Как продать квартиру в ипотеке с маткапиталом

Покупая жилье в ипотеку с использованием материнского капитала, родитель обязан выделить доли детям. Если в будущем придется продать квартиру в ипотеке с маткапиталом, могут возникнуть сложности. Во-первых, сделка будет возможна только с разрешения банка. Во-вторых, необходимо согласие органов опеки. Опека одобрит сделку только в том случае, если детям взамен предоставят равнозначное жилье или переведут деньги за их доли на спецсчета.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

На квартиру в ипотеке регистрируют залог. Это гарантия банку на случай возникновения просрочек по кредиту. Пока недвижимость обременена залогом, и сведения об этом будут в ЕГРН, продать ее можно только с согласия залогодержателя.

Сейчас в законе об ипотеке есть статья 37.1, которая разрешает продать заложенную квартиру самостоятельно. Заемщик направляет кредитору официальное письмо о намерении выставить жилье на продажу. Банк рассматривает обращение и выдает ответ. Кредитор согласится на сделку, если соблюдены следующие условия:

• На жилье не обращено взыскание по просроченной задолженности.
• Заемщик не проходит судебное или внесудебное банкротство.
• В отношении имущества не действует соглашение между несколькими разными созалогодержателями.
• Заемщик ранее не получал аналогичного разрешения, которое не было доведено до продажи.

Выдавая одобрение, банк указывает минимальную цену, по которой недвижимость может быть реализована. Банк рассчитывает ее исходя из суммы задолженности по ипотечному кредиту, набежавших процентов и возможных штрафов. Но интересы заемщика тоже должны быть учтены. Например, если долг составляет 2 миллиона рублей, а квартира стоит 10 миллионов, банк не укажет минимальную цену в 2 миллиона рублей, так как это нарушит права заемщика. Все, что продавец получит сверх минимальной цены, достанется ему после погашения обязательств.

Разрешение будет действовать 4 месяца с того момента, как кредитор получил заявление от заемщика. Если за это время квартиру не продадут, можно обратиться в банк и заключить соглашение о продлении срока. При получении согласия будет указана новая минимальная цена реализации.

Как на продажу квартиры в ипотеке повлияет использование маткапитала

Тот факт, что квартира была приобретена с использованием маткапитала, не повлияет на порядок выдачи разрешения банком. Для кредитора главное, чтобы не было обстоятельств, препятствующих сделке (п. 6 ст. 37.1 № 102-ФЗ). Но продажу предстоит согласовать с органом опеки и попечительства. Ведомство обязано убедиться, что права несовершеннолетних детей защищены, и их не оставят без жилья. В законодательстве эти правила описаны следующим образом:

• В ст. 60 СК РФ сказано, что при управлении имуществом ребенка применяют нормы о защите интересов подопечных.
• Согласно закону № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», при продаже недвижимости, собственником которой является подопечный ребенок, нужно оформить разрешение органа опеки.

Если маткапитал был направлен на первоначальный взнос или погашение действующей ипотеки, то родители обязаны наделить детей долями в квартире. Социальный фонд РФ будет отслеживать, выполнено ли это требование. Теоретически родители могут закрыть часть ипотеки маткапиталом и обратиться в банк за разрешением на продажу еще до выделения долей на детей. Формально, если доли в ЕГРН не зарегистрированы на детей, опека не участвует в сделке. Однако на практике банки не дают разрешение на продажу такой квартиры, когда знают, что там использовался маткапитал, а доли еще не выделены.

Если в результате продажи дети не получат соразмерные доли в новом жилье, СФР через суд взыщет всю сумму маткапитала обратно в бюджет. При этом само право на материнский капитал у семьи сохранится: после возврата денег на счет в СФР сертификатом можно будет воспользоваться повторно. Исключение — ситуации, когда будет доказан факт умышленного мошенничества со стороны родителей. Им не разрешат повторно воспользоваться средствами господдержки. Более того, им будет грозить уголовное наказание.

Задайте вопрос ИИ-ассистенту

Чем вам помочь?

Думаю над ответом .

Получить консультацию

Пошаговая инструкция по продаже ипотечной квартиры с маткапиталом

При продаже любой квартиры с ребенком-собственником ключевая сложность заключается в согласовании интересов банка и органов опеки. По закону вырученные от покупателя деньги делятся на две части: первая уходит в банк на полное закрытие остатка по кредиту, а вторая распределяется между собственниками.

Органы опеки одобрят сделку только в том случае, если доля ребенка будет полностью компенсирована. Для этого родители должны либо одновременно купить другое жилье, выделив в нем ребенку соразмерную долю (больше — можно, меньше — нельзя), подтвердив это предварительным договором, либо перевести денежный эквивалент доли ребенка на его личный специальный счет.

Финансовое противоречие возникает только тогда, когда остаток долга по ипотеке слишком велик, а чистой прибыли после расчета с банком не хватает, чтобы покрыть рыночную стоимость доли несовершеннолетнего. В такой ситуации родителям придется вносить собственные накопления или оформлять встречный кредит, чтобы доплатить за покупку новой площади для детей. Опека не выдаст разрешение, если не увидит гарантии до совершения сделки.

Если допустить, что остатка средств хватит на приобретение нового жилья, или семья использует для этого собственные сбережения, сделка будет выглядеть следующим образом:

1. Поиск объектов и согласование условий. Продавцы находят покупателя на свою квартиру и подбирают встречный вариант жилья, где детям будут выделены доли.
2. Получение согласия банка. Заемщик обращается в свой банк-кредитор и получает официальное согласие на продажу залогового имущества.
3. Обращение в органы опеки. Родители подают заявление в опеку, приложив предварительный договор купли-продажи старой квартиры и договор на покупку новой квартиры с указанием долей детей.
4. Получение приказа опеки. Опека проверяет, что жилищные условия детей не ухудшаются, и выдает официальное разрешение на сделку.
5. Оформление у нотариуса. Любые сделки с недвижимостью, где собственниками являются несовершеннолетние дети, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 54 № 218-ФЗ).
6. Размещение денег на счете. Покупатель открывает в банке безопасный счет (аккредитив) и вносит туда всю сумму. Эта сумма договором жестко делится: часть — на закрытие долга перед банком, часть — на спецсчет ребенка (или продавцу новой квартиры за детские доли), остаток — родителям.
7. Регистрация сделки. Нотариус самостоятельно отправляет электронные документы в Росреестр. Ведомство регистрирует переход права собственности к покупателю.
8. Раскрытие счетов и снятие залога. После успешной регистрации Росреестром перехода права, банк предъявляет документы, раскрывает аккредитив и забирает сумму долга. Сразу после этого банк направляет в Росреестр заявление о снятии обременения (залога) со старой квартиры. Продавец встречного жилья также получает свою часть денег за детские доли.

Родители забирают новые выписки из ЕГРН, подтверждающие, что дети стали собственниками в новой квартире, и относят их в органы опеки для закрытия дела.

Обязательные документы для продажи

Так как родителям придется проходить проверку не только в банке, но и в органах опеки, для продажи жилья в ипотеке с маткапиталом будут нужны следующие документы:

• личные документы детей и родителей (свидетельства о рождении, паспорта);
• выписка из ЕГРН на жилое помещение;
• документ-основание, по которому приобреталась квартира;
• соглашение о выделении долей детям;
• уведомление из банка о согласии на продажу;
• заявление в орган опеки для выдачи разрешения на сделку;
• совместное заявление обоих родителей (исключение — если второй родитель лишен родительских прав, умер или признан безвестно отсутствующим);
• предварительный договор на покупку нового жилья с обязательным выделением долей на ребенка (или другие документы, подтверждающие выделение долей детям);
• предварительный договор на продажу ипотечной квартиры.

В ходе проверок орган опеки может проводить обследование жилищных условий с оформлением акта. Но этот документ для регистрации в Росреестре или для банка не нужен.

Что делать, если получен отказ от банка или органов опеки

Банк может не согласиться на самостоятельную реализацию, если заемщик не соответствует требованиям закона. Нужно попытаться устранить причины отказа и повторно обратиться в банк за разрешением, так как закон это не запрещает.

Органы опеки могут отказать заявителю, если предстоящие сделки не отвечают интересам несовершеннолетнего. Придется доказывать, что условия проживания не станут хуже и ребенок получит в собственность равноценную долю. Так как опека относится к государственным органам, отказное решение можно обжаловать. В судебном процессе тоже будут проверять, не нарушены ли права ребенка. Даже если жалобу удовлетворят, на рассмотрение спора может уйти несколько месяцев. Из-за этого можно не уложиться в срок действия разрешения от банка (4 месяца).

Особенности реализации квартиры в ипотеке с маткапиталом

Без согласия заемщика ипотечную квартиру могут продать в рамках исполнительного производства. Банк обращает взыскание на заложенный объект при соблюдении одновременно двух условий:

• продолжительность просрочки по ипотеке составляет от 3 месяцев;
• размер неисполненных обязательств по кредиту превышает 5% от стоимости квартиры.

Если реализация возможна в силу закона, то мнение заемщика учитывать не будут. Но можно попытаться договориться с банком, реструктурировать долг и согласовать сроки погашения задолженности.

Если суд удовлетворил иск о расторжении договора ипотеки и обращении взыскания на заложенный объект, реализацией займутся приставы. На процедуру не повлияет тот факт, что для оформления или погашения кредита использовали маткапитал.

Продать ипотечное жилье могут и при банкротстве заемщика-должника. Использование средств маткапитала никак не скажется на процедуре. Но семья может воспользоваться ст. 213.10-1 закона № 127-ФЗ, чтобы попытаться сохранить квартиру, если у банкрота и его семьи эта недвижимость единственная. По закону должник вправе заключить с банком отдельное мировое соглашение. По нему ипотечный кредит будет выплачиваться дальше в стандартном порядке, а другие кредиторы по микрозаймам, налогам или потребительским кредитам не смогут претендовать на жилье.

Чтобы узнать подробнее, как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве, обратитесь за бесплатной консультацией к нашим юристам.

Частые вопросы