За время, прошедшее с момента получения первой ипотеки, в жизни заемщика многое может измениться: семья расширяется, потребности растут, а одной квартиры уже становится недостаточно. При этом оформить ипотеку повторно вполне реально — иногда даже не один раз. Но, отвечая на вопрос, сколько ипотек может взять один человек, нужно учесть важные нюансы, особенно если речь идет о программах с господдержкой.
Сколько ипотек может быть у одного гражданина
Закон не устанавливает жесткого лимита на количество ипотечных кредитов на одного заемщика. Теоретически может взять и две, и три, и больше ипотек, если его доход и кредитная история позволяют обслуживать такие обязательства.
Ограничения появляются не на уровне общего кредитования, а в рамках льготных программ. По адресным государственным программам действует принцип «одна льготная ипотека на одного заемщика». Исключение сделано для семейной ипотеки: при соблюдении ряда условий ее можно получить повторно.
Как получить вторую льготную ипотеку
Если человек уже пользовался субсидированной программой, например IT-ипотекой или другой льготной схемой, повторно он обычно может рассчитывать только на семейную ипотеку. Но и здесь нужны совпадения сразу нескольких условий. Как правило, требуется, чтобы предыдущий льготный кредит был полностью закрыт. Кроме того, после 23 декабря 2023 года в семье должен родиться еще один ребенок. Еще одно важное требование касается жилья: новая квартира должна быть больше по площади, чем предыдущая.
Иначе говоря, повторная льготная ипотека не предназначена для накопления нескольких так называемых «инвестиционных» объектов. Она рассчитана в первую очередь на улучшение жилищных условий семьи.
Почему интерес к нескольким ипотекам раньше был выше
В период, когда на рынке активно работали «лояльные» программы от застройщиков и массовая господдержка, повторные ипотечные сделки были гораздо популярнее. Низкий ежемесячный платеж позволял заемщикам рассчитывать не только на жилье для себя, но и на недвижимость как инструмент инвестиций. Часть покупателей брала вторую, третью и даже последующие квартиры при непогашенном первом кредите, ориентируясь на дальнейший рост цен.
Однако девелоперы, по сути, компенсировали привлекательную ставку за счет удорожания объекта. Несмотря на это, спрос оставался высоким, потому что для многих главным аргументом был именно комфортный платеж. По оценкам участников рынка, большая часть таких клиентов покупала жилье для семьи — детям, родителям или для будущего проживания.
Именно из-за массового использования льготных ставок для покупки нескольких объектов в свое время регулятор и ввел более жесткие правила.
Когда вторая ипотека может быть оправдана
Сегодня такие сделки встречаются реже, чем несколько лет назад, но полностью не исчезли. Чаще всего вторую квартиру хотят получить одновременно с первой не для сдачи в аренду, а для реальных семейных задач: как более комфортное жилье для переезда или как отдельное жилье детям.
С инвестиционной точки зрения рынок сейчас стал менее удобным. Высокие ставки по обычным программам, завершение массовой льготной ипотеки и ограничение по адресным продуктам сделали такие покупки менее выгодными, чем раньше. Поэтому число заемщиков, берущих вторую ипотеку исключительно ради доходности, заметно сократилось.
Вторую ипотеку можно оформить как в том же банке, так и в другом — все зависит от внутренней политики кредитора и параметров заявки. На практике банки сегодня рассматривают такие случаи осторожнее, чем раньше. Чаще встречается другая ситуация: человеку не хватает собственных средств даже на первый взнос, и он пытается взять несколько потребительских кредитов, чтобы его выплатить. Для банка это тоже дополнительный риск, который учитывается при анализе заявки.
Можно ли взять две ипотеки одновременно
Да, такая возможность есть. Но банк всегда смотрит не только на наличие первого кредита, а прежде всего на финансовую нагрузку и дисциплину в целом.
Кредитная организация оценивает, какой объем платежей человек способен выдерживать без риска просрочек. Обычно банки ориентируются на то, чтобы все выплаты вместе не превышали примерно 40–50% ежемесячного дохода. Если заемщик зарабатывает существенно больше среднего уровня, лимит может быть мягче. Например, при очень высоком доходе банк может одобрить и более крупные обязательства, если они выглядят безопасными с точки зрения платежеспособности.
При этом для банка важно не только наличие дохода, но и его подтверждение. Чем стабильнее и прозрачнее заработок, тем выше шанс на одобрение.
Чаще всего банки отказывают в ипотеке не из-за того факта, что запрашивается вторая до погашения первой, а из-за сомнений в финансовой устойчивости клиента. Если у заемщика уже есть высокая долговая нагрузка, есть просрочки или кредитная история выглядит непрезентабельно, шанс на новый кредит резко снижается. Внимание также обращают на то, как обслуживался предыдущий ипотечный заем - были ли задержки по платежам, допускались ли просрочки, возникали ли реструктуризации или иные проблемы. Если платежи по всем займам укладываются в разумные рамки, а прошлые обязательства выполнялись без просрочек, банк, как правило, готов рассматривать такую заявку.
Прежде чем подавать заявку, нужно трезво оценить свои возможности. Главный вопрос здесь — выдержит ли семейный бюджет платить за две квартиры без угрозы просрочек. Проще всего сделать предварительный расчет с помощью ипотечного калькулятора. Важно учесть не только размер будущего платежа, но и все действующие обязательства: автокредит, рассрочки, кредитные карты, потребительские займы. Банк именно так и будет считать вашу нагрузку.
Иногда даже один ипотечный кредит становится непосилен заемщику. Значит ли это, что он потеряет квартиру? Не всегда. Узнайте у юриста, можно ли списать долги по ипотеке через банкротство в вашем случае и сохранить жилье.
банкротства физ. лица Рассчитайте стоимость процедуры
банкротства для вашего случая
