«Эффект Долиной» в сделках с недвижимостью и как не остаться без жилья

Потерянные квартиры. Долгие и безрезультатные суды. Признание сделок недействительными и выселение. Отказ от возврата денег. Шокирующие подробности от пострадавших, оставшихся без жилья и средств к существованию. То, что происходит сейчас на рынке недвижимости, злые языки уже окрестили «эффектом Долиной», ведь именно известная певица стала «нулевым пациентом», вскрывшей риэлторский ящик Пандоры.

Что случилось с Долиной: задумка иностранных спецслужб или банальная манипуляция

С известной российской певицей Ларисой Долиной в апреле-июне 2024 года на связь регулярно начали выходить телефонные мошенники. Они втерлись к ней в доверие, представившись сотрудниками правоохранительных органов.

То ли аферисты оказались профессиональными психологами-гипнотизерами, то ли сыграл роль преклонный возраст певицы, неизвестно, но результатом доверительной телефонной терапии стала срочная продажа пятикомнатной квартиры в Хамовниках всего за 112 млн рублей, тогда как рыночная стоимость объекта составляла минимум на 20 млн рублей больше. Как потом оказалось, народная артистка передала злодеям в общей сложности более 200 млн рублей.

Долиной сообщали, что продажа жилья якобы будет фиктивной (ирония в том, что потом так и случилось на самом деле, квартира осталась с ней), а вырученные деньги нужно перевести на безопасные счета, чтобы их не украли злоумышленники (ну конечно!). Женщина сделала все четко по инструкциям, продав квартиру 34-летней Полине Лурье, и, счастливо пребывая в неведении, ждала отмены сделки. Но внезапно ее попросили освободить жилплощадь.

Далее:

1. Долина отказалась выезжать из квартиры, которую она считала своей. Также она обратилась в полицию с заявлением о мошенничестве.
2. Далее покупательница и продавец подали иски в суд. Полина Лурье считала себя добросовестным приобретателем, ведь она покупала квартиру законно: сначала заключался предварительный договор с передачей задатка, потом — основной, с регистрацией права собственности в Росреестре.
3. В суде Долина просила признания сделки недействительной, совершенной под влиянием мошенников, а Лурье — о выселении и выписке семьи продавца.
4. В марте 2025 года исковые требования Долиной были в полном объеме удовлетворены. На сторону певицы встали и Мосгорсуд, и апелляционная инстанция. При этом с продавца не требовали возврата средств пострадавшей покупательнице — было решено, что Лурье должна получить их с мошенников, обманувших Долину.
5. В ноябре 2025 года четырем фигурантам вынесли приговор со сроками лишения свободы от 4 до 7 лет. Также они должны выплатить внушительные штрафы.
6. Последние новости сообщают, что сейчас дело находится на рассмотрении в Верховном суде, и не так давно были истребованы дополнительные материалы. Вообще, ВС прибегает к таким запросам в менее чем 1% случаев, что свидетельствует о самом тщательном изучении обстоятельств спора.

Этот случай запустил чудовищную взрывную волну в масс-медиа и стал, пожалуй, самой обсуждаемой историей в СМИ в 2025 году.

В передаче «Пусть говорят» регулярно поднимается тема квартирного мошенничества с обязательным упоминанием Ларисы Долиной, в новостных заметках тоже не обходят вниманием происшествие с народной артисткой.

Но причиной бурной реакции общественности стал не сам обман певицы, о нем люди некоторое время поговорили бы и забыли, а так называемый «эффект Долиной».

Примерно следуя позиции столичных инстанций, суды по всей стране начали принимать удивительные решения, вследствие которых теперь тысячи пострадавших добиваются справедливости в высших инстанциях.

Хотелось бы ещё добавить вот что. Хотя общественность бурно осуждает Долину, а ее коллеги яро требуют справедливости, уговаривая и советуя певице «вернуть квартиру бедной девочке», рано или поздно это должно было произойти. Пусть не с Долиной, так с кем-то другим.

Телефонное мошенничество с «сотрудниками СБ Сбербанка» за последние годы набрало невиданного доселе размаха. По всей России фиксируют десятки тысяч жертв, отдавших последние, и зачастую — кредитные, деньги аферистам, а полиция лишь растерянно разводит руками, как надувной клоун у торгового центра. Возможно, именно эта драма, разыгравшаяся вокруг элитных квадратных метров, послужит стрессовым толчком для властей и станет началом перемен, которых уже давно «требуют наши сердца».

В чем же заключается схема «эффекта Долиной»

Случай с Долиной запустил эффект домино — по данным судебного департамента, только в 2024 году суды рассматривали более 3 100 дел по оспариванию сделок купли-продажи квартир и другой жилой недвижимости. Согласно статистике в практике, сформировалась схема, которую остроумные деятели пера уже назвали «бабуллингом»:

1. Бабушка продает квартиру, причем часто по немного сниженной цене. Скажем, хрущевка стоит 6,5 млн рублей, а продавец просит 6,3 млн, ссылаясь на то, что ей нужно срочно переехать к детям, чтобы сидеть с новорожденным ребенком.
2. Находятся покупатели — обычно это простая российская семья, которая непосильным трудом накопила на первый взнос и ей дали положительное решение по ипотеке.
3. Далее вносится задаток и оформляется сделка. Обязательно переход права собственности регистрируется в Росреестре. Бабушке передают деньги через банк, все чисто и по закону.
4. Потом, когда приходит время обустраивать гнездышко, пенсионерка не пускает людей на порог. Она заявляет, что сделка была фиктивной, осуществлялась только в целях вывести все деньги на безопасный счёт, и вообще, пожилая женщина находилась под влиянием мошенников. В общем, «не выеду я никуда, моя квартира». Также составляется заявление в полицию о факте обмана и преступного ввода в заблуждение.
5. Далее бабушка и пострадавшие покупатели обращаются в суд, где и выносится решение о недействительности договора. Деньги пенсионерка вернуть не может, потому что они давно «на безопасном счету» у аферистов.
6. Потом от пожилого человека поступает заявление в арбитражный суд с претензией на списание долгов. В том числе — перед обманутыми покупателями. В итоге бабуля счастливо избавляется от миллионных долгов, а люди с другой стороны сделки становятся жертвами чудовищной несправедливости.

Приведем эпический пример. Казанец Динар Ахмадуллин приобрел трёхкомнатную квартиру в ипотеку у пожилой женщины ещё несколько лет назад, однако так и не въехал. При этом его семья вынуждена ещё и оплачивать кредит на жилье.

Как оказалось, мужчина задумался над покупкой недвижимости ещё в 2022 году, когда в семье родился второй ребенок. Продавца — 75-летнюю женщину с предложением о продаже трешки за 4,8 млн рублей мужчина нашел на сайте бесплатных объявлений.

Бабушка рассказывала, что надумала на старости лет переехать в Евпаторию, мол, у нее брат там недалеко живёт, да и климат ей подойдёт, чтобы восстановить здоровье.

Мужчина не заподозрил неладное, ничего не предвещало беды. Более того, в документах при сделке фигурировали подтверждения того, что женщина не состояла на учёте у психиатра и нарколога.

Ахмадуллин подал запрос в банк и ему одобрили ипотечный кредит сроком на 15 лет. Бабушка же, как оказалось, сразу после заключения сделки перевела почти все деньги «на безопасный счет» — 4,5 млн рублей ушло, как песок сквозь пальцы. Далее она отказалась выезжать из жилья.

Динар обратился в суд с иском о принудительном выселении. После этого женщина тоже подала заявление, потребовав признания договора купли-продажи недействительным. Она заявила, что совершала сделку под влиянием аферистов.

И районный суд, и все последующие инстанции согласились с позицией покупателя, приняв решение о выселении пенсионерки, но кассационная инстанция, куда дело дошло через годы, придерживалась иной позиции. Суд указал, что все предыдущие инстанции так и не обратили внимания на мнение эксперта-психолога, который заключил, что в момент совершения сделки бабушка «находилась в состоянии повышенного эмоционального напряжения».

Важный момент! Лариса Долина, согласно заключению по результатам психиатрической экспертизы, находилась в состоянии психической неустойчивости и оформляла договор под влиянием существенного заблуждения.

На данный момент дело вернули на пересмотр в суд первой инстанции, рассмотрение пока остановлено в связи с назначением дополнительной экспертизы.

Таких случаев в последнее время очень много, что подтверждается и судебными делами, и душещипательными интервью с жертвами в СМИ. Никто не понимает, что делать с покупателями. Суды лишь следуют столичному примеру, но из поля зрения совершенно выпадает разница в социальном и материальном статусе пострадавшей Лурье и людей в регионах: Полина является дочерью директора крупного IT-холдинга. После отмены сделки она не оказалась на съемной однушке, без средств к существованию и с долговыми обязательствами по ипотеке, в отличие от простых российских семей.

Судебная практика по «эффекту Долиной»

Что же отвечают суды пострадавшим, как они оценивают сложившиеся обстоятельства? Предлагаем рассмотреть на практических примерах.

Решение от 4 июня 2025 года является классическим образцом шаблонного подхода после происшествия с народной артисткой. Хронология событий:

1. Женщина подала в суд заявление с требованием признать бабушку, продавшую ей квартиру, прекратившей право пользования жилплощадью, снять ее с регистрационного учёта и выселить. В конце 2023 года она заключила сделку по приобретению квартиры с регистрацией в Росреестре. Продавец обязывалась в течение недели сняться с учёта и освободить жилье. Однако она этого не сделала, хотя всю сумму получила.
2. Продавец, в свою очередь, тоже подала встречный иск, попросив признать сделку недействительной. Она указала, что получает пенсию по старости и в 2023 году ее обработали мошенники. Думая, что имеет дело с сотрудниками ФСБ, пожилая женщина по их просьбе продала свое жилье в Москве, и передала им деньги. Она не собиралась на самом деле продавать квартиру, ведь это ее единственное жилье. Когда бабушка поняла, что ее обманули, она обратилась в правоохранительные органы, в связи с чем было возбуждено уголовное дело.

Ситуация стандартная. Одна сторона требует немедленного выселения предыдущего собственника, другая же стоит на том, что ее обманули. В решении суд сослался на следующее:

1. Ст. 178 ГК РФ, согласно которой следует признать недействительной сделку, совершенную в состоянии заблуждения.
2. Женщина не имела реального намерения продавать свою квартиру.
3. Во внимание принимается возраст продавца.
4. Женщина продолжила жить по адресу прописки, никуда не выезжала. Это тоже свидетельствует о том, что она не имела реальной цели продать квадратные метры.

В итоге суд пришел к выводу, что бабушка была введена в заблуждение мошенниками относительно целей и природы сделки. А значит, договор следует признать недействительным. В выселении пенсионерки из квартиры было отказано.

При этом суд применил двустороннюю реституцию: пожилую женщину он обязал вернуть полученные средства за проданное жилье покупателю. Напомним, что в случае с Долиной суд вообще постановил, что покупательница должна обратить свои претензии на возврат средств непосредственно к мошенникам, а не к певице.

Предлагаем вашему вниманию ещё одно решение, вынесенное 23 апреля 2025 года. Хронология событий:

1. Пожилая женщина решила продать свою квартиру. Она нашла покупателя, с которым договорилась и заключила предварительный договор. Сумма сделки составила 3,3 млн рублей, задаток — 100 000 рублей.
2. Далее, в назначенную дату стороны оформили основной договор. Кадастровая стоимость жилья составляла 3,9 млн рублей, однако участники правоотношений сошлись на цене 3,3 млн. Расчеты проводились через аккредитив ВТБ. Все финансовые подтверждения перевода были представлены на рассмотрение суда.
3. После заключения сделки женщина обратилась в суд за признанием договора недействительным. Согласно ее объяснениям, она действовала под влиянием мошенников. Пенсионерка проживала в квартире одна. В июне 2024 года ей позвонил незнакомец и представился сотрудником Социального фонда. Он сообщил, что необходимо провести перерасчёт пенсии, и предложил ей записаться в ведомство в порядке электронной очереди. Далее женщина продиктовала код, который пришел ей на телефон.
4. Буквально сразу после окончания беседы пенсионерке позвонила женщина, представившаяся сотрудником МФЦ. Она начала укорять собеседницу в легкомысленности, ведь нельзя незнакомым людям сообщать СМС-коды. После этого позвонил ещё и якобы сотрудник Росфинмониторинга, который рассказал, что следует срочно брать кредиты, потому что на имя пенсионерки мошенники собираются оформить ссуду в размере 3 млн рублей.
5. Далее женщина, четко следуя указаниям последнего «сотрудника», перечислила на «безопасный счет» 300 000 рублей. Позже она взяла еще несколько кредитов, а деньги переводила неизвестным лицам.
6. Через некоторое время ей было велено оформить ещё и кредит под залог жилья. Тем не менее, банк отказал в проведении сделки из-за возраста заемщицы. Тогда мошенник дал пенсионерке номера компаний, подвизающихся в риэлторской среде, чтобы продать квартиру. Женщина сделала все, как ей сказали: поехала к специалистам, заключила сделку, перевела деньги аферистам. Потом ей поступило указание о побеге, потому что якобы мошенник, который пытался украсть деньги, сбежал и может предпринять попытку убийства.
7. Следуя инструкциям, пенсионерка уехала за город и общалась только с «сотрудником Росфинмониторинга».
8. Что самое интересное — при заключении сделки покупатель, будучи добропорядочным приобретателем, по доброй воле возил продавца по больницам, чтобы получить все необходимые документы и заключения от врачей о состоянии бабушки. При этом женщина абсолютно была уверена, что сделка носит фиктивный характер.
9. Показания риэлтора в суде заключались в том, что женщина обратилась в его компанию и сообщила о желании продать квартиру, чтобы приобрести жилье поближе к больнице в связи с найденным у нее заболеванием. Были проведены все необходимые проверки. Также сама сделка заключалась с нотариальной проверкой и подтверждением. Однако после получения денег женщина перестала выходить на связь и не явилась на составление акта приема-передачи жилплощади.

В конечном итоге суд признал договор купли-продажи недействительным. Была также дана правовая оценка действиям женщины: она не понимала, что действительно заключает договор о продаже своего жилья. К вниманию были приняты и материалы уголовного расследования, и пояснения следователя, а также заключения психиатрической экспертизы.

Как обезопасить себя от сумасшедших последствий сделки и максимально проверить продавца

Пока никто не знает, как правильно защититься от безумных бабушек и не лишиться денег, но можно руководствоваться некоторыми правилами, чтобы свести риски к минимуму:

1. Возраст продавца. Если квартиру отчуждает пожилая женщина, возможно, стоит отказаться от сделки. Как показывает практика, сама схема мошенников рассчитана на стариков — они более склонны доверять незнакомцам, представляющимся сотрудниками правоохранительных органов.
2. Цена. Как правило, жертвы аферистов стремятся продать жилье побыстрее, поэтому немного готовы уступить. Если квартира, скажем, стоит 4,6 млн рублей, то ее могут попытаться продать за 4,2 млн рублей. В приоритете стоит срочность. Причины люди называют самые разные: болезнь, переезд, желание купить что-то другое. Но помните, если старушка действует по указке мошенников, она ни за что не выдаст реальный повод для сделки.
3. Можно зафиксировать психологическое состояние продавца и написать в договоре, как он себя чувствует. Кроме того, нотариус тоже как бы свидетельствует, что человек в трезвом уме и здравой памяти. Но увы, делу это не поможет, если потом поступит иск на отмену сделки. Отменное психическое здоровье не противоречит тому, что человека могли ввести в заблуждение.
4. Обратите внимание на косвенные признаки. Если продавец спешит, часто с кем-то общается по телефону и отчитывается, выглядит тревожно и испуганно, расстроен, возможно, связываться с ним не стоит. Лучше сообщить в полицию и попытаться хотя бы поговорить с человеком, возможно, удастся выяснить причины его состояния и чем-то помочь.

Проблема в том, что как бы грамотно ни был составлен договор купли-продажи, от признания его недействительным это не спасет. Защиты пострадавших покупателей пока нет. Безусловно, суды в своих решениях определяют, что бабушка, пострадавшая от мошенников, обязана вернуть деньги. Но напомним, вся сумма давно переведена мошенникам. Даже если их потом находят и привлекают к уголовной ответственности, все равно денег уже при них не оказывается.

Получается, что продавец-старушка должна вернуть людям 3-5 млн рублей, но денег у нее нет. Из доходов — только пенсия, из которой будут десятилетиями вычитать по 5-15 тыс. рублей до самой смерти пенсионерки.

Что делают бабушки в таких обстоятельствах? Правильно, идут за банкротством. В итоге их освобождают от долговых обязательств, а покупатели остаются ни с чем.

Задайте вопрос ИИ-ассистенту

Чем вам помочь?

Думаю над ответом .

Получить консультацию

Новые законы: что предлагают законодатели и какие идеи поддерживаются обществом

Существующее положение вещей с «эффектом Долиной» не может продолжаться вечно. На данный момент все замерли в ожидании определения ВС РФ по делу певицы.

Есть надежда, что наконец-то будет вынесено справедливое решение, которое будет уравновешивать интересы продавцов и покупателей.

Вообще важно, чтобы приобретатель являлся добросовестным лицом. В пользу этой характеристики свидетельствует участие банка-кредитора в сделке или цепочка договоров — добросовестным признается обычно последний покупатель.

Кстати, на авторынке не так давно произошла оказия. Был один автосалон, куда люди сдавали свои авто на реализацию. В общем, машины успешно продавались, а деньги собственникам организаторы выдавать не спешили.

В итоге собственники салона были осуждены, договоры о купле-продаже автомобилей были признаны недействительными, но! Сами транспортные средства были оставлены покупателям, поскольку они признавались добросовестными участниками сделок. Об этом много говорили на форумах, в новостях и на тематических других площадках.

Изюминка в том, что за основу этого решения было взято определение ВС РФ по делу о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Здесь тоже жилье оставили за покупателем, поскольку он был признан добросовестным приобретателем. Такая же позиция изложена в постановлении КС. До происшествия с Долиной суды исходили из того, что пострадавший от мошенников продавец имеет возможность взыскать ущерб с мошенников.

Многие профессиональные игроки считают, что последние решения судов направлены против вторичного рынка недвижимости. Проблема активно обсуждается и застройщиками жилья, и риэлторами, и научными деятелями в сфере права. Согласно заявлению главы комитета Госдумы по финрынку Анатолия Аксакова, депутаты в Госдуме предлагают сейчас различные решения. Они намерены урегулировать этот вопрос.

Свой законопроект предложили и риэлторы, направив его в соответствующие инстанции. Они предложили оформлять договоры купли-продажи квартир с участием продавцов-пенсионеров только через номинальные счета. Схема следующая:

1. Покупатель открывает счет и пополняет его на сумму сделки.
2. Продавец после подписания всех документов получает к нему доступ. Деньги можно потратить на новое жилье. Частично их можно израсходовать на налоги, лечение и покрытие долгов. Снять все наличными невозможно.
3. Если пенсионер собирается приобретать жилье в пользу третьих лиц, то ему обязательно достается в новой квартире доля, что защищает его право на недвижимое имущество.

Плюс участники рынка предложили делать и распространять памятки о мошеннических схемах. Если цена недвижимости будет существенно снижена, то можно проводить поведенческую экспертизу в отношении продавцов старше 55 лет.

Также всегда можно прибегнуть к титульному страхованию. Если выражаться простыми словами, речь идет о страховом полисе на случай признания договора купли-продажи жилья недействительным. Казалось бы, шикарный способ защитить себя и свои деньги. Но увы, кому выгоден такой тип страхования в существующих реалиях? Практика такова, что когда дело дойдет до судебных разбирательств, компания будет делать все, лишь бы не выплачивать деньги. В итоге покупателям будет светить суд с продавцом, а потом ещё и со страховщиком.

Как повлиял «Эффект Долиной» на рынок недвижимости

Отметим сразу, что для продаж квартир в новостройках ничего не изменилось в худшую сторону — брать жилье от застройщика по-прежнему безопаснее, чем на вторичном рынке. Однако прецедент серьезно повлиял на сферу недвижимости:

1. Во-первых, в объявлениях многие риэлторы и частные лица начали писать, что продавцом выступает не пенсионер.
2. Нельзя сказать, что случай с певицей не помог девелоперам — спрос на жилье на первичном рынке значительно вырос. Люди хотят спокойствия — знать, что их никто не выселит из купленных квадратных метров.
3. В-третьих, ужесточились всевозможные проверки продавцов: и юристы, и риэлторы, и покупатели повсеместно начали требовать заключения психиатров, психологов, наркологов, подтверждения адекватности продавца.

Согласно последним новостям, реакция коллег-артистов все-таки повлияла на Долину: она пообещала вернуть деньги Полине Лурье. Профессиональные игроки рынка пока же ожидают, что скажет ВС по этому делу. В СМИ и на тематических площадках строятся самые различные предположения.

Нужна помощь компетентных юристов в освобождении от долгов? Вы столкнулись с мошенничеством и теперь должны всему миру? Обращайтесь, мы обязательно вам поможем.

Частые вопросы