Закладные нужны как подтверждение залога по ипотеке. Оформление этого документа — не обязательное требование, и во многих случаях банки обходятся подписанием договора и регистрацией обременения в Росреестре. Если закладная есть, то ее судьба после полного возврата кредита зависит от способа оформления. Ценная бумага в электронном виде будет аннулирована депозитарием одновременно со снятием залога. Клиенту после погашения ипотеки нужно забирать закладную, оформленную на бумажном носителе, если банк не снимает обременение сам. Банк выдает документ на основании заявления заемщика.
Особенности оформления и хранения закладных по ипотеке
Закладные оформляют в соответствии с законом № 102-ФЗ. Такое решение может принять банк, которому ценная бумага даст дополнительные преимущества. Например, права по закладной достаточно просто передать другому лицу при перепродаже кредитного долга. Если заемщик будет настаивать на проведении сделки без оформления закладной, то банк может отказать в ипотеке.
Порядок оформления закладной в процессе выдачи ипотеки на готовое жилье выглядит следующим образом:
- Сначала заемщик подает заявку, ждет решения банка по ней.
- Если заявка одобрена, то можно приступать к оформлению документов по сделке.
- Банк проверяет соответствие документов и предлагает подписать кредитный договор, формирует график платежей.
- Одновременно с договором будет оформлена закладная на бумажном носителе или в электронном виде.
- Документарная закладная после регистрации договора купли-продажи и обременения останется на хранении в банке или будет передана им в депозитарий.
- Электронные закладные направляют на хранение в депозитарий.
При покупке новостройки закладная оформляется позже — только после сдачи дома, получения ключей и проведения оценки готовой квартиры.
Самому заемщику закладная нужна только для подтверждения расчетов с кредитором. О наличии или снятии залога на жилье он может узнать из выписки из ЕГРН. Обременение снимут после выплаты ипотечного кредита на основании заявления банка либо их совместного с заемщиком обращения. Собственник жилого помещения может обратиться с таким вопросом в Росреестр в одностороннем порядке, только если имеет на руках документарную закладную с отметкой банка о погашении долга.
Может ли банк обойтись без оформления закладной
Залог на жилье по ипотеке возникает в силу закона. Условие об этом достаточно указать в кредитном договоре и договоре купли-продажи. Далее, когда заемщик обратится в Росреестр для регистрации, запись об обременении внесут в ЕГРН вместе со сведениями о переходе права собственности.
Пока действует залог, нельзя распоряжаться недвижимостью без согласия банка. Если одобрения кредитора нет, документы по сделке продажи или дарения не пройдут регистрационную процедуру.
Оформление закладной станет дополнением к соответствующему условию ипотечного договора, однако это не обязательно. Многие банки обычно обходятся без этого, фиксируя в документах, что закладная не оформляется. Крупные объемы собственных средств позволяют банкам не прибегать к массовому рефинансированию кредитов.
Использовать другие полномочия залогодержателя, в том числе для реализации заложенного объекта, вполне можно и без закладной — на основании записи в ЕГРН. Сам заемщик не может настаивать на оформлении закладной, так как это ценная бумага для банка.
Уточнить, была ли закладная по ипотеке, можно в приложении банка, при обращении в офис или заказав бесплатную онлайн-выписку из ЕГРН на Госуслугах. Если документ оформлялся в электронном виде, банк или депозитарий могут предоставить по нему выписку. Информация о наличии закладной и ее формате будет важна в случае рефинансирования кредита или продажи квартиры, так как от этого зависит порядок снятия обременения.
Когда заемщику нужно получить в банке закладную
Порядок действий для снятия обременения описан в законе № 102-ФЗ. Что касается закладной, то важные нормы можно найти в ст. 17. Если закладная оформлена на бумажном носителе, то применяют следующие правила:
- после полного погашения ипотеки заемщик обращается в банк;
- если обязательство по кредиту исполнено, на закладной проставляют отметку об этом;
- оригинал документарной закладной выдают на руки заемщику;
- с погашенной закладной можно обращаться в Росреестр для снятия обременения.
Главной проблемой может стать необходимость личного обращения в банк. Далеко не всегда отделение расположено близко к месту проживания заемщика. Как вариант, можно направить почтой (ценным письмом с описью вложения) само заявление о выдаче документа. Также можно выдать доверенность на представителя, который обратится за закладной от имени заемщика.
Большинство банков сейчас берут на себя вопрос со снятием залога после погашения ипотеки. Они направляют в Росреестр электронное заявление, о чем уведомляют и заемщика. Далее, после завершения регистрационных действий, можно запросить выписку из ЕГРН и убедиться, что запись об обременении отсутствует. После этого жилье можно продавать или дарить без ограничений.
Что будет с электронной закладной
Если закладную оформляли электронно, то она будет храниться не в банке, а в депозитарии. Соответственно, ее нельзя получить на руки после погашения ипотеки. Когда банк убедится в полном исполнении обязательств, он направит в Росреестр заявление о снятии залога. После регистрационных действий ведомство направит в депозитарий уведомление. На этом основании запись о закладной аннулируют.
Если собственник видит по выписке из ЕГРН, что запись о залоге отсутствует, ему не нужно запрашивать сведения об аннулировании закладной. Но если это все же важно для каких-либо целей, можно обратиться непосредственно в депозитарий. В ответ на запрос выдадут выписку по счету депо, где будет подтверждено прекращение учета прав по ценной бумаге. Такой документ может потребоваться заемщику в исключительных случаях, например, для предоставления в суд или третьим лицам при возникновении споров с банком.
Снятие залога после погашения ипотеки
В большинстве случаев банк сам решает вопрос со снятием залога после полного погашения ипотеки. Для примера можно посмотреть, как это реализовано в системе Сбера (в тех случаях, когда ипотека оформляется с закладной). Писать и подавать заявления не нужно. Данные о запуске процедуры снятия обременения появятся в личном кабинете «Домклик» в течение двух рабочих дней. Если за это время никаких обновлений в личном кабинете нет, тогда банк советует подать письменное или электронное обращение. Процесс снятия залога занимает до 30 дней (обычно быстрее). Уведомление о его завершении появится в личном кабинете или приложении Сбера. Далее можно проверить сведения из ЕГРН, чтобы убедиться в снятии залога.
Если банк не снимает обременение автоматически, заемщику придется делать это самостоятельно. Первым шагом необходимо забрать в банке оригинал бумажной закладной с отметкой о полном погашении долга. Этот документ вместе с заявлением подается в Росреестр. После завершения процедуры заявитель получает уведомление о прекращении ипотеки. Если собственник не забрал бумажную закладную, она не остается в Росреестре навсегда. Документ аннулируется ведомством и уничтожается через установленное время.
Закладная при возникновении задолженности по ипотеке
Наличие закладной не сильно скажется на положении заемщика, допустившего просрочку по ипотеке. Да, взыскание задолженности или процесс реализации заложенного жилья для банка упрощается. Но подготовить комплект документов (копию договора, график платежей, выписку по кредитному счету и т. д.) ненамного сложнее, чем ссылаться только на закладную. Еще у банка есть вариант с передачей прав другому лицу, что можно сделать и после образования долга. Тогда закладная окажется у нового кредитора, который приступит к взысканию или реализации недвижимости по основаниям из закона № 102-ФЗ.
Если идет взыскание задолженности, но договор ипотеки не расторгают, статус закладной не изменится. Как и ранее, она будет храниться в банке или в депозитарии. Если же проводится реализация предмета залога, то после завершения торгов и погашения ипотеки за счет вырученных средств закладную аннулируют.
Когда должник с ипотекой проходит банкротство, залогодержатель заявляет о своих требованиях. Ему нужно предоставить документы по действующему или просроченному обязательству. В их перечень может входить и закладная. На процесс реализации имущества банкрота это не повлияет. Если же должник добьется заключения соглашения с банком о сохранении ипотечного жилья, то закладная будет действовать на прежних условиях.
Наши юристы разъяснят вам все нюансы банкротства физических лиц и помогут пройти его с минимальными рисками. Все подробности на бесплатной консультации.
Частые вопросы
По сути, МФЦ является посредником между гражданами и различными государственными органами. В частности, через многофункциональный центр можно подать документы в Росреестр, чтобы снять залог после погашения ипотеки. Если заемщику выдали документарную закладную, ее прикладывают к заявлению.
Уступка прав по ипотеке сопровождается передачей закладной, если она изначально оформлялась при подписании договора. Далее заемщик будет взаимодействовать уже с новым кредитором, чьи сведения укажут в уведомлении. Это относится и к получению документарной закладной после погашения ипотечного кредита.
Если в закладной проставлена отметка о полном исполнении обязательств, она фактически утрачивает силу. При подготовке к купле-продаже и проверке документов ее можно показать покупателю. Но в состав обязательных документов для регистрации сделки в Росреестре закладная не входит.
банкротства физ. лица Рассчитайте стоимость процедуры
банкротства для вашего случая
