АЗС и объекты для хранения ГСМ;
- Хранить ядохимикаты (в том числе для обработки сада);
- Добывать полезные ископаемые;
- Заниматься распашкой земель;
- Пасти скот и организовывать для него «ванны»;
- Отваливать на участке размываемый грунт.
Любое нарушение этих правил наказуемо. Например, на граждан-собственников земель может быть наложен штраф от 3 до 5 тысяч рублей (ст. 8.12 КоАП РФ). Но есть послабление: на садовых участках, не оборудованных очистными сооружениями, можно делать септики из водонепроницаемых материалов (п. 16.1 ст. 65 ВК РФ). И это единственное исключение из режима хозяйствования на водоохранных зонах.
Человек, приобретший землю на этой защищаемой территории, будет находиться не только под пристальным вниманием контролирующих органов, но и быть постоянным объектом для штрафов. Например, если на его участке в 100 м от реки нет асфальтовой площадки, его машина будет стоять просто на земле. То, что автомобиль находится на частной территории за забором, проверяющих не остановит. Нарушение режима водоохранной зоны налицо, автолюбитель «получит» штраф.
Обременение на строительство на участке
Приобретатели земельного надела могут столкнуться с тем, что они не могут законно построить на своей земле домик. И узнают о подобном запрете либо на момент уведомления о начале строительства, либо уже при подаче документов на регистрацию. И возведенное здание приобретает статус самовольной постройки, которую суд может постановить снести.
Препятствиями обычно служит прохождение по участку (даже в 30 см от края) какой-либо важной магистрали. Чаще всего это:
- Линии электропередач (ЛЭП);
- Газопровод;
- Трубы отопления;
- Водопровод и канализация;
- Автодороги.
В этом случае нельзя копать, размещать капитальные объекты в определенных частях земельного участка.
Особой проблемой может стать покупка земли в зоне КУРТ — территории комплексного устойчивого развития (ст. 65 Градостроительного кодекса РФ). Это означает, что большой земельный участок отведен под строительство жилого комплекса.
Например, его выкупил инвестор под многоэтажные дома или строительство городка типовых таунхаусов. Собственнику в районе размещения зоны КУРТ не выдадут разрешение на строительство, пока не будет разработан проект планировки этой территории. А его могут разрабатывать десятилетия. И все это время владельцу надела придется ждать.
Ограничения для объектов культурного наследия
По причинам особой значимости для истории и культуры некоторые строения признаются элементами культурного наследия. Вряд ли обычный гражданин сможет приобрести земельный участок в пределах территории памятника архитектуры или монастыря. А вот в одной из его охранных зон — вполне (ст. 34.1 закона № 73-ФЗ).
Нахождение надела в пределах охраняемой территории налагает на собственника много ограничений:
- запрещены постройки выше определенной этажности;
- при строительстве необходимо использовать материалы только определенного качества с натуральными компонентами;
- цветовая гамма постройки не должна вступать в противоречие с обликом объекта культурного наследия;
- заборы можно поставить только из определенных материалов (например, деревянные).
Для постройки на земельном участке в охранной зоне придется не только поступиться собственными вкусами, планами и сметой, но и получать много разных согласований и разрешений. И не всегда они логичны и оправданны, особенно, если земельный участок находится в нескольких километрах от памятника культуры и, в общем-то, уже никак не влияет на восприятие его как исторического комплекса.
Запреты на нецелевое использование земли
С такой проблемой сталкиваются чаще граждане, которые пожелали использовать приобретенный надел под свою коммерческую деятельность. Например, построить на нем склад или автомастерскую. Но назначение земли не предполагает такой эксплуатации.
Пример: для постройки склада участок сначала необходимо перевести из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленного использования.
В противном случае на нем можно только формировать грядки, сажать овощи и собирать урожай.
Иные барьеры, на которых ссылается ст. 56 Земельного кодекса РФ, никак не расшифрованы в законе. Открытый перечень означает, что собственник земли не застрахован от условностей, которым он обязан будет следовать при появлении новых запретов.
Где и как узнать о наличии ограничений
Если заранее, до заключения сделки не изучить историю, юридическую чистоту объекта, то можно купить участок с обременением.
И это обстоятельство в дальнейшем способно серьезно нарушить планы человека.
Чтобы такого не произошло, лучше исследовать документацию будущей собственности.
На сайте Госуслуги
Проверить участок на обременение по кадастровому номеру может любой человек, имеющий личный кабинет на портале Госуслуги.
В разделе «Услуги» — «Земля, дом» — закажите онлайн выписку из ЕГРН по недвижимости. Такой путь позволяет проверить объект онлайн бесплатно, но он доступен только для правообладателя.
Просто попросите подать заявку и предоставить подобный отчет о земле самого текущего владельца.
Если за сведениями обращается стороннее лицо через свой ЛК на Госуслугах, ему доступны выписки без указания персональных данных правообладателя. Такие документы формируются в нескольких вариантах. Зависят они от полноты сведений. Если цель — узнать про ограничения, нужно запрашивать ту версию, которая предусматривает раскрытие информации о нахождении земельного участка в области особых зон. Стоимость такой выписки для граждан 350 рублей, для организаций — 700 руб.
На портале Росреестра
Через раздел «сервис» перейти на страницу «справочная информация», пробить участок по кадастровому номеру или адресу. Сведения также предоставляются онлайн.
На различных сайтах-посредниках
Основная их цель — реклама собственных услуг. Например, кадастровых инженеров по составлению межевых планов, геосъемки, посредничества в согласованиях и подготовке документации. Но на страницах подобных ресурсов есть полноценный функционал поиска объекта по кадастровому номеру или адресу недвижимости.
Пример сайтов-посредников: ГК «Мои услуги», Роскадастр. ROSEGRN. Все они взаимодействуют с Росреестром, информация соответствует действительности, цена не выше, чем при заказе выписок на Госуслугах.
Через МФЦ
В любом отделении этого госоргана можно запросить выписку из ЕГРН, зная адресные ориентиры или кадастровый номер недвижимости.
Данные с основными характеристиками, включая обременения, предоставляются онлайн. В большинстве случаев это бесплатная услуга. Если документ нужно получить в бумажном виде, заверенный, то с заявителя взимается плата.
Выписка из ЕГРН покажет только ту информацию, которая имеется в Росреестре. Все эти сведения способны помешать зарегистрировать сделку (в случае наличия ограничений).
Технические же ограничения на использование земельного участка в данных Росреестра могут быть не зафиксированы. Наличие подземного газопровода, водяной трубы в ЕГРН отражаться не будет. Но все это есть на градостроительном плане земельного участка.
Как обойти ограничение
Все землевладельцы хотят использовать участок в соответствии с собственными целями. Ведь купили они его в определенном месте, потому что именно эта локация им нравится больше всего. При обнаружении каких-то запретов, мешающих реализации планов большинство задумывается над тем, как снять эти ограничения или иным образом их обойти.
Сложные случаи, когда ничего изменить нельзя, встречаются. Но их не так много. Следует сразу учесть, что не все зависит от активности собственника и квалификации нанятых им юристов. Бывает, что принятые меры дают положительный эффект, но отложенный на несколько лет.
Решить проблему согласования размещения запланированного к строительству объекта на земельном участке можно следующими путями:
- Переделать первоначальный план, «отодвинув» стройку от коммуникаций.
- Пройти большой путь по подготовке новой документации по переносу уже имеющихся конструкций сторонних организаций (во взаимодействии с их владельцами).
- Получить разрешение на отклонение от параметров.
- Узаконить уже имеющуюся постройку в суде (понадобится технический план с корректировками).
- Разработать схему планировки для отдельного земельного участка (подходит, если надел попал в зону КУРТ и органы власти не дают разрешение на строительство).
- Обжаловать отказ согласования строительства в суде.
Вывод: юридическая чистота — не единственный риск при покупке земельного участка. Заказ расширенной выписки из ЕГРН с отсутствием указаний на обременение в виде ареста или ипотеки еще не дает уверенности в том, что с землей можно будет делать все, что человек запланировал.
Полную оценку полномочий в отношении приобретаемого надела может дать градостроительный план земельного участка. На нем будут видны те ограничения, которые не фиксирует Росреестр. Например, линии прохождения сторонних коммуникаций, ЛЭП, а также организации, с которыми потребуется согласовать стройку на участке.
Иногда граждане, купившие «интересные» участки в городской черте или на берегу водоемов, не могут реализовать планы именно из-за того, что проявились непредвиденные препятствия. И преодолеть их они не сумели. За годы владения наделом необходимо уплачивать налоги, иногда и дополнительные сборы. С учетом того, что прибыли объект недвижимости так и не принес, а лишь убытки, землевладельцы нередко попадали в финансовый капкан. И продать участок не могли, и использовать так, как планировали.
Иногда бремя содержания подобного актива вкупе с просроченными неисполненными обязательствами гражданина приводит его к неплатежеспособности. И в этом случае важно грамотно пройти через процедуру несостоятельности. Позвоните юристам нашей компании, получите консультацию по банкротству физических лиц.
