Долги по коммунальным платежам не являются препятствием для продажи квартиры. Покупатель обязательно проверит эти моменты, прежде чем заключать договор и передавать деньги. Если по квартире есть задолженность, можно отказаться от сделки, требовать снижения цены или погашения просрочки.
Проверить наличие или отсутствие долгов можно по документам продавца, квитанциям и справкам о начислениях, через онлайн-сервисы. Взысканную задолженность можно найти на портале ФССП. Проверка квартиры на долги по кадастровому номеру невозможна, но он пригодится для получения данных о характеристиках недвижимости, запретах и обременениях.
консультацию нашего юриста в удобном для вас
мессенджере
Как проверить квартиру на долги перед покупкой
Узнать о размере текущих начислений и задолженности по коммунальным услугам может только сам собственник либо его представитель по доверенности. Поэтому до заключения договора покупатель вправе требовать от продавца представления документов, которые нужны ему для проверок. Это относится и к долгам по услугам ЖКХ, по взносам на капитальный ремонт. Если продавец действительно заинтересован в сделке, он быстро соберет требуемые документы.
Предметом договора купли-продажи может быть квартира, комната или дом, доля в праве собственности. В содержание документа не нужно включать пункт об отсутствии долгов или их наличии, поскольку Росреестр не проверяет эти сведения. Если на момент сделки по квартире числится задолженность, она не аннулируется и не списывается.
Кроме коммунальных услуг и капремонта, собственники платят еще и налог на недвижимость. Это личное обязательство налогоплательщика, которое не влияет на сделки с квартирами, домами или иными объектами.
Если за продавцом числится недоимка по имущественному и земельному налогу, она никак не перейдет на покупателя. После регистрации договора в Росреестре, долг по налогам сохранится за прежним собственником.
Ниже расскажем, как проверить дом, квартиру или комнату на предмет долгов до купли-продажи. Покупатель может самостоятельно получить данные о взыскании задолженности в судах или через ФССП.
Квитанции, единые платежные документы и справки может получить только сам собственник (продавец). Также он вправе выдать доверенность на иное лицо (юрист, риэлтор и т.д.), которое будет заниматься подготовкой документации.
По квитанциям продавца
Ежемесячно собственникам приходят квитанции или единые платежные документы (ЕПД) с начислениями по коммуналке. Также там указывается сумма долга за предыдущие периоды, доначисленные пени. При подготовке к купле-продаже покупателю достаточно посмотреть последнюю квитанцию. Там можно проверить:
- размер текущих начислений;
- сумму задолженности и пени;
- дату последнего учтенного платежа;
- показания счетчиков (если собственник передавал их).
ЕПД и квитанции могут направляться в электронном или бумажном виде. Если у продавца отсутствует документ за последний месяц, можно обратиться за ним в управляющую или ресурсоснабжающую компанию, расчетный центр. Также собственник может выгрузить квитанцию или ЕПД через личный кабинет или мобильное приложение.
Если продавец отказывается показывать документы на коммуналку, покупатель не сможет запросить их самостоятельно. При обращении в расчетный центр или управляющую компанию наверняка попросят предъявить паспорт и назвать номер лицевого (абонентского) счета.
Через управляющую или ресурсоснабжающую компанию
Кроме квитанций и ЕПД, наличие или отсутствие долгов по квартире может подтверждаться отдельной справкой. По просьбе покупателя собственник может обратиться за этим документом в ресурсоснабжающую или управляющую организацию. Как правило, справку выдают непосредственно при обращении, а в ее содержании будут указаны:
- адрес квартиры;
- сумма задолженности на дату запроса (при наличии);
- размер ежемесячного платежа по коммунальным услугам;
- дата, на которую представлены сведения.
Справка оформляется в произвольной форме и выдается бесплатно — собственнику или его доверенному лицу.
На Госуслугах
Через Госуслуги можно оплачивать коммуналку, если поставщик услуг включен в базу данных портала. Поэтому напрямую там нельзя посмотреть сведения о текущих начислениях и долгах по ЖКХ.
Если задолженность взыскана через суд и передана в работу приставам, она появится на Госуслугах, а владельцу учетной записи «прилетит» соответствующее уведомление. Но эту информацию будет видеть только сам должник после входа на сайт под своей «учеткой». Покупатель не сможет самостоятельно использовать такой вариант проверки долгов.
В расчетном центре
В расчетных центрах можно получить те же услуги и документы, что и при обращении в управляющую компанию. По требованию покупателя собственник может запросить справку об отсутствии или наличии долга, квитанцию или ЕПД за последний месяц. Также в расчетных центрах могут стоять терминалы для самостоятельного получения данных, оплаты задолженности.
Проверка взыскания задолженности в судах
При длительной просрочке по платежам ЖКХ начинается взыскание. Оно может осуществляться по судебному приказу или в исковом порядке. Покупатель может самостоятельно проверить, не взыскивается ли долг с продавца на момент сделки, либо это происходило в прошлом.
Алгоритм проверки:
- Нужно перейти на сайт участка мировых судей или районного суда по адресу квартиры (проще всего искать через портал ГАС «Правосудие»).
- В разделе «Судебное делопроизводство» можно указать данные собственника/продавца в форме поиска дел.
- На странице будет показан перечень текущих или завершенных процессов, где собственник выступал истцом или ответчиком.
- В названии карточки дела будет указана суть спора (например, о взыскании коммунальных платежей), дата заседаний или вынесенных решений.
Данный способ не позволит проверить точную сумму долга. Она не отражается в карточке дела, а в электронной копии судебного акта будет показана звездочками. Однако если покупатель увидел, что задолженность по квартире взыскивается прямо сейчас, он вправе требовать у продавца документы о ее размере и/или погашении. Такую же просьбу можно заявить, если дело о взыскании закончилось несколько недель или месяцев назад.
Проверка наличия долгов у приставов
Покупатель может сам «пробить» на долги продавца через портал ФССП. База данных на сайте приставов содержит сведения о текущих производствах, возбужденных после взыскания задолженности. В форме поиска необходимо указать ФИО и дату рождения. Запрос информации через базу ФССП осуществляется бесплатно.
Если есть совпадения, система покажет перечень открытых в отношении должника дел. В строке «Предмет исполнения» будет показано, какой долг взыскивают приставы (например, по коммунальным платежам). Там же будет показан и остаток задолженности на момент проверки, включая пени.
Проверка долгов в ФССП
Как проверить задолженность по налогам на имущество
Покупателя квартиры не должно интересовать, какие налоги платит продавец, есть ли у него задолженность. Даже если собственник квартиры, дома или земельного участка не платил в бюджет несколько лет, недоимка не перейдет на другое лицо при купле-продаже. Тем не менее, покупатель может оценить примерную сумму налоговых платежей на будущее. Для этого собственник может показать уведомление из налоговой инспекции, сформировать выписку через Госуслуги или личный кабинет на сайте ФНС.
Через Росреестр или МФЦ можно запросить выписку ЕГРН, в которой будут указаны кадастровые и технические сведения о квартире или доме, которые важны для заполнения договора.
До марта 2023 года запросить выписку может любое заинтересованное лицо (по адресу объекта, по кадастровому номеру и т.д.). С 1 марта 2023 года Росреестр выдает документ с личными данными собственника только при наличии его согласия.
В выписке ЕГРН нет информации о долгах по квартире. Поэтому по кадастровому номеру покупатель не сможет проверить наличие или отсутствие просрочек по коммуналке, недоимки по налогам.
Однако без запроса выписки не обойтись, так как она входит в состав обязательных документов при купле-продаже.
В выписке из ЕГРН долги указаны не будут — только ограничение на регистрационные действия, если таковое наложено судом или ФССП.
Как купить квартиру с долгами
Если по квартире есть задолженность, покупатель может отказаться от сделки и найти другой вариант на рынке. Также можно выбрать следующие варианты действий:
- Можно договориться с продавцом о зачете суммы долга в стоимость оплаты по договору (продавец снизит стоимость недвижимости, но всю задолженность погасит за него покупатель).
- До регистрации договора можно передать аванс или задаток, чтобы продавец закрыл долг по коммуналке (в расписке или в предварительном договоре можно указать цель передачи денег).
Обращаем внимание, что задолженность по взносам на капремонт перейдет на нового собственника, если она числилась на момент купли-продажи. Данный платеж начисляется в отношении квартиры, а не ее владельцев. Долг по коммунальным услугам, напротив, обязано оплатить лицо, которое являлось их потребителем.
Списание долгов ЖКХ, имущественного налога и т.п. реально благодаря действию закона № 127-ФЗ. Если вы не можете погасить эти обязательства, избавьтесь от них через банкротство. О том, как это сделать, подробно расскажут наши юристы. Позвоните нам по контактному телефону или оставьте заявку через сайт.
