Одним из способов увеличить свои шансы на получение ипотеки является привлечение созаемщиков или поручителей. И порой это может быть критически необходимо — особенно если у самого потенциального покупателя жилья аргументов перед банком недостаточно: не совсем гладкая кредитная история или низкий официальный доход.
Но к помощи доноров не всегда прибегают ради повышения общей платежеспособности всех созаемщиков. Мотивом может также стать и желание поучаствовать в льготной ипотечной программе — когда сам заемщик под условия не попадает, а низкую ставку очень хочется. Ниже разберемся, что представляет из себя донорская ипотека, когда она может быть актуальной и какие изменения по этому вопросу принес заемщикам 2026 год.
Что представляет из себя донорская ипотека
Сразу скажем, что донорская ипотека — это не некая специальная программа жилищного кредитования. Это скорее «фишка», которая стала применяться гражданами настолько часто, что получила собственное название.
Простыми словами, суть заключается в том, что в сделку по покупке жилья в кредит включают дополнительное лицо — ипотечного донора. Это делается, чтобы:
- Повысить шансы на положительное решение банка. Например, ипотеку хочет оформить сын, но у него плохая кредитная история. Шансов получить добро от кредиторов практически нет. Другое дело, если в качестве созаемщиков выступят родители с идеальной кредитной историей: отец с хорошей «белой» зарплатой и мать, у которой доход невелик, зато она стабильно тридцать лет работает в госучреждении.
- Увеличить одобренную сумму. Если взять пример, который мы рассмотрели выше, то самому сыну со средним доходом в 40 тысяч рублей ежемесячно даже при условии положительного кредитного досье не одобрили бы платеж выше 15 тысяч рублей — для ипотеки явно маловато. Но с зарплатой отца в размере 150 тысяч рублей и матери (30 тысяч), совокупный доход семьи становится значительно выше. А значит, и сумму обязательства можно запрашивать больше.
- Получить ипотеку с господдержкой. В этом случае поиск донора — это скорее лазейка в законодательных актах, регламентирующих получение льготы. Например, в первоначальной редакции «Правил предоставления субсидий…», описывающих возможность оформить семейную ипотеку, говорилось о том, что программа доступна семьям, в которых есть дети, рожденные с 2018 по 2023 годы. При этом не было точного указания, что получить жилищный кредит могут исключительно родители ребенка. Этот, казалось бы, очевидный факт и открывал окно возможностей. Главное, чтобы ребенок был в семье — даже если одним из заемщиков является не его папа, а, например, дядя.
Начиная с 2020 года, ключевая ставка Центробанка росла, а за ней и проценты по кредитам. Банкам становилось все сложнее привлекать клиентов, а те были заинтересованы в том, чтобы оформить большую сумму ипотеки, но с меньшими рисками для себя. И сегодня многие кредитные организации предлагают заемщикам привлекать до четырех-пяти созаемщиков.
Донорская ипотека: детали
По классической — и наиболее предпочтительной для банка — схеме договор жилищного кредитования заключается с титульным (основным) заемщиком и с созаемщиками: супругом или родителями. Главный подписант берет на себя ответственность по исполнению договора и возврату средств, остальные же выступают в качестве гаранта.
Однако не существует правил, запрещающих привлекать к оформлению ипотеки любых созаемщиков — в том числе и тех, кто не имеет никакого непосредственного отношения к семье: коллег, друзей. Именно таких людей и начали звать донорами, потому что они «делятся» своими ресурсами: хорошей кредитной историей, подтвержденным высоким доходом и так далее. Действовали программы в Совкомбанке, Сбербанке, «Дом.РФ», ВТБ и других кредитных организациях.
Важно понимать, что у донорской ипотеки есть две стороны: официальная и неофициальная. Первая — это договор с условиями и процентами переплаты, имеющий юридическую силу и перечисляющий права и обязанности всех участников, в том числе и созаемщиков.
Неофициальная сторона же — это про то, на каких условиях сотрудничают между собой заемщик и донор: за денежное вознаграждение или бесплатно, с выделением долей или без, с договоренностями на случай, если что-то пойдет не так, или же не учитывая подобные риски. Как бы то ни было, банка этот «междусобойчик» не касается — в договоре ипотечного кредитования ничего из этого прописано не будет. Вот почему важно предварительно все обсудить и зафиксировать отдельным документом, чтобы обезопасить себя.
Кто может выступать донором
Когда речь шла о том, чтобы с помощью привлечения донора получить возможность оформить ипотеку с господдержкой, главным требованием к такому человеку было соответствие условиям льготной ипотеки. Но, само собой, этот критерий единственным не является.
По причине того, что все созаемщики несут идентичную ответственность по возврату денежных средств, кредитные организации предъявляют ко всем участникам одинаковые требования:
- Как минимум — дееспособный возраст, но в части ипотеки банки работают с людьми от 20–21 года.
- Наличие постоянной работы. Большинство кредиторов сегодня готовы рассматривать не только официальное трудоустройство, но и статус самозанятого или ИП. Просто для подтверждения платежеспособности им нужны документы, отличающиеся от привычного списка.
- Наличие стабильного и достаточного заработка.
- Положительная кредитная история.
При привлечении донора важно не только соответствие со стороны банка. Не менее важен тот факт, может ли основной покупатель квартиры доверять такому человеку в долгосрочной перспективе, ведь ипотека оформляется на долгие годы, и созаемщик в любой момент может предъявить требования на часть купленного жилья.
Зачем привлекать донора или быть им
Как мы уже отмечали ранее, привлечение ипотечного донора целесообразно в двух случаях:
- Желание оформить жилищный кредит с государственной поддержкой. Выгодных программ, позволяющих получить ставку до 6% годовых, немало: военная, дальневосточная, арктическая, сельская, для IT-специалистов и самая популярная — семейная.
- Цель — получить сумму ипотеки выше или оформить ее на более выгодных (по сравнению с предлагаемыми самому покупателю) условиях.
Схему донорской ипотеки использовали также для того, чтобы купить по низкой ставке недвижимость, которую позже можно сдавать в аренду или выгодно продать.
Однако если с мотивами титульного заемщика все более-менее ясно, то в чем выгода самого донора? Если речь о семье, то многое решает желание помочь и чувство долга, особенно если созаемщиками становятся родители. А вот договоренности с посторонними людьми подразумевает выплату определенного размера компенсации, расходы на которую перекрывались выгодой от комфортных условий кредитования.
Оформление донорской ипотеки
Само заключение договора жилищного кредитования с привлечением дополнительных созаемщиков не сильно отличается от обычного процесса:
- Поиск донора. Хорошо, если кто-то из близких сам предлагает помочь. Но если ипотека нужна, а становиться созаемщиком желающих нет, необходимо найти того, кто будет готов разделить с вами ответственность.
- Этап переговоров с донором. В некоторых случаях условия соглашения закрепляют на бумаге — впрочем, этот момент заемщики чаще игнорируют. Любые договоренности между участниками подобной схемы остаются вне рамок ипотечного договора, а значит, в случае возникновения споров будет практически невозможно отстоять свои права.
- Сбор пакета документов и подача заявки. От донора, разумеется, также необходимо получить все необходимые данные и документы. Стоит помнить, что донор является полноценным участником сделки — его присутствие обязательно.
- Подписание ипотечного договора с банком. Если получено положительное решение, и предложенные условия клиента устраивают, все созаемщики приезжают на сделку и подписывают договор. Далее титульный заемщик оформляет покупку квартиры или дома, регистрирует право собственности и передает приобретенное жилье в залог банку.
Исключить созаемщика из схемы никак не получится. Однако, если присутствовать лично тот не желает, есть вариант с оформлением доверенности на осуществление такого рода сделок. Тогда вместо него сможет присутствовать официальный представитель.
Риски обеих сторон
Схема с привлечением донора визуально выглядит простой: добавляем созаемщиков, и все довольны. На деле же любая из сторон подобной сделки может прилично испортить жизнь остальным.
Риски для донора:
- Невозможность позднее участвовать в аналогичной льготной программе.
Все варианты ипотек с господдержкой, оформленных начиная с 2023 года, автоматически блокируют доступ к повторному участию. Если захочется взять жилье с субсидией уже для себя, придется об этом забыть.
- Риск стать должником.
Если титульный заемщик по каким-то причинам перестанет платить, банк придет к донору и начнет требовать деньги с него. И это не просто неприятность — кредитор имеет право применить весь спектр санкций, начиная со штрафа за просрочку и заканчивая обращением в суд.
- Затруднения с кредитом для себя.
Донор может получить отказ, когда сам обратится в банк за деньгами: испорченная кредитная история из-за просрочек основного заемщика или высокая финансовая нагрузка, поскольку донорская ипотека тоже идет в расчет, могут перекрыть доступ к дальнейшему кредитованию.
Сам же «реципиент», то есть тот, кто помощь от донора принимает, рискует в первую очередь получить проблемы с недвижимостью. За долгий срок выплат мнение и финансовое положение привлеченного созаемщика может сильно измениться, что, в свою очередь, может стать отказом от первоначальных договоренностей. Но даже если этого не произошло, донор может скончаться, и тогда возникает вероятность, что в спор за жилье вступят его наследники, которым будет все равно, что их наследодатель участвовал в сделке лишь формально и не помогал погашать эту ипотеку.
Возможна ли донорская ипотека в 2026 году
С 1 февраля 2026 года вступило в силу Решение Минфина № 25-67381-01850-Р, которое ужесточает правила предоставления льготных программ приобретения жилья. Теперь помощь становится исключительно адресной — получить выгодные условия в случае с семейной ипотекой могут только непосредственно сами родители. Кроме того, супруг автоматически становится созаемщиком, что исключает возможность каждому родителю получить свой отдельный жилищный кредит с выгодной ставкой.
Еще одним важным изменением стало правило «одна льготная ипотека в одну семью». Это дополнительно ограничило возможность привлекать ипотечного донора в целях оформления льготного жилищного кредита. Таким образом, для получения выгодной ставки, если вы не подходите ни под одну госпрограмму, третье лицо больше использовать нельзя.
Впрочем, статья 391 ГК РФ гласит, что ответственность по договору кредитования (и по ипотеке тоже) может быть поделена между несколькими людьми при условии согласия всех участников. То есть сам факт возможности привлечения донора закреплен законодательно. Только помочь он может получить процентную скидку от банка (как зарплатный клиент, например) или повысить одобренную сумму, но без специальных условий и субсидирования.
Нередко люди, имеющие ипотеку и сложности с погашением прочих финансовых обязательств, боятся даже думать о прохождении банкротства, так как уверены, что лишатся жилья и всего, что уже вложено в его покупку.
Однако сегодня это уже не так — процедура банкротства допускает сохранение единственного жилья в ипотеке. Убедитесь в этом на бесплатной консультации с нашими юристами. Не ждите, пока кредиторы всерьез возьмутся за реализацию вашего имущества — оставьте заявку в форме обратной связи, и мы перезвоним вам в удобное время.
банкротства физ. лица Рассчитайте стоимость процедуры
банкротства для вашего случая
